文章 RSS
评论 RSS

二次衰退 对生活有什么影响

字体 -

发布: 2011-10-01 08:35 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 14次

    2008底至2009年底,全球股市、汇市,以及地产市场剧烈波动,各种悲观的言论充斥报刊杂志。最让人触目惊心的就是节节升高的失业率,在加拿大,人人自危,明天是不是还有工作。2009年上半年加拿大地产市场基本上处于休克状态,无论是二手房还是新房,买卖交投都非常冷清。上周在《地产周刊》编辑部参加研讨会,很多从业人士一起回顾了三年前的情景。到底是什么因素让地产市场出现了休克,又是如何在短时间内恢复的呢?笔者个人认为,恐慌和悲观使市场行为出现了停滞;冷静和睿智使市场很快再次恢复生机。终于在网上找到了一位网友的发言,印证了笔者个人的看法“来吧,跌吧。。。房市的机会是等待急于出手的卖主。” 

2011年的9月加拿大房地产市场与以往不同,没有出现金九银十的迹象。回顾整个2011年加拿大房地产市场,尤其是大多和大温,给人的总体印象是:上半年,房主不着急卖,买家着急买;下半年,房主还是不着急卖,买家也不着急买。市场处于基本平衡的状态。房价会从此掉头向下,还是短暂休息后继续上扬?仁者见仁智者见智。笔者认为,消费者的心态很重要,尤其是在金融海啸有卷土重来的迹象时。 

如果金融海啸卷土重来,2008年的情况会再次出现:油价下跌,房贷浮动利率上涨,房价滞涨,食品价格上涨后回落,以及失业率维持在较高水平。《多伦多星报》的一篇5 economic trends that are affecting you,为我们做了很好的总结。 

油价通常是经济的晴雨表,经济放缓时,对能源的需求减少,油价会有所下跌。另外,业内大多数人都认为,油价不是供求决定的,而是美国人通过石油储备来控制的,如果美国经济不景气,需要把油价降下来刺激经济,世界油价就会回落。冬季将至,驾车者对汽油的消耗也会有所减少,油价进一步下跌是一种趋势。油价回落对普通消费者来说是好消息,但对于加拿大这个石油出口国来说就不是什么好事了。如果油价持续低迷,加拿大政府就需要采取行之有效的方法来刺激经济的复苏了。 

按揭贷款的浮动利率标价为P/减一个百分数,例如,今年4月至6月商业银行的折扣利率在P-0.85%左右。进入8月份以来,世界经济状况出现了二次衰退的迹象,银行大幅减少了折扣,目前的浮动利率水平在P-0.4/0.5%左右,又回到了20106月初的水平。如果经济持续低迷,央行或许会通过降息来刺激经济,届时浮动利率的折扣会更差。不要忘了,20094月,当央行利率降为最低,0.25%时,商业银行的优惠利率(P)达到了历史最低水平2.25%,那时的浮动利率是P+0.8%。目前的经济情况下,选择浮动利率或固定利率都不会错,如何选择要看每个人的风险偏好。如果喜欢接受风险,可以选择浮动利率;如果喜欢回避风险可以选择固定利率。毕竟两种利率都仍处在较低的水平。 

房价滞涨。很明显,今年上半年房价持续上涨,下半年虽然交投活跃,但房价上涨速度和幅度明显减弱。卖方市场的局面随着越来越多的待售房出现在市场上,供求双方逐渐在市场的求的得平衡。与上半年最大的不同,就是二次衰退的阴影。回想2008年末,恐惧心理占据的市场,很多消费者在经济和就业前景不确定的时候,暂停了换房或首次置业的打算,观望和等待使市场迅速转为买方市场,并在2009年上半年出现了房价大幅下滑的情况。有趣的是,在加拿大其他经济行为没有任何好转的情况下,从20096月开始,房屋销售出现了逆转,量价起升,那时,很多人评论说是“加拿大地产出现了小阳春。”,实践证明这个小阳春一直持续了2年半。引用一下“黑白博客”网友的话说就是“房市的机会是等待急于出手的卖主。”20094月,央行利率降至历史最低点,租房的消费者发现买房比租房成本还低,房价也降至了合理的价位,此时出手买房,有可能是冒险的,但却是明智的。最重要的是,那时在市场上出售房产的屋主很多是“急于出手的卖主”。在2009年“跌”声一片的情况下,入市买房的消费者是最有胆识的。如果经济二次衰退,这样的机会还会重现。 

食品价格回落是必然的。食品价格曾推动了加拿大通胀率的不断抬高。如果发生经济二次衰退,则消费者对食品的需求会减少,价格自然会回落。 

就业率是经济指标中最重要的数据,如果失业率居高不下,整个内需就会受到影响,消费者信心难以恢复。最重要的是,失业,以及受到失业威胁的消费者将冻结其经济活动,直到获得安全感为止。7.3%左右的失业率将不会在近期有太大改变。因此,经济的复苏依然需要政府的刺激计划。 

即使二次衰退最终没有到来,消费者在近期内也会经历上述变化。清楚要发生什么,该做好哪些准备,对于普通的消费者来说还是很重要的。2009年初,有人以10%首付贷款买房时,就能够看出来不同的消费者对风险的不同偏好,以及对未来的信心有多大不同。当时,本地报纸上很多“专家”预测,房价还会再跌一半,可有人偏偏敢用10%首付来贷款买房,为什么?难倒不能租房吗,或者再观望观望?那时敢买房的人是对自己的未来最有信心的人。也是发现了“房市的机会是等待急于出手的卖主。”这个秘密的人。我们今天在这里分析《多伦多星报》的这篇文章,并不是要预测什么,而是希望通过总结历史,让明天过的更有信心。预测,尤其是对房价的预测,是很难的。能否找到一个性价比高的房产,既要看地产经纪的专业水平和经验,更要看卖家的心理状态和财务状况,但最重要的还是买家的胆识。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved 

文章来源:www.5in.ca我住加拿大

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

2 条评论

  1. 2011年10月5日 21:36小辉辉

    其实对于买房者,能不能买到房子说穿了就是买家对房价走势判断!看跌者一定买不到房子,看涨者都如愿买到了房子

  2. 2011年10月5日 22:21红雨

    应了这句话:评论永远比文章精彩。

发表评论