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2011年加拿大房屋贷款政策动向分析

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发布: 2010-12-30 09:47 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

众所周知,根据加拿大宪法,联邦政府被禁止直接干预房地产市场,同时,绝大多数加拿大人需要通过银行按揭贷款的支持才能买房,因此,一旦出现地产过热,或消费者负债过高,人们最关心的就是,加拿大政府是否会改变按揭贷款保险政策,从而间接影响房地产市场和消费者负债结构。联邦政府最常用的手段就是影响加拿大按揭住房公司(CMHC)的房屋贷款违约保险政策,2009年至2010年初的地产过热终于招致了CMHC收紧按揭贷款保险政策,20104月生效的新政策成功地帮助加拿大地产实现了软着陆。目前,各类媒体惊呼加拿大人负债率首次超过美国人,而实际上加拿大的消费者并没有感到家庭债务过高,这种政治压力(political pressure)是否会导致加拿大政府采取措施收紧按揭贷款政策呢? 

   回顾2010419日新政策,内容如下,如果借款人需要投保按揭贷款违约保险,则适用如下规则:l 消费者在申请短于和等于5年期按揭贷款时,无论是浮动利率还是固定利率贷款,在计算借款申请人家庭偿债能力时,需要使用5年期固定利率计算。此举的目的是为了确保今后利率上涨时,借款人有一定的债务承受能力。l 再贷款(refinance)最高限从贷款房价比(loan to value95%降为90%。这一调整是为了防止消费者利用低利率和高房价的时机过度借债。l 非自住的投资类房屋,首付比例最低为房价的20%从上述政策可以看出,政府的新规则一是要打击地产投机,二是要限制消费者过分借贷。从新规则实施以来,加拿大房地产价格和成交量软着陆的情况来看,政策是及时和有效的。当前的统计数字显示,加拿大人比美国人负债率还高,只能说明美国人还生活在经济危机的恐惧中,加拿大人的收入偏低,而且没收入的新移民买房非常踊跃。以华人新移民为例,在多伦多和温哥华贷款买豪宅的新移民中,绝大多数人在加拿大没有收入。    加拿大的统计数字给了政治家压力:加拿大人负债率过高。政府该何去何从?加息?不太可能,20106月,7月,9月三次加息导致加元汇率上涨,出口受到抑制,使就业率的恢复受到负面影响。收紧房贷保险政策?或许可行。1222日,加拿大财长在接受彭博资讯采访时明确表示“控制消费信贷(包括按揭贷款)是金融机构的责任,而不是政府。(It seems to me that’s the primary responsibility of the financial institutions and not the government。”同时财长向彭博咨询表示,如果2011年发生下列情况,政府会考虑采取收紧按揭贷款保险政策: 

  • 如果银行审批和发放按揭贷款过于宽松;
  • 由于低利率引起贷款需求过剩;
  • 消费者由于利率偏低而选择购买超出自己支付能力的房产;
  • 因利率过低,消费者主动选择承担更多债务;
  • 房主从房屋净值中取出更多贷款用于投机性交易;

 

加拿大财长表示,政府最关心的是消费者能否在未来,利率升高时,依然有能力履行自己的付款责任。加拿大的上一代人把房屋按揭贷款看作是急需还清的家庭债务,而不是根据利率高低来决定是否借贷,以及借贷多少。财长在结束采访之前阐述了对金融机构总是要求政府出面干涉房贷政策的看法:“我觉得很奇怪,总是用些金融机构发表言论提醒政府该做些什么,说政府在担心加拿大消费者的负债水平问题,这些机构还说政府应该采取行动收紧信贷政策。” 

消费者债务过高,本身这个结论就不严谨,加拿大5大商业银行都有自己的新移民按揭贷款计划,登陆3-5年内,达到一定首付标准,无需验证在加拿大的收入,即可得到按揭贷款。另外,谁应该对消费者废债负债?消费者、银行,还是政府?很显然,政府不愿意承担这个责任。希望政府出面收紧房贷政策,需要拿出更多证据。 

 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大 

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