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选择固定利率按揭贷款的得失

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发布: 2011-10-15 07:46 | 作者: 王红雨 加拿大房屋贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

各家银行把固定利率持续调低,浮动利率不断调高,这让很多消费者开始犹豫是否该选择固定利率,也想知道选择固定利率时该注意哪些问题。在中国,按揭贷款浮动利率与固定利率差别很大。而在加拿大,同一贷款期的浮动和固定利率相差无几,以目前的利率为例,折扣利率相差仅为0.5-1%。浮动与固定利率的利差如此之小,得益于加拿大发达的金融市场,利率掉期工具可以使银行在交易成本较低的情况下,将固定利率转为浮动利率,从而保证收益率。对于消费者来说,选择浮动利率还是固定利率始终是个困惑。商业银行浮动利率P-0.85%0.9%时,例如,2007年中期至2008年上半年,以及201146月份,消费者很容易选择。目前封闭式浮动利率又回到了2010年初的水平时,消费者对浮动利率的选择开始动摇了。未来5年内如果央行加息,目前的浮动利率比现在某些档期的固定利率高;如果央行降息,浮动利率有可能是个好的选择,但降息的空间也只有0.75%。是否该选择固定利率,以及该如何选择固定利率成了消费者面临的一个问题。 选择固定利率的机会成本是有限的。假设目前的浮动5年期利率是2.8%,其标价为P-0.2%,即,在5年内无论P如何变化,减0.2%是不变的。在1年或2年的固定利率是2.5%的情况下,浮动利率与固定利率相比,消费者应该选择短期固定利率而不是浮动利率。原因是,如果P下降,最低会降到2.25%,即,现在选择浮动利率,5年内最低利率可能达到2.05%,但如果P上涨,则有无限的空间。另外,选择短期固定利率,可以在未来12年合同到期后,重新选择按揭贷款,而浮动封闭式按揭贷款的合同期通常是5年期的。有些消费者认为,美联储2013年前不会加息,所以加拿大央行加息的可能性也不大,所以选择浮动利率相对比较安全。但是,目前的浮动利率水平已经比短期固定利率高了,在贷款最初期,本金最大的时候应该选择利率最低的贷款,从而加速本金的偿还。 

选择固定利率时,贷款年限是最重要的考虑因素。众所周知,固定利率与浮动利率的封闭式按揭贷款相比,如果不到期就还清贷款,违约金的计算方法不同。因此,如果消费者不是根据自己的实际需要选定贷款期,而是因为某个银行的利率有特殊优惠就选择了较长期的贷款期,那么有可能陷入罚款的麻烦。固定利率的罚款对生活有多大的影响,参见《吃不起的加拿大按揭贷款罚单》。笔者个人意见认为,如果选择固定利率,尽量选择短期固定利率的按揭贷款。固定利率贷款如果违约,罚款计算方法有两种——3个月利息和IRD,最终罚款数取两种算法结果的高值。IRD的意思是Interest Rate Deferential,计算方法是按照贷款余额乘以所剩时间,再乘以当初和现行利率的差。下面是一个用IRD方法计算罚款的例子。· $100,000 5-year fixed rate mortgage· Rate = 6.5%· Mortgage broken after 3 years· Prevailing rate = 5% * IRD Compensation $100,000 x 1.5% x 2 years = $3,000 

选择固定利率之后,如果想把已经锁定的利率降下来,在不违约的情况下,最好的办法就是做blend and extend,但中小金融机构大多没有此项服务和选择,因此,如果选择固定利率,一定要搞清楚,贷款机构是否允许blend and extend例如,某消费者在4年前也选择了5年期固定利率5.7%,最近,加拿大政府债券收益率降低,贷款银行推出了2.99%4年期固定利率优惠, 这位消费者申请了“blend and extend”:即,贷款余额不变,将现有贷款期限延长,延长的部分享受新利率,新旧利率混合后,整个贷款从即日起享受混合利率,没有任何罚款。混合利率的计算方法如下:{(A x B) + [(C x (D – B)]}/D ={5.7%x12+[(2.99% x (48 – 12)]}/48=3.67% A:原贷款利率;B:原贷款合同还有B个月到期;C:新贷款利率;D:新的贷款合同期。 

如果锁定的固定利率较高,需要咨询银行,是否可以做提前续约。有些银行允许贷款到期前90天以内“提前续约”(early renewal),如果恰好此时有很好的折扣利率,借款人可以提前终止原合同,到期前90天之内就可以执行下一期的利率了。例如,原贷款利率5.7%,还有90天到期,如果今天就有比较低的折扣利率,可以立刻申请执行“提前续约”。 利率和贷款是否可携带也是一个需要考虑的问题。一位网友提问说“我在某金融机构的房贷是固定利率,尚未到期,准备搬家去另外的城市,贷款未到期就需要卖掉现在的房子,如何才能不被罚款?”这个问题就涉及了按揭贷款是否能够portable,如果是可携带的,则银行会把原贷款的本金和利率带入新房贷款,无论新房子在哪个城市,只要贷款在同一个银行做,就可以将新旧贷款混合,并免除罚款。 

最后,提前还款额度也需要考虑。选择固定利率贷款最大的风险是违约罚款问题。如果迫不得已需要违约,可以利用提前还款的便利,把本金降低,从而减少罚款。每个银行允许客户提前还款的额度都不相同。消费者需要做横向比较,再做取舍。 总之,选择固定利率按揭贷款要根据自己的实际情况,尽量选择短期的合同,产品和服务较健全的大银行。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved

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归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

1 条评论

  1. 2011年10月18日 11:16《家》雜誌編輯

    您好,

    我們拜讀了您的文章,( http://blog.51.ca/u-233583/ )覺得這是非常有用的資訊。希望您可以授權我們,將您的專家意見出版在我們的雜誌上,以便于讓更多的讀者受益。對于您的支持,我們表示萬分的感謝!

    此致

    敬礼

    《家》雜誌編輯 2011年10月

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