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加拿大房屋贷款管理的五个简单方法

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发布: 2010-5-20 22:02 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

最近,加拿大注册按揭贷款专业人士协会(CAAMP)的一份调查报告,再次引起了人们对加拿大家庭高负债率的普遍关注。对于华人来说,寅吃卯粮并不是我们的消费习惯,因此,华人很少欠信用卡的帐,属于标准的convenient card holder,根本不付利息,让银行赚不到我们的利息钱。可房屋按揭贷款就不同了,即使节衣缩食,也要有地方住,付房租还不如付利息,因此,在加拿大,买房置业的人群中,华人最为活跃。笔者在工作实践中发现,很多华人朋友在投资方面多少具懂得一些常识,但在债务管理方面却知之甚少。要管好自己的按揭贷款债务,可以从下列五个方面入手: 

多问一个问题——“哪个银行的贷款,提前还款额度是多少?”通常情况下,消费者在比较按揭贷款时只问一个问题“利率是多少?”似乎找到了“最低”利率就可以达到省钱的目的,一劳永逸,不必再费心思考虑还款问题。这种心态不禁容易上当受骗,也是对自己家庭不负责任。各种媒体上充斥了“诱饵利率(teaser rate),贪小便宜的消费者往往会吃大亏,明明银行的批复文件上是年利率2.6%,房贷中介偏说是1.99%,你要追问,他/她就告诉你,“头一个月是1.99%”,然后递给你几十或一两百元现金,如果发现得早还好,要是临近交割才发现,就只能自认倒霉了。所有的金融机构借钱给你都是有条件的,如果连哪家银行都没搞清楚,怎么了解还款方法,又如何管理自己的贷款呢。各个银行提前还款的政策都不同,提前还款额度越大,消费者掌控自己债务的灵活度就越大。如果市场上哪个金融机构的利率明显低于其他机构,通常情况下提前还款的额度也较低。提前还款额度的重要性,不仅关系到消费者是否有权利提前还款,从而大幅降低利息支出,同时也与违约罚款金额息息相关。相关内容参加www.5in.ca《提前还款额度的重要性》 

   再问多一个问题——“有没有房屋净值信用额度?(Home Equity Line)”可以调节和控制家庭按揭贷款债务的工具中,房屋净值额度是最直接和有效的。有一点经济学常识的人都知道,一个企业,即使固定资产和存货再多,一旦现金流出现问题,就会有倒闭的风险。一个家庭也一样,个人破产多数情况下并不是资不抵债,而是没有足够的现金保证支付必须偿还的债务。拖欠政府税款而被强行拍卖房产的例子在美国和加拿大不胜枚举。房屋净值额度是一种允许消费者从房屋净值中提取现金的消费信贷额度。房屋净值是指房屋市值减掉按揭贷款余额。加拿大的中小金融机构由于缺少支票、提款卡等工具和设施,很少提供房屋净值额度,5大主要商业银行都提供房屋净值信用额度。 

   选择恰当的贷款期和还款期。一位卖旧房买新房需要申请按揭贷款的客户说的一句话对我很有启发,他说自己很后悔当初选择了5年固定利率,不仅被锁在了高利率上,而且房子没住上5年就无法满足要求,必须换房了,不仅支付了一大笔利息还要外加罚款,所以,以后都会只选择一年期固定利率贷款,不仅利率低,而且没有长期合同的约束。华人在选择房贷时,偏好5年期的封闭式贷款,主要是受思维定势影响,不自觉地认为住房贷款就应该是一个长期的债务,长期的合同。既然知道贷款是一项合约,那么在签署文件的时候就要慎重考虑能否如约履行偿债合约。贷款期、存款期,都是客户与银行签署的合同期,一旦违约,都会招致罚款。笔者早年在香港工作的时候发现,同样是华人,大陆的华人在选择定期存款时,近50%的人选择1年以上定期存款,而香港人60%的人选择3个月以内的定期存款。合同期越长,违约的风险越大,因此,消费者在选择贷款期时一定要慎重。还款期也非常重要,如果选择25年的还款期,会比35年还款期更加节省利息支出,但每月承担的还款责任是不同的。还款责任越大,违约的风险也越大。很多银行都允许借款人在一定幅度内提高月供款,如果需要降回原来的月供款也可以。假如借款人觉得每月拿出30%的收入用于偿还按揭贷款比较吃力,最好选择较长的还款期,如果财务能力有所好转,可以利用银行的提前还款便利增加月供。由于提前还款的部分直接用于偿还本金,所以从节省利息支出方面来看,要比缩短还款期,提高月供款更加经济、有效。 

选择适当的保险产品。很多华人消费者对于买保险非常抗拒,甚至一些人觉得银行有搭车销售之嫌。其实,购买保险的最大受益人是借款人,而不是银行。很多人在雇主那里已经参加了人寿保险,所以觉得没必要再多买一份人寿保险,其实大多数的参加的人寿团险的投保金额都小于按揭贷款金额,所以在遇到意外的情况下,无法同时保护家人和房产。另外,伤残险和失业险也是家庭债务管理的一项工具,借款人在失去工作能力,甚至是在被lay-off的情况下,保险公司都会代为偿还按揭贷款。 

再问最后一个问题,“一旦无力偿还,银行会如何帮助走出困境?”如果遇到下岗、家庭收入主要来源者出现意外,或被迫暂时离开,银行会如何处理债务问题呢?这个问题也需要消费者在申请按揭贷款的时候了解清楚贷款机构的政策。以BMO(满地可银行)为例,借款人如果遇到被迫停止工作打理家庭中更重要事情的情况下,可以申请“跳期(skip payment)”即,暂停付款,BMO允许借款人每年长达4个月的跳期,期间产生的利息要加回到本金。如果借款人曾经利用20%+20%的提前还款便利加速还款,那么借款人可以随时支取除正常月供之外,全部的提前还款额,不需要重新审批和办理任何法律手续,这也是BMO按揭贷款独一无二的特性。 

   按揭贷款债务是家庭财务管理中最重要的内容之一。临时抱佛脚,多数情况下是来不及的。很多消费者对此不以为然,总觉得房价会涨,一旦财务出了问题可以向银行申请“再贷款(re-finance)”,再多贷出来点钱就解决了。Re-finance与最初申请按揭贷款的程序是一样的,要考核借款人偿债能力、评估房价、注册抵押,是最费时和成本最高的方法。如果届时申请人正好丢了工作,即使房价涨得再高,银行也不会愿意借钱给你。未雨绸缪才是管好按揭贷款的最佳途径,在申请贷款的时候最好多问几个问题,为将来、为家人多做些准备。 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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