文章 RSS
评论 RSS

关爱留学生:住房与贷款问题透视

字体 -

 

发布: 2011-4-30 09:10 | 作者: webmaster | 来源: 本站原创 | 查看: 3次

中国留学生柳乾遇害案,牵动力海内人华人的心。加拿大,尤其是多伦多华人社区,在为年轻生命扼腕痛心之余,为保护和关爱留学生纷纷建言献策,奔走呼号。当看到新闻上说,柳乾同学生前住在一个分租给11名租客的出租屋时,几乎所有地产业内人士都会脱口而出“rooming house”。到底什么是rooming house?留学生在加拿大租房应注意哪些事项?以及银行是否支持留学生贷款买房呢?关爱留学生,从我做起,笔者抛砖引玉,希望广大地产业内人士提出自己的看法,向留学生介绍租房、买房,以及贷款方面的相关知识,帮助留学生安全、经济、顺利地完成学业,不辜负父母和师长的期望,最重要的是不要让发生在柳乾同学身上的悲剧重演。 

 rooming house”没有对应的中文词汇,其含义是“廉价分租房”。租客分租睡房,共用洗手间、厨房等公共区域,其特点是,租金低,也可以说最低房租档次的出租房。多伦多rooming house的房主需要向政府申请许可,在政府对房屋改造以及消防措施验收之后,方可以接纳租客。据不完全统计,多伦多1986年至1998年每年平均获得批准的此类房屋在400间左右,而近年来大多伦多市合并之后,批复的数量越来越少。很多房东被利益驱动,在没有得到政府批准的情况下自行分租,而租客,尤其是海外留学生对此并不知情,租住这样的房子,人身和消防安全是没有保障的。大多数非法廉价分租房就在各大学周围。除了没有拿到政府许可,非法rooming house通常有1至几间小于法定最低居住面积的睡房、车库或车道没有足够的空间供所有租客泊车、消防设施不足够或失效、分割房间的装修改造工程没有合法验收等等。这些问题对租客的安全和健康都有不良影响。很多人购买大学附近的一家庭住房,非法改造后用于出租,自行加装炉头和厨房,而不经过消防部门,以及保险公司的检查,这类住房的隐患非常大。留学生在寻找出租房时且不可只图便宜,保护自己、珍惜生命是第一位的。 

 留学生是一个特殊的群体,小小年纪飘扬过海,为自己的理想和父母的期望独立面对陌生环境的挑战。本地专业人士的意见的建议对留学生租房和买房是非常重要的。关于留学生租房和买房的话题,笔者在网上找到的最有价值的中文信息是http://www.youtube.com/user/CondoHot上的视频。这个视频频道系统地向多伦多的留学生介绍了租房的注意事项,并有重点地介绍了各大学附近的出租房情况。主讲人对留学生租房过程中遇到的问题做了很好的总结,以下三个问题值得留学生朋友重点关注:1.     房东的身份:有些租客冒充房东对外出租房子,收了租金之后人间蒸发。2.     房租上调幅度:按照加拿大法律,房东每年有权调整租金,租客要了解每年允许调整的幅度,并相应做好准备。3.     条件允许的情况下,建议选择有保安的和管理的共管公寓(condo)。 

 留学生买房自住,甚至是买房出租,自己做业主,在多伦多已经是非常普遍的情况了。一些小留学生在这方面还颇有心得:利用父母赞助的首付款,从银行借贷,再分租给同学,不仅解决了自己的住房问题,如果运作得当,4年后毕业时房子一卖甚至还会有所盈余。笔者曾为一位小留学生算过这么一笔账:一间一室一卫的condo,每月租金$13003年总计支付租金$46,800,如果把这个$240,000的房子买下来,需要首付款$84,000,贷款$156,000,按照3年固定利率3.7%计算,3年共支付银行利息$27270,大楼管理费每月$370,地税每年$16003年总的支出为$42,870。总的开支与租房基本相同,如果3年后房子有所增值则会有收益,如果与同学合住并收取租金,一定会有盈余,同时也免去了搬家之苦。 

 说到买房,留学生最关注的问题就是按揭贷款问题。换言之,能否获得银行按揭贷款成了留学生买房还是租房问题的决定因素。华人社区免费报纸上的贷款广告通常把留学生与其他疑难贷款申请人划在同一类,给人的印象是很难获得贷款。其实留学生按揭贷款的审批非常容易,只要找对了银行,可以说与申请信用卡没有什么区别。下面我们把留学生分成两种情况加以讨论。 

