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该不该投资加拿大楼花

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发布: 2011-11-05 09:19 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 2次

加拿大(大多地区)建筑商协会(BILDGTA)于1019日发布的一条短讯被各路媒体广为转载,再次掀起了加拿大,尤其是多伦多高层公寓买卖与投资的大讨论。这条短讯的内容非常肯定地证实:20119月,多伦多新房销售再创新高——共销售新房3772单位,其中低层住房1120套,高层楼宇2652单位;比去年9月增加34%,其中高层住宅新房销售增长高达53%。今年前9个月比去年同期销售量增长28%,其中高层住宅新房销售增长高达44%。由于去年9月已经是创造了历史记录,而今年的数据更是超过了最大胆的预测。一面是捷报,一面是预警。《金融邮报》几乎在同一天载文,转述美林全球研究部的报告称——多伦多公寓楼房价泡沫即将破灭,理由是,9月份多伦多的在建公寓单元已经超过了墨西哥城和纽约,而这两个城市的人口都超过多伦多;投资人不清楚未来1-2年内市场存量,盲目投资。我们通常把预售的在建高层公寓称之为“楼花”。加拿大,尤其是多伦多人,为什么如此热衷于买楼花,作为华人消费者,该不该投资楼花呢? 

在加拿大购买楼花,要比在中国购买期房安全。开发商在发售新的楼盘时,会把购房者的买房保证金存入一个托管账户,并要求购买者申请按揭贷款证明其借款能力。当发售一定数量后,开发商会以这些资料为依据向银行申请建筑贷款,当项目进展的一定阶段后,银行会发放建筑贷款。因此在加拿大,消费者购买楼花的保证金并不会直接用于房屋建设,消费者也不必担心在中国常见的“烂尾楼”情况。即使建筑项目失败,买房者的定金不会受到损失。在加拿大,参与楼花交易的华人移民越来越多,原因是买楼花,交割后自住的人,不仅用昨天的价格买了今天的房子,同时也享受了一手房带来的满足感;另外,“炒楼花”,即,不交割的买家,利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的华人受益匪浅,所以才会口碑相传,带动了越来越多的华人参与楼花买卖。 

正因为消费者趋之若鹜,楼花市场出现了“热”的现象。从我们看到的数据分析,目前最火爆的地产交易就是楼花了。多伦多楼花热卖,原因之一是租房市场火爆。今年4月,CMHC公布的多伦多公寓空置率只有1.6%,而8月份,新学年开学之前,多伦多公寓空置率只有0.4%,租房也出现了抢offer的现象,大学附近的租客在暑期回国探亲期间居然不敢退租,以防回来后无房可租。租金变化不大,今年5-8月一室、两室和三室的公寓平均租金为$1532$2037$2489,比去年同期增长4%5%16%。多伦多公寓楼房价的涨幅比租金涨幅高。今年9月,预售房平均成交价格已达到$330,500,比去年同期高9%。投资者在2-4年的建筑期内缴纳15-20%的首付款,如果房价增幅为每年6-9%3年后投资收益将达到100-130%。正因为如此,目前多伦多的在建公寓楼项目已达到132项,而墨西哥城和纽约则分别只有8886项。据说多伦多还有近120项高层公寓楼建设项目正在酝酿中,因此地产经纪和消费者眼花缭乱是很正常的。报纸、广播、电视,广告投放量最大的就是楼花。 

如此火爆的市场,是否隐藏危机?众所周知,美国的肯尼迪家族发迹于1931年的股灾,老肯尼迪嗅出市场风险,并果断卖空时,触发事件是这样的:当他在街边擦鞋时,擦鞋匠向他推荐股票,“告诉你个内部消息,XX股票明天会涨。”于是,肯尼迪毫不犹豫地将所有持仓股票卖出,并做空股市,从此发迹。当街头巷议都是股票或者楼花的时候真的要小心了。笔者国内的一位同学是外科大夫,工作很忙,理财知识和经验有限,他说,只要他去买股票,股价一定跌。道理很简单,大家都去买的投资产品,实际上已经变成了投机。投机是冒险,而投资是在可容忍的风险之内,争取利益最大化,两者之间有本质的不同。 

最近看过一篇本地人的博客,称今天多伦多的公寓房预售市场就是明天的迪拜。这种说法未免耸人听闻。多伦多与迪拜最大的区别是,大多地区每年有来自世界各地的各类新移民近10万,国际留学生不断涌入,这些人口净增长,及其带来的住房和租房的需求是迪拜所没有的。对公寓的需求不仅数量巨大,而且各式需求不尽相同。今年5月多伦多一间公寓顶层单位售价创出历史最新记录2800万;而最新公寓楼花最小居住面积仅有不到300平方尺,居然也已经售出。多伦多的楼花市场,供给大,需求也大,如何在机会和风险之间做出选择其实很不容易。买楼花既不是赌博,也不是撞大运,要懂得如何识别和控制风险。买楼花之前,消费者对家庭购买力,利率,HST,转让条件等环节必须清清楚楚。 

首先来看购买力。有些新楼盘入住前只需交15%的首付,看似轻松,但对于税后可支配现金有限的家庭来说,还是要慎重。另外,借款能力决定了购买力,如果自住房每月按揭贷款的付款金额较大,而家庭月收入有限,则需要更加慎重,买楼花之前最好在银行做一下贷款能力评估。很多人都寄希望于在新房交割前转手,只是一种冒险的做法,如果交割前市场情况不好,同时有很多投资者希望脱手,则情况将难以预料。保险的做法是先获得银行贷款,一旦无法转让,凭自己的现金和借款能力也能够完成交收。 

利率是一个必须考虑的因素。现在利率很低,但房屋交割时如果利率上涨,投资收益会大打折扣,甚至出现损失。很多银行可以承做楼花按揭贷款,将现在的利率锁定至交割。消费者在售楼处签约时需留意所购买的楼盘是否有银行提供楼花按揭贷款。安省的HST适用于新房买卖,很多楼花的售价都标有“含HST”的字样,可是当我们仔细阅读“含HST”标注下面的解释时就会发现,很多情况下,建筑商无法代购房者取得政府HSTrebate。笔者最近接到一个从中国打来的电话咨询,购房者因不符合条件,交割时接到律师通知,需交足HSB后才能完成交割,而这位朋友回国之前账户里留下的余额不足以支付这一大比钱。因此,签订楼花合同之后的冷静期内一定要找律师咨询,自己是否符合条件,可以获得HSTrebate打算在房屋交割前转让的朋友,要格外留意可转让的条件。每个建筑商和楼盘的可转让条件都不一样,例如,不可转让;入住后(交割前)可转让;楼盘售出95%单元后可转让等等。 

楼花,是很好的投资项目,但要采取必要的风险控制手段。盲目跟风是不可取的,拒之千里也没有必要。签订合同之后的10天冷静期非常重要,消费者应该在第一时间申请按揭贷款,锁定利率,请律师审阅买卖合同。投资需谨慎,入市有风险,个人观点仅供参考。

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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