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发布: 2013-4-27 08:56 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 0次

笔者在201010月撰文,介绍了加拿大房屋贷款到期后转银行的问题,题目是《加拿大住房贷款转银行须知》。很多消费者已经知道,不是所有的银行都允许到期后“转银行(transfer/switch)”,所以在当初选择借款银行和产品的时候就应该注意。两年过去了,加拿大又多了一家只做Collateral Charge的银行,即,多了一个不能在到期后从其转出(transfer)贷款的银行。消费者如果希望选择短期合同,并在到期后转银行,则一定要搞清楚,哪两个银行的抵押方式与其他银行或金融机构不同。没有读过上述文章的朋友可以在Google中输入文章题目检索。最新发现,一家外资银行加拿大子行的贷款,在到期后,如果转去其他银行,该银行一律解除抵押,即,也不能转银行。因此,目前有三家银行的贷款,只要你从那里贷款,到期后只能做“再贷款re-finance”不能做“转银行(transfer/switch)”。

与中国的房贷不同,加拿大的房屋贷款合同期与还款期不一致。例如,合同期(term2年,借款期(amortization)30年,合同到期(2年)后,可以在原来的银行续借,也可以从其他银行借款用于偿还原借款银行,即,转银行。什么样的情况下要续约,什么样的情况需要转银行呢?

续约的情况是,贷款银行从记录上看,借款人过去的付款记录良好,愿意为借款人续约,就会在到期前发出续约通知。借款人可以根据续约通知上的联系方式,与借款银行讨论下一期贷款的时间和利率。对于借款人来说,续约,是最简单的,无需提供收入或存款证明,只要愿意续约,签字确认下即可。有些银行允许借款人提前续约,即,到期前N(3)个月之前,就可以续约至下一期借款合同。借款人选择不在原银行续约的情况主要是由于:续约的利率不理想;原银行的服务不好;借款方面的需求无法满足;计划卖房或用现金全部还清等。原银行服务不好和无法满足借款人需求,是导致借款人下决心转银行的主要原因。按揭贷款是需要主动管理的,否则,退休前都很难还清。有些朋友在借款时,没有考虑归还贷款时可能遇到的问题——例如,找不到客户服务人员;合同条款不利于借款人,而当初没有意识;服务不连续或无法沟通,等等。这种情况多出现在贷款审批与贷款服务环节上的脱钩,例如,贷款时请贷款中介帮忙,贷款之后不知道哪个分行或银行服务人员负责贷款管理,或选择了只有800电话服务的金融机构。建议消费者在选择贷款中介申请贷款时,一定要问清楚此后的贷款服务机构地址、电话和服务人员的名字,否则,想提前还款都找不到服务。很多消费者初次贷款的时候没有做认真的比较,对贷款产品了解不多,贷款之后通过各种渠道知道当初的不足之后,由于借款合同已经生效,只好等到贷款到期日重新选择。总之,贷款续约是最容易的,但也是重新调整自己的贷款,改善贷款服务和利率的机会。如果利率和服务令人满意,且贷款需求可以得到原银行的满足,贷款到期时的上策是在原银行续借。

迫不得已转银行时,借款人必须向新的银行提供收入证明,或新移民/非居民证明,新银行需要检查信用记录,如果核准,才会在到期日将贷款发放出来,用于偿还原银行的贷款。如果是“转银行(transfer/switch)”,通常没有律师/产权服务的介入,无需支付相关法律费用,条件是:原贷款银行的按揭贷款属于常规(conventional贷款。笔者个人的经验是,目前加拿大只有一家外资银行的子行,在加拿大经营按揭贷款业务时,虽然在贷款时注册为常规贷款,但其他银行从该银行做转让时,该银行将解除抵押,新银行必须去重新注册,因此,这家银行的贷款其实也是不能“转/transfer”的。如果借款人是在20101018日之后,将房权抵押给TD,或在20111210日之后抵押给ING,上述两家银行会将贷款注册为组合按揭贷款(collateral mortgage),在到期时是不能做“转贷款transfer/switch”的,转银行时必须有法律服务介入,所以只能做“重做贷款/re-finance”。

转银行的另外一种做法是“重做贷款/refinance”。如果从原银行无法转出/transfer,或到期后希望增加贷款金额,或更换按揭贷款产品,例如,将常规按揭贷款转为带信用额度的组合按揭贷款,等情况下,需要重做按揭贷款。重做贷款时,需要法律服务的介入,会比转贷款多一笔费用。

与续约相比,转银行或重做按揭贷款有如下优缺点:

1. 一直在原银行续约,还款期越来越短,如果转银行,可以重新设定还款期。例如,原定还款期30年,3年合同到期续约是,最长还款期为27年,如果转到其他银行,还可以得到最长还款期30年。

2. 重新选择利率、提前还款额度、贷款产品,以及服务更佳的银行。

3. 换银行需要重新申请按揭贷款,需要调阅信用记录,评估房价,验证收入证明等。

4. 有或多或少的手续费。

贷款到期之前需要做的事情和先后顺序如下:

1. 到期前3个月,与原贷款银行联系,讨论续约的新合同,包括合同期/term,利率,以及借款期/amortization等。同时向其他金融机构咨询最新利率、提前还款额度,以及贷款服务等。如果前一期贷款利率较高,对原银行续约合同满意,可以选择提前续约。

2. 如果对原银行的服务或利率不满意,在到期前2-3个月时向其他金融机构申请贷款并锁定利率。比较贷款时需要考虑:利率,提前还款额度,贷款服务等。

3. 转银行,需要准备收入证明或新移民/非居民证件,地税单,火险单等文件。

贷款到期时,原银行允许偿还全部剩余本金,借款人也可以提前偿还较大比例的贷款本金。借款人可以利用贷款到期的机会重新选的贷款产品或贷款银行,但上策依然是在原银行续借。

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

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