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加拿大房贷 浮动利率是不是总是最好

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发布: 2010-11-02 22:25 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 15次

统计数字说明,在加拿大如果选择浮动利率,并在15年内还清贷款,有82%的可能性,选择浮动利率比选择固定利率更节省利息支出。但是,选择浮动率永远都正确吗? 20094月中旬至20106月,央行利率降至了历史最低水平0.25%,商业银行的P也停留在2.25%的水平长达13.5个月。期间,商业银行的按揭贷款浮动利率从P+0.8%一路降到P-0.4%。如果借款人在2009年选择了5年期封闭式浮动利率,而且是P+的利率,现在的利率水平已经超过了3%。好在加拿大央行暂停了加息的步伐,让这部分消费者有机会考虑该何去何从。 

目前商业银行的浮动利率在P-0.6%0.75%之间,09年以来选择浮动利率,以及正要买房贷款的消费者都面临着这样一个问题:现在选择或重新选择浮动利率是否是最佳时机。一个明显的事实就是,贷款初期本金最大,选择低利率意味着本金占月供款的比例较大,可以较快地清偿本金;因此而付出的代价是自己承担利率风险。按照从网上可以获取的利率预测数据来分析20109月至20116月,央行利率保持不变,为1%,可以推测P保持3%不变;20116月至20129月央行利率升至3.65%,因此,P会升至5.65%。以P-0.75%计算,20129月,现在借款人的利率会从2.25%升至4.87%。如果现在选择浮动利率,借款人需要有很强的抗利率风险能力,即,P上升,需要加速还款,从而降低本金,减少利息支出。目前,商业银行5年期按揭贷款固定利率在3.49%左右,与浮动利率的差为1.24%,以30万元的按揭贷款为例,假如P-0.75%18个月后超过3.49%,在期间能够节省的利息为5401(假定P=3%18个月不变),也就是说,现在选择固定利率,等于缴纳5400元利率保险,保证未来5年不必为利率上涨而担心。这个保费是否值得,因人而异。 

从固定利率的绝对水平来看,3.5%以下的5年期固定利率是前所未有的。建议去年至今,选择P-0.2%以上浮动利率的消费者,可以借这个机会转成固定利率。笔者最近接到的咨询电话中最多的就是如何在重新选择时做出正确判断。例如,借款人在2009年底选择了P-0.1%的封闭式5年浮动利率,现在打算改变贷款计划,该选择浮动还是固定。浮动改固定,在同一个银行,不需要收取手续费;如果转到其他银行要看成本多少,详情见加拿大住房贷款转银行须知一文;如果原来的浮动利率转成现在的浮动利率,要交3个月利息的罚款,如果转银行还可能发生其他费用。因此,打算改变计划的借款人,最佳选择是在原贷款银行转成固定利率按揭贷款。如果原银行固定利率不理想,可以考虑转银行。其次才是考虑转成当前利率的浮动利率按揭贷款。 

正打算买房贷款的朋友,可以参照以上信息,并结合自身条件判断。如果选择5年固定利率需要考虑以下两个方面:l 5年内不会转银行或卖房,否则罚款会较高l 愿意支付每十万元贷款,(5年,而不是每年)约1800元的利率“保费” 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大

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归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

1 条评论

  1. 2011年12月1日 12:03viola

    ‘贷款初期本金最大’,应该为最小?

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