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如何绕开低利率陷阱

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发布: 2011-5-14 09:04 | 作者: 王红雨 加拿大贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

20094月以来,加拿大贷款利率进入了历史最低时期,20106月至9月,央行连续3次加息后,已经有8个月按兵不动了。低利率不仅意味着借款成本降低,同时可以借到的贷款金额也相应提高。最近两年多的低利率成全了很多自住房购房者和非自住房投资者。随着加拿大经济的日益好转,以及通胀率的提高,加息的风险与日俱增。该不该搭上低利率这班车赶快买房?以及如何寻找最低利率而又不会上当受骗呢? 

《环球邮报》最近载文讨论了How to play the low rate game这个话题。中心思想就是:按照自己的家庭计划选择购房时机,而不是因为利率低就仓促决定买房。很多消费者希望知道自己最多能借到多少贷款,希望银行给出一个具体数字。银行当然可以给出这个数字,但这并不意味着借款人可以负担这么多债务。3个小孩子的父母要清楚,随着年龄的增长,孩子们每年的开支都会提高;油价和汽车保费每年都在涨。。。等等,这些开支,在银行计算负债能力的时候并没有考虑进去。最多能负担多大债务不是银行决定的,而是每个家庭自己决定的,银行能决定的只是可以贷多少,这与消费者最多能负担多少债务和开支是两回事。在收入稳定,首付达到一定金额后,早一天买房固然是好事,但借款人最好不要因为利率低,可以贷到的金额大而贸然行事。谨慎的做法是,用正常利率来计算自己的偿债能力,并用正常利率计算每月的月供款,将多出的部分储蓄起来,每年实现一定比例的加速还款。至于什么是“正常利率”可以参照下表中的5年期固定利率减1.6%作为“正常利率”。浮动利率以及固定利率近十年来相关历史数据如下表:

 

10年平均值 10年内最高值/时间 10年内最低值/时间 当前平均值
P(最优利率) 4.42 6.75/2001.3 225/2009.4 3
1年期固定 5.26 7.35/2007.12 3.2/2010.10 3.7
3年期固定 5.9 7.55/2007.12 4.0/2010.10 4.55
5年期固定 6.47 7.75/2001.5 5.19/2010.11 5.69

为了搞清楚买房之后的实际开支,建议消费者认真填写一份预算表,加拿大政府网站为买房者提供了中文的预算表http://www.cmhc.ca/newcomers/pdfs/SimplifiedChinese/B6.pdf   还没有准备好20%首付款的消费者,该不该趁低利率的时机提早买房,这是困扰很多人的一个问题。笔者个人的意见是:要看消费者当地的地产和就业情况而定。以卡尔加里为例,同一套房子,2008年挂牌价格105万,200969万,201075万,201179万,3年的时间里,在市场价格起伏如此大的城市里,如果借款人只付5%首付贷款买房,一旦丢掉工作,又赶上房价下跌,最终的解决办法可能只有申请个人破产了。目前情况下,温哥华的房价也非常敏感,一旦有地震等自然灾害发生,虚高的房价很有可能出现崩盘式的下跌,如果首付5%,借款人会立刻成为负资产阶级。美国地产市场今天的局面,很大程度上是负资产阶级弃房而逃,银行被迫拍卖大量房产造成的。在地产价格不稳定的地区,建议消费者准备好20%以上首付再做买房决定。 

再来说说什么是低利率。从专业人士的角度来看,对消费者适用的利率有两个,一个用于计算借款能力/金额,一个是给客户的折扣利率。例如,当客户申请浮动利率时,实际折扣利率较低,在P0.8%0.9%之间,但银行在计算偿债能力时会使用3年期固定利率的挂牌利率,或5年期固定利率的挂牌利率来计算申请人的借款能力/金额。即使申请人没有申请固定利率的按揭贷款,银行也会使用固定利率来计算借款能力。当消费者看到新闻,银行的固定利率提高了,就意味着可以借贷的金额会相应减少。此时,如果借款人选择浮动利率,实际的折扣利率不一定不好,笔者此前曾撰文来解释其中的奥妙,见《加拿大住房贷款利率真的涨了吗》一文。 

很多消费者被五花八门的贷款广告搞的不知真假,甚至有些人来电话直接询问:是不是贷款利率没有最低,只有更低?这个问题不仅消费者感到困惑,即使是银行的工作人员也觉得很难解释。识别真假利率的方法很简单,只要问清楚两个问题就可以:1.是哪个银行的利率;2.是银行给的利率还是个人给的回扣。知道是哪个银行的利率,再查找其联系方式,自己去核实就是了。如果是银行给的利率,一定要看到银行的书面批复文件。如果拿不到书面文件,建议消费者最好马上自己去联系银行,以免耽误房产交割。另外,华人社区有一个传说“我们业务量很大,能拿到批发利率,或我们和银行的关系很好能拿到优惠利率,你自己去申请拿不到好利率。”这种说法毫无根据。对于银行来说,按揭贷款本身就是消费信贷,需要逐笔核算损益,没有“团购”或“包销”的经营模式。从网络上消费者反馈的信息来看,有些贷款中介采取收费或收押金的方式限制消费者的选择权,当消费者发现承诺的利率无法兑现时,已经发生了一定的成本,进退两难。 

   低利率,是好事也是坏事。低利率陷阱有大有小,正确了解自己的需求,不为蝇头小利所动,才能绕开这些陷阱。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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