 刚刚毕业,取得工作签证,并有稳定收入的留学生,可以在任何银行申请到按揭贷款。严格地讲,此类留学生并非是留学生,而是有工作的非居民。按照加拿大政府和银行的相关政策,此类贷款申请人最低首付10%即可申请,如果信用记录良好,收入稳定,在任何银行都可以获得按揭贷款。早在2009年,笔者遇到一位年轻朋友,刚刚毕业,持有工作签证,在安省电力公司(Hydro One)工作了半年以上并已经通过试用期,年薪6万,在楼市最低迷的时候,以10%的首付(2.6万元),贷款买了一套26万元公寓,两年后,现在的市值已经超过了36万元。一些有知识,有胆识的留学生是从加拿大政府和银行政策中受益最多的人。政府对有工签的非居民住房贷款政策见:http://cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/CMHC-Newcomer.pdf 

 持有学习签证(study permit),年满18岁的留学生,可以在部分银行申请到非居民按揭贷款。以BMO(满地可银行)为例,持有访问签证、工作签证,以及学习签证的按揭贷款申请人,均可以申请非居民按揭项目(non-resident program),在不提供收入证明的情况下,如果申请人在加拿大没有不良信用记录,最低首付35%,即可申请。与加拿大居民不同的是,由于非居民身份的原因,有可能离开加拿大,并导致按揭贷款供款中断,因此,银行会对房屋租金收入进行评估,如果预估的租金收入(economic rental income大于贷款月供款与地税和管理费等开支,则银行会贷款65%,否则银行会降低贷款金额,相应地要求借款人提高首付款比例。另外,非居民购买的物业需要是一家庭的房屋,银行贷款不支持购买上述room house或多单元物业。这个贷款政策对留学生等非居民非常有利,但需要注意以下事项:1.     借款人需要信用记录良好:借款人可以没有加拿大的信用记录,但不能有不良记录2.     如果留学生尚未达到法定缔约年龄18岁,其父母在持有访问签证来加拿大时可以买房并申请按揭贷款。3.     按照加拿大税法,非居民房主在出售房产时适用非居民资本利得税务政策。4.     购买管理费或地税较高的物业时,借款人要有心理准备,支付比35%更高的首付款。 

 不同的银行有不同的非居民按揭贷款政策,借款人最好自己多咨询几家银行。华人社区很多贷款广告存在不实信息的情况,例如,某贷款中介可以代理各大银行。其实,接受贷款中介代理的银行是有限的,RBC(皇家银行)CIBC(帝国商业银行)BMO(满地可银行)HSBC(汇丰银行)等均不接受贷款中介的代理。而上述银行在按揭贷款市场上是非常活跃的,针对不同的申请人有不同的贷款政策,而且,只要符合审批标准,利率都是一样的。笔者曾遇到过一位留学生,现在已经毕业并获得了移民身份,他3年前在卡尔加里上学时,以留学生身份申请了按揭贷款,“帮(倒)忙”申请按揭贷款的中介说,贷款有多么难办,结果找了某信托(Trust)公司贷款,三年期利率6.99%,三年共支付10万还款,其中2万是本金,8万是利息,比租房开销还大。如果他当时自己去大银行咨询,结果会完全不同。 

 需要格外提醒广大留学生的是:保护好自己在加拿大的信用。在加拿大的信用记录是从开立银行账户、手机服务、申请信用卡、租赁或贷款购车时就开始了。容易造成留学生不良信用记录的情况有以下几种:1.     信用卡账单不及时还:尤其是假期回国期间,不及时偿付信用卡账单。2.     超额度使用信用卡,或高额度使用信用卡(1000元的额度长期占有900元)3.     频繁搬家,不及时通知银行或公用设施部门改地址,造成话费、电费、水费、银行账单不及时支付。4.     忘记归还有线电视机顶盒。5.     将手机转让他人,对方欠费造成自己的不良记录。6.     提前解除房屋租约,未付余额或罚款等。 

 留学生由于课业繁忙,加之对新环境不熟悉,很多事情顾此失彼,难免出现差错。一些热心公益的专业人士为留学生提供了专业咨询和服务。上文所提到的www.condohot.com网站,就是一个例子。笔者也将于5月初在加中置业公司举办主题讲座,为留学生普及相关知识,敬请留意具体时间和地点,活动通知网址:http://www.525homes.com/aprg/article/articledetail.aspx?sid=100022&aid=2499 

 作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved 

文章来源:www.5in.ca我住加拿大 

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

发表评论