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2011年春天买房准备活动开始了

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发布: 2011-2-06 22:33 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

最近听很多客户和地产经纪讲,房源少,需求大,看到心仪的房子总是抢不到。冬天,本来就不是地产交易活跃的时候,大多数房主都希望在春暖花开的时候,简单装修一下自己的房子再挂牌出售。因此,已经下决心购房的朋友可以再耐心等待1-2个月,待房源增加时,再进行更多的比较和筛选。准备2011年购房的消费者,可以从以下方面做好准备,待理想的房子出现时,立刻抓住机会。

搞清自己的收入。当有人问我“我能借多少钱买房?”时,我只能反问“您的家庭收入是多少?”。奇怪的是,很多人回答不出来这个问题。银行在评估申请人借款能力时,以家庭年收入为准,如果是工资收入,则要看税前的年收入;如果是自雇收入,通常要看过去两年的个人报税收入。在目前的利率情况下,按揭贷款最大金额为可认定的家庭年收入的6倍。例如,家庭收入为6万,则贷款金额最多为36万。如果可用于买房的存款为9万,则目标房价应该在45万以内。银行认定收入所依据的文件通常是:工资单,雇主信,报税记录(NOA,T1)等。要搞清自己的家庭收入,最好准备齐收入文件,并在银行申请按揭贷款时出示文件。

算清自己的负债。现有的汽车贷款(含car lease)的每月付款金额,学生贷款的每月付款金额(没有开始支付的贷款也算入负债),个人信用额度的每月最低还款金额,以及信用卡账单的每月最低付款额,均算作是家庭负债。另外还需要考虑目标物业的地税,通常是房价的0.8%-1%,以及管理费(一半计入负债)和取暖费。

计算自己的借款能力。有了上面的数据,如何计算自己的借款能力呢?告诉大家一个办法:使用当前各银行公布的5年期固定利率(挂牌利率5.19%)计算一下,如果借款额是年工资收入的6倍,每月的按揭贷款本息是多少。这个数字加上家庭月负债总额,除以家庭月收入总额,如果小于42%,则说明贷款这个金额没问题,如果大于42%,则需要降低贷款金额,直到偿债比例小于42%。此时得到的贷款金额是最保守的贷款金额。如果想知道最多能贷到少款,需要使用当前的固定三年期挂牌利率(4.15%)再计算一遍,得出的数字则是最多能贷多少。衡量自己借款能力最好的办法就是去银行申请一个贷款预批。

最需要做好财务准备的是春天需要换房的朋友。从笔者的实践经验来看,指望最后一分钟完成卖房交易,依靠银行的过桥贷款(bridge loan)是最悬的财务安排。2010年6月份,很多消费者先买房,后售房,但由于种种原因买房交易之前没有拿到卖房的firm offer,无法在银行办理过桥贷款,而陷入了财务上的麻烦。笔者建议打算先买房后卖房的朋友,先将自己的现有住房做一个refinance,一是借此机会整理一下个人的财务状况,二是检查一下信用记录,最重要的是评估一下借款能力,并申请一个备用的信用额度,以备买卖新旧房产时,由于交割时间不匹配所产生的不时之需。

很多华人朋友都是喜欢先买房,再卖房,似乎这样心里才踏实,其实并不见得妥当。笔者刚刚参加了加中置业公司的一个座谈会,吉斌先生在总结今年冬天地产市场时认为,1-3月份由于市场放盘较少,因此形成了一个绝对的卖方市场,如果打算换房,最好是先卖后买,并将卖房交割设置在4、5月份,届时,市场放盘增加,会更容易选择。即使一时无法买到理想的住房,短期租房也未尝不可。但如果先买后卖,一旦财务上安排不当有可能损失买房押金。笔者完全赞同这一看法。 个人观点仅供参考。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

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