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正确理解加拿大组合按揭贷款

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发布: 2011-8-13 08:00 | 作者: 王红雨 加拿大贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

最近,多伦多星报载文讨论加拿大组合按揭贷款的利弊,标题是Buyer beware: A collateral mortgage can inflict collateral damage on you,有中文免费报纸直译了这篇文章。笔者看了中文稿之后觉得汗流浃背,骨鲠在喉。无论如何,加拿大的华人有权利知道,在加拿大,按揭贷款从抵押注册方式上可以分两种:常规按揭贷款(conventional mortgage)和组合按揭贷款(collateral mortgage)。按照加拿大消费者保护的相关规定,商业银行没有法律上的责任向客户解释的贷款是如何注册的,这两种注册方式对消费者有什么影响,原因是,这里面的法律问题太多,最好是留给律师去解释,毕竟购房者付了律师费。 

按揭贷款的抵押物是借款人的房产,在加拿大,房产抵押注册时通常有两种方式“collateral charge”和“conventional charge”。前者被称之为“组合按揭抵押(贷款)”,后者称之为“常规按揭抵押(贷款)”。所谓“组合”是指在这种注册方式下登记的按揭贷款,银行可以按照借款人的需要增加贷款金额;也可以将贷款分为不同贷款期限的信用额度、浮动利率、固定利率等N个组合式的按揭贷款。如此方便,为什么不是所有银行都使用这种方式?让我们来看看与之对应的“常规”按揭,这类贷款的抵押注册方式与前者不同,允许借款人在不同的银行间以“assignment让渡”的方式“转贷款(switch/transfer),而不需要律师费。两类注册方式不同的按揭贷款特性对比如下: 

 

组合按揭贷款 常规按揭贷款
不同银行间转让(switch/transfer 不可以 可以
在同一银行增加贷款金额 无需再注册和再抵押 需要再注册和再抵押
按揭贷款与房屋净值额度组合 可以 不可以
不同期限或性质(浮动/固定)的按揭贷款组合 可以 不可以
换银行成本 有律师费 转让(switch/transfer)的情况下没有律师费再贷款(refinance)的情况下有法律费用

 

显而易见,“组合按揭贷款”对银行留住客户非常有利,如果借款人希望在房产增值后,从该银行借出更多贷款,可以节省再次注册抵押的法律费用,同时也可以利用此贷款的可组合性,将大笔贷款分成若干笔利率和期限不同的贷款,从而分散利率风险,还可以通过房屋净值额度,充分利用房屋净资产。此类贷款的排他性也是非常突出的一个特点,贷款到期后,借款人需要考虑是否值得支付律师费换到其他银行,以安省为例,此项律师费用大致为600-800加元,这个不高不低门槛多少会挡住一些四处打探“最低利率”的rate shopper走出原来贷款银行的大门。 

笔者常接到客户的询问“我在ABC银行的贷款要到期了,想问问你们银行能给什么利率?”对于这种问题,我通常都问一下“你在ABC银行做的是collateral mortgage还是conventional mortgage?”迄今为止,没有一个人能回答自己的贷款到底是如何注册的。于是,笔者会换一个问题“你的按揭贷款是否与房屋净值额度混合在一起?”有些朋友居然连这个问题也回答不出来。如果你的律师在贷款时没有给你解释注册方式,借款人可以自己看一下原来的贷款文件,看有没有“collateral mortgage”的字样,假如找不到,可以将贷款文件带给专业人士,帮助解释。笔者之所以询问这两个问题,主要是因为,借款人不了解,注册抵押性质的不同,换银行的成本就不同。绝大多数消费者认为到期后,没有任何成本就可以转到其他银行,其实不然,如果是“组合按揭贷款”,就不能转银行,如果要换银行,需要有律师介入,因此有律师费。律师费的通常会抵消不同银行将利率的差别。如果不搞清自己的贷款在换银行时有哪些费用,就到处打电话询价,是徒劳无意的。按揭贷款和房屋净值额度组合的贷款都是“组合按揭贷款”;贷款文件上注明是“collateral mortgage”也是“组合按揭贷款”,建议消费者拿起电话询问“最低利率”时,自己先搞清有多少成本,值不值得换银行。30万元的按揭贷款,还款期25年,贷款期5年的浮动封闭式按揭贷款,利率P-0.7%P-07.5%之间,5年的利息支出相差708元,如果原贷款是“组合按揭贷款”,显然借款人根本没有必要shop around 

多伦多星报的原文,观点比较偏颇,历数了组合按揭贷款的缺点,其中多半涉及法律问题,而组合按揭贷款的优势却提及甚少。最后的观点,引用了贷款经纪的个人看法:“借钱给消费者,而不通过口头或书面的方式充分披露其后果是不对的。建议监管当局介入此事并立刻制止。”不知道这位专业人士想让监管当局如何约束商业银行,信息披露到什么程度,立刻制止些什么。加拿大可以提供组合按揭贷款的都是大银行,其中RBC皇家银行,BMO满地可银行,CIBC帝国商业银行均不接受贷款经纪代理业务。 

加拿大有些银行可以让消费者自己来选择组合按揭还是常规按揭。例如,RBCBMO。有些银行则只有一种抵押注册方式,例如,TD银行。从20101018日起,房产抵押给TD银行的消费者,按揭贷款的注册方式全部是组合按揭贷款注册方式。TD去年改变贷款政策时,《环球邮报》的相关报道见http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/personal-finance/mortgages/td-overhauls-mortgage-program-as-housing-market-slows/article1752474/ 

由于观点不同,笔者本不想对原文的内容作评论或解释,但是看到翻译成中文后,原文内容已变得面目全非,所以觉得还是有必要把正确的信息传递给华人社区。原文中有一句话,我没有读懂“A collateral mortgage has as its primary security a promissory note or loan agreement and as “backup,” a collateral security…”,但我知道,翻译成“附带抵押具有较高的安全性…”肯定是不对的,因为这里的“security”指的是“抵押品,而不是“安全性”;这里的“collateral mortgage”指的是组合按揭贷款,而不是“附带抵押”。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大

 

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2 条评论

  1. 2011年8月15日 10:06Angel

    谢谢你的文章,长见识了。有些时候,银行推出活动,凡将到期的mortgage转到该银行,该银行会负责由此产生的所有费用。在这种情况下,collateral or conventional mortgage是否就不要紧了?

  2. 2011年8月17日 07:24红雨

    有些银行的广告你要看清楚,例如,某银行的广告是:如果你switch自己的mortgage到我这里,会有x%现金返还。要看清的是该银行讲的是”switch”.如果你的贷款是collateral,就没办法switch,所以也拿不到cash,你的罚款和解除抵押费就没人帮你付。

    另外,律师费,并不在银行发生,所以接手的银行通常也不会支付。

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