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监管当局建议银行收紧加拿大房贷政策

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发布: 2012-4-08 10:52 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

      某银行代表说,政府应该收紧按揭贷款保险政策;政府财政部长说,银行应该做好自己的事,言外之意是希望银行自己调整贷款政策。此番争论为哪般?房价没有像人们预计的那样自然回落,人均负债进一步走向更脆弱的境地,这一切似乎都是低利率造成的。政府和银行,谁该为收紧贷款政策做点什么呢?

 

加拿大宪法规定,政府不可以行政干预房地产市场,诸如限购、限售的行政命令是不会出现在加拿大的。政府的政策可以间接影响房地产市场,最有效的手段就是通过CMHC来调控房屋贷款保险政策。2009年至今,CMHC已经三度收紧了贷款保险政策,该紧的政策可以说都收紧了,例如,投资房首付款比例,再贷款最高限额,最长还款期,以及评估贷款能力所使用的利率等。财政部长在不同场合已经多次表示,这些合理的措施已经在一定程度上起到了预期效果,如果继续收紧恐怕会引发不必要的负面作用。笔者个人认为,政府该做的事,已经都做了,继续收紧政策会对整个房地产,乃至加拿大国民经济产生负面影响。熟悉CMHC政策的朋友都知道,绝大多数需要CMHC保险的贷款,是首付不足20%,但有收入的申请人,也就是说,受影响的人群大多数是工薪阶层。首付比例较高,没有收入的新移民等人群并不受CMHC保险政策的影响。温哥华和多伦多的二手房平均房价在80万和50万,对于工薪阶层来讲已经很难承受了。按照目前的利率计算,最低首付20%的情况下,两个城市的家庭平均收入需要分别达到10万和7万。如果首付不足20%,则需要按照5年期的挂牌利率来计算,家庭收入需要更高才能贷款买房。政府应该看到了这种情况,因此,虽然各方都呼吁政府继续收紧政策,而今年政府依然坚持,政策已经调整到位,地产市场如何发展,要看市场的力量了。另外,CMHC的承保总额已经迫近法律规定的上限,CMHC即使不收紧保险政策,其业务量也将受到一定的限制。因此,从总体情况来看,政府已经不急于通过再次收紧政策来间接干预地产市场了。 

银行,直接面向借款人,其政策和利率直接影响着加拿大地产的兴衰。如果没有贷款支持,如此高的房价,很难有人能付全款买房。今年二月以来,不断有传言说银行收紧的贷款政策。是真的吗?是的,加拿大商业银行的监管机构OSFI年初开始对部分商业银行进行的按揭贷款业务调查,一些银行从此收紧了某几类贷款的审批尺度。银行监管当局目前已经完成了调查阶段的工作,319日公布了草拟的一份按揭贷款审批标准的意见书,正在征询整个业界及公众的意见,准备在近期颁布实施。报告内容见:http://www.osfi-bsif.gc.ca/app/DocRepository/1/eng/guidelines/sound/guidelines/b20_dft_e.pdf。监管当局建议商业银行收紧贷款审批政策。 

笔者认真阅读了征求意见稿全文,监管当局建议商业银行在审批居民住房按揭贷款时从严核准按揭贷款。主要建议如下:1.      对自雇人士的贷款申请,需要搜集公司注册文件、章程、财务报告、T2报税表或NOA2.      建议将房屋火险的保费计入家庭债务3.      建议在核准所有浮动利率贷款,以及5年期以下的固定利率贷款时,使用5年期固定利率的挂牌利率作为计算贷款金额的标准。4.      如果贷款期内借款人达到退休年龄,建议考虑退休后收入作为参考。5.      鉴于房屋净值额度可以反复使用,甚至可以用于偿还按揭贷款,掩盖真实财务状况,建议商业银行发放净值额度的最高限额不超过房屋市价的65% 

对于坊间传闻中按揭贷款的新移民政策,监管当局没有直接提及。 

笔者个人认为,部分商业银行此前批复自雇人士按揭贷款的标准被监管当局认为过于宽松,在上述报告出台之前,这些银行已经采取措施进行了补救。因此,今年2份以来,报税收入不高的自雇人士已经感觉到了这一变化。 

监管当局的上述建议,依然处在征求意见过程中。但从整体思想上来看,监管当局希望商业银行更加谨慎。以上摘译和理解纯属个人看法,全面理解监管当局的政策导向,需要阅读英文原文。 

 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大

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1 条评论

  1. 2012年5月1日 07:59kayuchan

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