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如何评估加拿大房屋价值

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发布: 2011-8-21 10:26 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

全球股市动荡再次给了加拿大地产市场一个软着陆的机会,美国出人意料地承诺两年内不加息,让邻居加拿大人民似乎心里更有底了——加拿大央行不会很快加息,所以,多伦多星报记者戏称:“加拿大地产有九条命。”但是房价持续高涨并不是一件好事,20116月,温哥华房价比去年同期上升了25.7%,而今年4月份同比只增加了21%。加拿大部分地区房价疯狂上涨不能不让人有所警惕。现在买房,房价值不值应有的房屋价值?如果现在不买,会不会永远都没机会买得起房子了?很多疑问都涉及加拿大房屋的价值。 加拿大住房与按揭公司(CMHC)最近为消费者提供了一份自我评估房价的简短文章,题目是Your Home Value。消费者无论是新买房还是将现有房屋重新抵押贷款,都可以参照文中所述,评估目标房产或自助房产的价值。  房价的决定因素有很多,例如,居住面积、房龄、地点、建筑结构和质量,以及洗手间数量等。房价并不是一个固定的数字,它仅代表在某一个时点上,该房产在市场上的价格,以及此时此刻周边同类上市房产的平均价格水平。这个价格将随着时间的变化而变化,而且受到是否装修,以及房地产市场整体变化的影响。 在申请按揭贷款时,房价是银行决定贷款金额的关键因素之一,申请人需要提供房屋买卖合同来确认成交价,房屋的位置、结构、房间数量、居住面积、车库数量,以及前后院占地面积等详细信息以供银行确定房价。如果是申请以现有房产重新注册抵押贷款,银行则会考虑房主对房屋修缮做出的投入、周边房产最近成交价,如果重新贷款的目的是为了装修,银行则要求提供详细的装修预算。专业的评估意见对银行判断房价有决定性的作用。评估师会根据专业经验以及银行的相关要求对房屋进行估价。房屋物理和功能性的特点都会被考虑进去,与周边最近成交的、类似房产的比较,是评估报告的重要组成部分。评估价与成交价不一致的情况时有发生,一旦遇到这种情况,借款人需要有银行和地产经纪密切配合,找到原因和解决办法。上面的工作表就可以帮助地产经纪比较最近成交的物业价格。支持和判断房价的文件包括:多重上市列表(MLS,购房合同,地税估价单,以往的房价评估报告,以及最近的装修开销发票等。笔者在工作中经常遇到房屋估价问题,尤其是消费者在抢offer之后,银行评估价低于成交价的情况时有发生。另外,翻建的房屋新上市后,评估师也难以确定其真实的市场价值;还有,公寓楼的某个朝向较特殊的单元,找不到最近成交的可比较物业,其市价也很难确定。 

有个朋友最近打电话给我说,他买了个condo,成交价33万,可银行评估价只有31万,他问我是不是地产经纪给他出了高价。我的回答很简单“如果你当时出价31万,房主会不会把房子卖给你?”这位朋友很诚实地说“肯定不会。市场的力量最终决定了成交价,而不是评估师。 有一位朋友遇到的问题更有趣。100万元的成交价,在买房屋火险时,保险公司评估的重置成本居然高过成交价。这位朋友当时赌气地对这家保险公司说“我用这个价格把房子卖给你们算了。”当他继续询价时,不同的保险公司得出的结果居然非常相近——重置成本全部高于成交价。看来,想要知道一个房子的价值还真的不是一件容易事。不同的人,从不同的角度和时间点来看,差异非常大。

温哥华目前的平均房价是当地居民平均年收入的11倍。按照目前的利率水平估算,借款人可以申请到的按揭贷款上限仅为家庭年收入的5-6倍。很显然,借款人凭工资收入在温哥华很难借到房价80%的按揭贷款。温哥华的房价已经偏离了本地人可承受的能力,但房价还在继续涨,可见其推动因素绝不是本地人的住房需求,而是另有原因。外来移民以及投资因素成了房价的主要决定因素。CMHC的经验和指引,应该不适用于这么特殊的地区。 

加拿大政府对目前的房价到底是这样一个看法,耐人寻味。今年6月底,央行行长表达了他对房价持续上涨,以及加拿大人可支付能力的担心。与此同时,政府背景的CMHC却在今年前六个月收购了220亿按揭贷款,即,将这些资金重新注入市场用于扩大按揭贷款规模,而2010年前6个月只有190亿。由此可见,政府没有从资金源头上采取措施遏制抑制房价上涨。市场,这只看不见的手,依然在主导房价。

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