文章 RSS
评论 RSS

谁在支撑加拿大房价

字体 -

无论是统计数据,还是隔壁邻居家房子的售价,都在证明着一个无可争辩的事实——加拿大近十几年,房价持续上涨。8月份的数据显示,温哥华的独立房均价已经超过了100加元1998年至今,连续13年上涨,加拿大房价从$152,365一路涨至2011年的$366105。目前,加拿大的各项经济数据并不乐观,世界经济形势仍处于动荡时期,全球资本市场刚刚经历了新的洗礼,加拿大的地产市场凭什么独善其身,到底是什么人,靠什么支撑了的加拿大的房价呢? 利率,无疑是支撑房价最有力的工具。20076月,是近5年来加拿大按揭贷款利率最高的时候,股市、楼市齐涨,有经验的消费者一看便知,这才是有泡沫。当时,2年期按揭贷款固定利率曾高达6.1%10万元贷款,每月按揭贷款月供款金额为$645。而如今,虽然失业率高于2007年,股市低迷,唯独地产市场依然我行我素,全国各地房价不断攀升。从按揭贷款的月供款来看,按照目前的2年期按揭贷款利率计算,10万元按揭贷款,月供只有$448。如果维持按揭贷款的月供款$645元不变,则对应的贷款金额可以达到14.3万元。与2007年相比,消费者的支付能力,因利率下降,被放大了40%。很多人奇怪,为什么工资不涨,房价猛涨,买房置业的人却越来越多,这就是答案。美债评级被调低之前,加拿大央行加息的意愿明显,加之商业银行间竞争激烈,按揭贷款浮动利率曾降至P-0.85%,固定利率开始升高,很多人预测加拿大央行会加息,并抑制房价上涨。然而,美债评级下降后,整个资本市场的流动性骤然收紧,进而波及短期资金市场,美联储和加拿大央行近期加息的可能性几乎没有了,这使面临调整的加拿大地产市场再次遇到了低利率雨露的滋养。难怪《多伦多星报》撰文说,加拿大地产有九条命,每次要出现该调整的时候都会逢凶化吉。 

买房自住人士是支撑房价的主力军。200916月,加拿大的房价出现了深度调整,那时的失业率上升,股市创新低,各类媒体众口一致——加拿大的房地产将步美国的后尘,至少跌价一半。在这种环境下,对于房产投资者来说,前景不甚明朗,投资欲望并不强烈。在这半年中,买房和卖房的消费者都是有刚性需求才会入市的。笔者发现,当时的买家,几乎全部是自住房的买家,自己的住房需求促使工作稳定,首付已经准备好的家庭,无论经济环境如何,当房价跌至家庭负担能力之内时,即出手购买自住房。自住房消费者的能力是不可低估的,短短几个月,加拿大的房地产就出现了反转,20096月至今,加拿大房地产有升有色。购买自住房的消费者中,新移民的力量比较突出。热爱自由、渴望民主的各国移民,在经历了金融风暴之后更加希望找到一个经济繁荣,政治安定的国家,作为自己和后代的第二故乡。加拿大,这个举世最受人尊重的国家,自然会成为首选。对于中国移民,在目睹了近5年来中国房地产市场的风起云涌之后,早已明白了一个道理,要买房,只有一个秘诀:早买。所以,落地就买房,甚至还没登陆就已经委托亲戚朋友开始看房了。加拿大的商业银行哪里会放过这样的金融需求,5大商业银行都有配合新移民买房贷款政策,一定首付的情况下,只要没有不良信用记录,贷款审批容易得很。目前,加拿大房屋按揭贷款的利率比中国的存款利率还低,获得贷款比在中国还容易,因此,贷款买房,顺理成章地成为新移民最关心的话题。 地产投资者助燃加拿大房地产市场。据2011CMHC消费者调查报告显示,加拿大有86%的消费者认为房产是一种理想的长期投资。购买自住房,并将部分房间由于出租,是买房自住还是投资呢?很难清晰界定自住与投资的区别。据统计,近10来,加拿大各类资产每年的涨幅率如下:1.  黄金19.1%2.  股指8.9%3.  房价增幅8.3%4.  债券6.1%5.  国债2.6%单从这些数字上看,地产投资的收益率并不是最好。如果投资者是利用银行按揭贷款进行地产投资,那么回报率则远远超过其他类投资。投资首付20%,贷款80%,每年房价上涨8.3%,则意味着每年投资回报率是41.5%。由此可见,地产投资的杠杆比例决定了投资回报率,房产投资中贷款的比例越大,收益杠杆乘数越大。即使是贷款比例50%,其回报率也会超过股票或共同基金的收益。道理很简单,除房产投资外,其他类资产的投资很难从银行取得贷款。现在,很多人在讨论买楼花是否有风险的问题。以多伦多为例,每尺均价490元,管理费0.47元,750尺的单元,房价367500元,房价0.6%的地税,即,每月183元,75%资金来自按揭贷款,利率2.5%,即,每月月供1087元,平均租金每尺2.18元,收入1635,成本1622,从现金流的角度看,正好打平,但不要忘了每月按揭贷款中有近一半是本金,一半是利息,只有利息部分才是真正的支出。多伦多的公寓楼价格过去15年的平均增幅为每年7-8%,因此,投资者赚取的是资本利得而不是现金流。 

加拿大政府对房价上涨的支持功不可没。可能有人会怀疑这种说法,因为加拿大政府通过CMHC已经连续两年收紧按揭贷款保险政策。按照加拿大宪法的规定,政府不能直接干预房地产市场,因此加拿大不存在宏观调控房地产市场的问题。政府对地产市场的态度一般是通过放宽或收紧按揭贷款保险政策来实现。加拿大政府对目前的房价到底是怎样一个看法,耐人寻味。今年6月底,央行行长表达了对房价持续上涨,以及加拿大人可支付能力的担心。与此同时,政府背景的CMHC却在今年前六个月收购了220亿按揭贷款,即,将这些资金重新注入市场用于扩大按揭贷款规模,而2010年前6个月只有190亿。由此可见,政府没有从资金源头上采取措施遏制抑制房价上涨。近期,加拿大财长又公开表示加拿大地产没有泡沫。种种迹象说明,加拿大政府无意直接干预地产市场,但也不希望看到消费者过度举债,引发社会问题。  加拿大既定的移民政策是每年1%的新移民,即,25-30万新移民。这些新移民对住房的需求是支撑房价的动力之一,只要加拿大移民政策不变,即使局部调整某一类移民的申请数量,不会影响新需求的稳定性。剔除通胀因素之后,在过去一年中,9个发达国家中,只有3个国家的房地产价格上涨,加拿大是其中之一,涨幅为5%。目前,加拿大的就业率也是发达国家中较高的国家,支持加拿大房地产市场的动因近期不会有太大变化,因此,加拿大房地产市场在短期内出现疲软的可能性不大。 

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

发表评论