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加拿大房产投资中的贷款问题研究

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发布: 2011-5-28 09:40 | 作者: 王红雨 住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

“我们家庭年收入8万元,自住房按揭贷款余额40万元,现在想投资地产,还能贷款30万元吗?”笔者经常被类似问题考问。回答这个问题时,我会问对方“你自住房的贷款每月还款金额是多少?”原因很简单,能否获得投资类房产按揭贷款,以及能够取得多少贷款金额,取决于自住房按揭贷款每月的月供款金额,而不是余额。换句话说,如果打算投资房地产,应该在安排自住房按揭贷款时就做好准备。 

房地产投资的话题近年来备受关注。已经在加拿大奠定了一定经济基础的技术移民,以及刚刚落地的投资移民,都对这一话题非常关心。据统计,近10来,加拿大各类资产每年的涨幅率如下:1.       黄金19.1%2.       股指8.9%3.       房价增幅8.3%4.       债券6.1%5.       国债2.6%单从这些数字上看,地产投资的收益率并不是最好。如果投资者是利用银行按揭贷款进行地产投资,那么回报率则远远超过其他类投资。投资首付20%,贷款80%,每年房价上涨8.3%,则意味着每年投资回报率是41.5%。由此可见,地产投资的杠杆比例决定了投资回报率,房产投资中贷款的比例越大,收益杠杆乘数越大。即使是贷款比例50%,其回报率也会超过股票或共同基金的收益。道理很简单,除房产投资外,其他类资产的投资很难从银行取得贷款。 

很多投资人并不了解加拿大地产投资的政策,更不清楚投资类房产的贷款政策。其实,加拿大政府是鼓励投资者进行房产投资,并对此类房产投资贷款的政策有明确的指引。半官方的加拿大住房与按揭公司(CMHC)对投资类房产按揭贷款保险指引见http://cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/CMHC-Income-Property.pdf。从政策上看,投资人的租金收益可以部分抵减家庭债务,因此,投资类房产可以不仅可以取得按揭贷款支持,而且由于有租金收入的支持,借款人可以借到比自己工薪收入所能支持的贷款更多的按揭贷款。 

如果有房产投资的打算,投资人应该在办理自住房按揭贷款时就做好准备。具体地说,就是将自住房按揭贷款的月供款设置为最低金额。笔者浏览过很多关于地产投资方略方面的文章,但从未见过上述说法。从专业人士的角度看,地产投资离不开按揭贷款,否则收益率会大打折扣。如果贷款,借款人的家庭债务承受能力决定了贷款的金额。银行在计算申请人借款人能力时,会将家庭债务作为分子,家庭收入作为分母,家庭总债务的百分比在42%以下,才能取得贷款。如果投资房产,势必增加家庭债务,如果借款人自住房按揭贷款安排不当,则很难再取得投资类房产的按揭贷款。例如,借款人年收入8万,自住房按揭贷款余额40万,如果当初选择4.1%的固定利率,15年还款期,则每月月供款为$2971元;如果选择浮动利率2.2%,还款期30年,则每月月供1516元,假如家庭其他债务每月500元,则两种选择的债务水平分别为52%30%。如果选择前者,借款人再没有能力取得投资类房产的按揭贷款,而后者则有很大余地。 

银行在审批投资类房产按揭贷款时的计算公式如下:家庭总债务+取得投资类房产按揭贷款之后新增债务,除以家庭总收入,如果债务比例在42%一下则会获得批准。家庭总债务包括自住房按揭贷款月供款+其他债务(如信用卡,汽车贷款)月供款+自住房地税和管理费等每月开支。取得投资类房产按揭贷款之后的新增债务的计算方法如下:每月按揭贷款月供款+地税和管理费—(5080%)租金收入。例如,每月家庭收入10000元,自住房按揭贷款每月月供款2900,汽车贷款月供500,地税210,取暖费110元,信用卡每月最低付款额80元,则家庭总债务3800元。在没有申请投资类房产按揭贷款之前,家庭债务比例为38%。投资类房产贷款每月月供1500元,管理费390元,地税110元,预估每月租金收入2000元,则净债务为(1500+390+110)—2000×0.8=400。借款人在取得投资类房产按揭贷款之后,家庭债务的比例为42%,因此,可以获得按揭贷款。从这个例子中可以看出,自住房按揭贷款余额由多少,与能否取得投资房按揭贷款的关系不大,关键要看自住房按揭贷款的每月还款金额。在加拿大,还款期可以由借款人自己定,如果在办理自住房按揭贷款时,将还款期设置的较短,例如,10年或15年,月供款金额就会比较高,日后再想投资房产,取得按揭贷款的难度就比较大了。建议有投资地产打算的消费者,在安排自住房按揭贷款时,把还款期设为最长的30年。 

对于没有收入的新移民或非居民,政府没有对应的贷款政策,但各商业银行针对这部分人群有自己的投资房按揭贷款政策。以满地可银行为例,新移民投资房按揭贷款首付最低35%,同时需要以投资类住房预估租金作为衡量标准,如果预估租金大于按揭贷款月供款加上地税、管理费等相关费用,银行则贷款65%,否则会相应降低贷款金额,直到预估租金大于房屋相关支出和贷款月供款。对于持有工作签证、学习签证,以及访问签证的,在加拿大没有收入的非居民,上述政策也同样适用。 

楼花,受到很多华人地产投资者的喜欢。很多人不知道,购买楼花也可以申请按揭贷款。加拿大在建房的资金管理比较科学,购房者交付的首付款不会直接存入建筑商的账户,而是存入律师行的托管账户,即使楼盘没有建成或拖期,购房者的资金也有保障。建筑商在预售楼盘的一定比例后,可以申请建筑贷款用于项目建设。大多数建筑商在销售楼花时都要求购房者到银行取得贷款批复,以保证房产建成交割时,购房人有能力交割。一些商业银行的楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年。关于楼花按揭贷款如何办理,参见加拿大楼花与楼花按揭贷款一文。 

任何形式的投资都有风险。投资者入市之前最好咨询相关专业人士的意见。地产投资杠杆比例较大,因此风险较高,读者需谨慎入市。本文不构成任何投资建议。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大

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归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

1 条评论

  1. 2011年5月28日 22:45阿Q

    比尔格罗斯: 如何寻找债券投资机会 http://www.w18.ca/blogs/3755/1/index.html

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