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加拿大房价有点高,但没有泡沫

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发布: 2010-11-25 00:19 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 3次

 

10月底,英国的《经济学家》杂志断言,加拿大房价被高估了24%。于是,各路媒体,包括中文媒体,纷纷引用这一数字,甚至加油添醋地认为“加国楼市险象环生风光不再”。我们拿这份报告粗略地读读就会发现,使用同一个计算方法,中国的房价被认为高估了18%。稍微有点常识的人都知道,在目前的情况下,如果《经济学家》使用的分析方法正确,中国的房价如果被高估了18%,那么加拿大的房价一定是被低估的,而不是被高估24%。很明显,《经济学家》用错了方法。加拿大本地某银行的经济学家115日发表题为Canadian Housing: Pricey, Not Dicey的文章,彻底否定了上述杂志的结论。 

   原来,《经济学家》杂志在计算“公允值”时出了问题。《经济学家》杂志分析的房屋的公允价值是基于房价与房租之间的长期平均比值来衡量的。其计算方式就是将房屋的购买价值与同类型房屋每年所获租金进行比较。如果房价高于租金,则为高估,如房价低于租金,则为低估。加拿大本地的经济学家认为,房价是否被高估,要看房价与收入的比例。设定房价与收入比例的长期趋势为100,此时此刻加拿大房价与收入的比例为111,而美国为80。追述到2006年美国地产出现泡沫时,美国的这一数字为12780年代末加拿大出现地产泡沫时,加拿大这一数字为120,而2009年加拿大这一数字曾高达118,现在已经回落到了111。从这些数据看,房价和收入的比,才应该是“公允”的。如果用这个公允值计算,中国目前的房价应该超过120。下图为近20年来美加两国房价与收入比曲线图。 

如果有人执意认为加拿大房价有泡沫,那么这个泡沫不过是房价的11%,如果没有突然加息等极端刺激事件发生,这个小泡沫破裂的可能性不大。 

   按照房价与收入的比例来衡量房价是否有泡沫,明显忽略了加拿大的一个人群——没有收入的新移民。新移民买房的需求是刚性的,来到加拿大不是租房就是买房,总之要有个地方住。5年前在上海40万买的房子现在卖掉,就可以拿到200多万人民币现金,折成加元30几万,拿出20万做首付,贷款70%,就可以买到67万的房子,留下10万做日常开支。来自中国的新移民由于有了在中国的经验教训,不需要别人启发就知道,如果要买房就“早买”,早晚要买,不如早买。因此,在加拿大新移民最集中的BC省和安省房价比全国平均值要高,比例分别为117113。如下图。 

                   

目前加拿大的地产市场正在从卖方市场转为平衡市场,成交量和价格正在趋于稳定。与此同时,加拿大的就业市场正在好转,因此,房价和收入的比例在向着基准值100靠拢。本地经济学者在文章中预测,即使加拿大房产价格继续调整,下降的空间也只有5% 

至于说最近有些美国经济学家提出的,加拿大地产将步美国后尘的说法似乎有些牵强。美国的地产泡沫是因为银行把钱借给了没有还钱能力的人去买房,推高了房价,泡沫破裂后地产市场一蹶不振。2006年笔者正好在美国工作,目睹了这样一个场面:银行乐观地认为地产价格会持续上涨,即使借款给没有能力还钱的人,如果出现违约,拍卖了房子就可以。所以,那些根本不具备买房条件的消费者,凭着银行的贷款冲进了地产市场,不断推高美国房价,泡沫就这样产生了。至于是什么因素导致了这一泡沫的破裂,地球人都知道了,已经不需要再分析了。在加拿大这个金融体系相对保守的国家里,是不会出现美国这种情况的。更重要的是,加拿大有CMHC,一些美国人酸溜溜地质疑加拿大还是不是个资本主义国家——居然政府向银行担保,一旦按揭贷款出现坏账,政府拿钱赔。当今世界,美国人看不惯,不理解,甚至看着眼红的事越来越多。加拿大人收入没有美国人多,但地产市场却红红火火,这也让山姆大叔又气又急。究其原因,更加让美国人不爽,加拿大每年有30几万新移民,中国来的移民占了很大部分。。。哎,又是中国,一个无法回避的国家,一个越来越强大的对手。。。 

    记得20092-4月份,加拿大所有的媒体都在讨论加拿大的房价还能再跌多少。4月末得出的结论是,从当时的价格再跌一半。不知道当时得出这样结论的“专家”是否还在学校的图书馆里分析为什么楼价不降反升。有些经济学家的话需要反着听,因为这些人自认为正确的方法,有悖常理。中国房价高估18%的同时,加拿大的房价被高估了24%,如果你不是从太空刚回来,会相信这个结论吗? 

Canadian Housing: Pricey, Not Dicey这篇文章值得一读。大家可以用google搜索并阅读。 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大 

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1 条评论

  1. 2010年11月27日 16:04comedian

    加拿大的房价被高估了24%,没有泡沫.如果有人执意认为加拿大房价有泡沫,那么这个泡沫不过是房价的11%.如果没有突然加息等极端刺激事件发生,这个小泡沫破裂的可能性不大。 目前加拿大的地产市场正在从卖方市场转为平衡市场,成交量和价格正在趋于稳定。与此同时,加拿大的就业市场正在好转,因此,房价和收入的比例在向着基准值100靠拢。本地经济学者在文章中预测,即使加拿大房产价格继续调整,下降的空间也只有5%。 ?????????????

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