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亲历在加拿大首次换房

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发布: 2011-8-26 08:55 | 作者: 王红雨 加拿大房屋贷款专家 | 来源: www.5in.ca

去年的一份消费者调查报告显示,加拿大人在一生中买卖过5次自住房的消费者,占20%之多。可见,在加拿大,换房是一件司空见惯的事。由于买房卖房的交割时间很难安排在同一天,很多移民换房时按揭贷款安排方面会问遇到问题。笔者刚刚完成了第一次换房的过程,希望这些经验对大家有借鉴作用。 

首先要说一下买房的时间问题。由于早就打算换房,所以从去年就开始留意房价和利率问题。众所周知,每年房价最低的时候是12月、1月、和2月,如果3月份还没有敲定交易,则恐怕要出高价买了。今年的情况比较特殊,由于新移民集中登陆,房源稀少,从1月份开始就出现了抢offer的情况,我给自己设置的时间表是315日前一定要达成交易。 

选房时考虑哪些问题。我最关心的是地点,由于工作和生活需要,四通八达的地理位置是首要问题。North York的独立房是我们的目标。之所以选择独立屋,是因为新批准的独立屋建设用地越来越少,所以占地面积越大的房子,保值增值的稳定性越强。温哥华部分地区房价暴涨的根本原因就是有限的土地上只有4-5万套房子,环境和校区决定了其需求量远远大于供应。另外,中国部分城市在宣布冻结别墅建筑用地之后,别墅价格一日千里的情况也说明,物以稀为贵的道理。房价该如何定位主要看能够获得多少按揭贷款。 

无论首次置业还是换房,贷款问题应该解决在开始看房之前,否则不知道要看多少钱的房子。换房比买房较麻烦的是,原来的房子还有按揭贷款,由于平时要供房,所以现金存款不多,首付款至少要20%的情况下,还要想办法将现金从现有住房中提出来。我找自己的同事做了个预批,同时申请了两笔按揭贷款:将原来在TD银行有余额的按揭贷款refinanceBMO,申请的是Home Owner Readiline产品,共申请到信用额度30万;同时另外申请了一笔买新房的预批贷款(Pre-approval 金额是58万。拿到这些批复,目标房价就定下来了:TD银行的贷款余额12万,因此可以从Readiline中取出18万(30万信用额度中取出12万归还TD)作为首付款,加上新房的贷款预批金额58万之后,我们的目标房价应该小于76万元。如果加上自己的储蓄存款,房价可以再高一些。对于一个两口之家的工薪阶层,我们已经很满意了。 

选房看房不必精益求精。我们把这些信息告知地产经纪之后,就等着看房了。我和太太都不是太挑剔的人。买第一个房子的时候,只看了一个房子就下了offer。当时(2007年)是从美国刚到加拿大,看到这里的房子比美国又便宜又漂亮就很快下了offer,没给地产经纪添任何麻烦。这次买房也一样,看到第三个房子就下offer了。没想到的是,2月底下offer时共有6个家庭出价,据悉全部是讲普通话的大陆移民。地产经纪告诉我们在竞价的那天先去验房,抢offer的时候要带银行本票。因为有银行预批,对验房结果也很满意,下offer的时候没有附带任何条件,尤其是带去的那张汇票,让房主和对方经纪感到了我们的诚意,最后卖方接受了我们的offer。由于卖家尚未找到房子,因此交割日设定在6月初。 

敲定买房合同后,我们开始准备出售自己的房子。首先是修停车道、后院等户外设施和环境。搬到新房之后,将原有房产做内部的装修和布置。在将TD的贷款refinanceBMO的过程中,银行给出了房子的评估价。我们以评估价为准,加上此后发生的装修费用确定了售价。挂牌上市后一周便成交。成交价比2007年的买入价高9加元 

新旧房子交割期间的财务安排需要合理和便利。6月初新房交割前3天,完成了旧房的refinance。从BMO批准的readiline中取出12万用于支付TD的按揭贷款、罚款,以及解除抵押费(discharge fee)和款项转移费,TD银行费用共计1200元左右;转入BMO的房屋评估费和重新注册费共计700元。在新房交割前一天支取readiline项下10万元,再加上自己的存款用于首付,同时BMO提供了新房按揭贷款47万完成买房交易。新房交割后,旧房项下额度占用共计22万元,利率为P+0.5%3.5%),新房按揭贷款47万元,利率P-0.85%。因为旧房马上要出售,信用额度项下款项可以随时还清并解除抵押,所以利率比较高(3.5%),因此要尽量少占用信用额度,如果自己有存款可以动用存款。 

旧房售出后,所得现金立刻加速偿还新房按揭贷款。上周末售房交易完成后,所得现金当天就用于偿还新房按揭贷款。BMO贷款可以每年偿还原贷款本金的20%,提前还款的金额记录在Mortgage Cash Account可以随时取出,所以,提前还款没有后顾之忧。之所以没有把卖房所得款用于其它投资,是因为目前的经济情况变数较多,想要稳定地获得2.15%的收益并不是一件容易的事。另外,提前还款的9.4万元立刻“享受”了2.15%的效益,而不需要上所得税。 

自住房买卖结余增加了家庭净资产。总结旧房买卖的收益如下:过去四年共支付银行利息约9600元,转银行罚款和手续费约2000元(如果原来的贷款安排得当,完全可以节省这笔钱),支付地税9000元,取暖费和水费7200,装修费16200,支付地产经纪费用16000,买卖差价90000,除了白住这个房子之外,四年里家庭净资产增加三万元。这里忽略了买房首付款的机会成本,因为这些资金如果用于股票投资,结果可能很可怕;如果是储蓄,过去四年通胀率高于储蓄利率。 

如果财务上允许,笔记建议买房自住的朋友尽量“早买”。如果我们四年前不买房而是租房,4年租金支出至少6万元(不算N次搬家费),还会错过房价增值的9万元。换房期间的财务安排,尽量要从容,笔者不喜欢先买房再申请过桥贷款(bridge loan)的安排。如果房子无法售出,首付款就会没有着落,迫于压力卖房子,不会卖出太好的价钱。所以,最好是使用refinance的方式把首付款准备好。 

 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大

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