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加拿大新移民首次买房指南

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 发布: 2010-10-05 07:28 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

新移民首次置业是件令人既兴奋有紧张的事。加拿大华人移民,通常会把买房置业作为一项重要家庭计划,列入奋斗目标。买房的过程包括评估财务能力、选择房产,以及验房和交接。买房的准备时间因人而异,有人调查研究几年,有人登陆之后,立刻进入买房程序。无论快慢,得到的信息越多、越准确,就会越顺利。BMO(满地可银行)将于10月至11月在不同地区举办多场次新移民首次置业免费讲座,欢迎首次置业的新移民参加。 目前,加拿大的房屋贷款违约率在0.4%左右,即使是在经济状况最不好的2009年,违约率也始终在0.4%以下。很多人将加拿大地产市场的持续稳定发展归功于加拿大按揭和住房公司(CMHC),笔者完全赞同这种说法。这家国有的公司在指导加拿大人购买住房,合理安排家庭财务,以及如何保养房产方面所作的贡献有目共睹。最重要的是,加拿大政府由于受宪法约束,不得直接干预房地产市场,因此,通过CMHC来制定按揭贷款政策,成为了政府影响房地产市场的主要手段。在加拿大,有76%的人知道CMHC承保住房贷款保险,保险公司可以帮助那些有稳定收入,但首付款不足的贷款申请人,通过购买保险的方式早日购房。该公司为指导华人新移民购房开设了专门的网页,地址:http://www.cmhc.ca/newcomers/simplifiedChinese/buying.html。新移民,或是在中国的准移民,如果打算买房,最好先浏览一下CMHC的网站,避免被小道消息误导。笔者曾摘译过CMHC2009年消费者调查报告,题目是《精明的加拿大房屋贷款消费》,大家可以参考和借鉴其他消费者的选择。 

CMHC的材料中,关于新移民如何建立信用记录的内容非常值得推荐。新移民可以通过开立银行账户,并定期使用;申请信用卡,包括存保证金的信用卡,经常使用,按时还款;及时支付各类电话、电视,以及公用事业费;尽量长地为同一个雇主工作;保持居住地稳定等等。这些小常识非常重要,有些新移民经常搬家,忘记或拖欠电视电话费都会影响信用分数。笔者曾遇到过若干新移民忘记归还电视服务商机顶盒,更换手机计划后未付清余额,而被服务商将应缴账款交给催收公司的案例。这些不良记录对个人信用的破坏性很大,而且长达4-6年留在信用记录中。很多新移民不知道在加拿大有汽车租赁金融这种服务,以为“租车”是从车行租用汽车,但实际上“lease”车是以租赁融资的方式租车,是一种消费信贷。笔者经常看到一些贷款申请人的信用记录被多个车行查询后遭到破坏。另外,新移民常犯的一个错误是超额度使用信用卡。每个银行在核准信用卡时都会对持卡人的额度进行限制,很多新移民甚至不了解自己的信用卡额度,或是认为一旦超额度就无法使用,所以不用太注意。其实不然,很多情况下,发卡行都允许一定金额的超额度,虽然消费者可以顺利使用,但对信用记录的破坏作用却非常大。有一位新移民,用刚刚发的信用卡买机票,金额超过了核准额度的50%,居然也刷过去了。待从中国回来后发现,信用卡已经被冻结,两个月内信用分数降低了150分之多。个人信用报告是加拿大金融机构核准按揭贷款、信用卡、汽车贷款,以及个人授信额度最重要的依据,报告记录了消费者在加拿大所有借贷的履约状况。经常违约的人信用记录一定不好,但新移民由于对环境不熟悉,经常会在无意中被“抄牌”,而影响了买房贷款的申请。 在加拿大买房的第一步,第一件该做的事应该是申请贷款,而不是看房。CHMC材料中的下面这段话简单明了地介绍了这个步骤:“获得住房贷款预先审批是个明智的想法。预先批准意味着您的贷款机构承诺按照一定条款向您提供按揭贷款,这些条款包括贷款利率。贷款机构的承诺具有一定的有效期,通常为90天。预先批准并不会强制要求您必须选择此项按揭贷款。您仍可自由选择其他协议。通过这种方法,您可以精确地了解自己的购房预算。”申请银行的住房贷款预授信,实际上是一个免费评估贷款能力的过程,消费者可以明确知道自己能够从银行借到多少贷款,加上自己的首付款,就应该房价,然后在有的放矢地请地产经纪帮助选择合适价位的房产。 

对于刚刚登陆,尚没有收入来源的新移民,各大商业银行都有自己的新移民房贷计划。值得说明是,由于加拿大的商业银行的商业性很强,风险偏好和贷款策略各不相同,所以新移民房贷计划差异非常大。例如,有些银行认为登陆3年内的移民算是新移民,适用于新移民计划,有些银行认为5年内登陆的都算新移民;有些银行要求没有收入的新移民首付35%,有些银行要求30%。总之,加拿大5大商业银行的新移民按揭贷款计划都不一样。很多人认为找贷款经纪帮忙可以解决自己跑银行的烦恼,但是提供新移民按揭贷款计划的RBC 皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行,以及HSBC汇丰银行,均不接受贷款经纪人的代理。一些贷款中介在中文报纸上的广告说“代理各大商业银行”的说法并不准确。 CMHC的材料中,建议首次置业人士最好咨询地产经纪,在专业人士的指导下完成买房交易。地产经纪在哪些方面能帮到新移民呢?另外,在加拿大的某些省份,如,安省,地产交易最终一定要通过律师完成。律师在产权交接,以及地产买卖交割过程中到底起到哪些作用呢?再有,如何迈出第一步向银行申请按揭贷款呢?BMO(满地可)银行的讲座将为大家详细解答下列问题:1.      购买房屋应注意事项2.    计算你的购买能力3.    如果安排融资事宜4.    如何出价购买房屋5.    如何为房屋交接日做好准备 

    首场普通话讲座将于1016日下午1304点举行,地点:2301 Brimley RD Scarborough ON M1S 5B8 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089  转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved 文章来源:www.5in.ca我住加拿大

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