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加拿大投资房贷款规则变了吗

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发布: 2013-5-03 09:14 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大

“我听说加拿大房屋贷款政策收紧了,很难贷款;我听说自雇收入的人在加拿大很难申请到住房贷款;我听说多伦多CONDO风险高,银行估价低,不愿意批贷款;我还听说。。。”坐在我面前的两位申请人,不断地告诉我他们最近听到的新闻。我不得不打断这段新闻播报。三天之后,我把80%房价的贷款批复函交给了他们:自雇人士,有自住房,购买的是投资房楼花,希望首付越少越好,他们拿到的批复是特别优惠的利率,而且利率和批复都可以锁定12个月,即,楼花按揭贷款,现在做好贷款,无论新房时候时候交割都可以轻松面对。这么容易?加拿大投资房的按揭贷款没有收紧吗?这是很多人的疑问,包括本地的主流媒体。《环球邮报》今年一月底有篇报道,题目是Buying a rental property? How the financing game has changed 为本地的房地产投资人出谋划策,但其中的信息有很多并不准确。

 

对于投资类房产贷款相关的问题中,有两个问题最受关注:能借多少?利率和自住房一样吗?可以肯定地说,相同借款能力下,投资类房产比自住类住房的贷款金额大,利率与自住房贷款利率相同。同样的个人负债情况下,年收入5万元,买自住房,最高贷款金额在30万左右;如果买投资房,借款金额一定大于30万,为什么呢?因为有租金收入补强了借款能力。自住房和投资房,贷款方面最大的区别是:自住房最低首付5%,投资房最低首付20%;投资房的投资收入可以帮助到借款人申请按揭贷款。

 

有购买投资房打算的朋友,在电话中,最关切的问题还有:有自住房,还有按揭贷款,能不能贷款买投资房。对于新移民来说,投资房贷款首付也是最低35%,但租金收入要高于出租房的每月费用,其中包括按揭贷款月供,地税,取暖费或物业管理费。这个贷款标准,与持有工作签证,学生签证,访问签证的“外国人/临时居民”申请贷款的条件是一样的。临时居民,购买投资房最低首付也是35%,且租金收入要能够支付出租房的每月费用。

 

《环球邮报》的文章认为,申请投资房按揭贷款,最重要的是选对银行。是的,的确如此。前面我们谈到租金收入可以帮助申请人补强借款能力。但每个银行在政策各不相同,有的银行将租金收入的50%用来补强借款能力,有的银行认为80%的租金收入可以用来补强借款能力,所以不同银行贷款审批的结果差距之大,可想而知。

 

各个银行的贷款审批政策虽然不同,但基本原则是一致的:投资房首付最低20%;租金收入只可以抵减投资房的债务,而不是将投资收入计入个人收入来计算偿债能力。什么意思呢?如果想投资,投资人一定要自己支付20%以上的首付款,同时,个人的收入要能够支持自住房的按揭贷款,汽车贷款和学生贷款等个人债务。举个例子,如果家庭收入1万元,每月家庭的全部负债是5000元,即使投资房的收入再高,银行也不会批准贷款。原因是,现在的家庭负债率已经达到50%,超过了42%,而投资收入只能用于抵减投资房所产生的债务和开销,对家庭总的负债没有帮助。个人债务,尤其是自住房按揭贷款的每月还款额,是制约借款能力的最大因素。降低自住房月供的方法非常少,一是降低利率,二是延长还款期。因此,有投资地产打算的家庭,要利用自住房贷款每次到期的时机,不断延长还款期(amortization),才能有足够的借款能力,继续投资房地产。

 

说到多伦多CONDO的投资,笔者看到了很多没有投资经验,却又想快速致富的人冲进了这个市场,结果多半并不如意。地产投资是长期的投资,特点是,所投资的资产是固定在地上,受周边经济、人口等因素影响的投资产品,交易过程复杂,牵扯较多的税费,不是一种通过快速转手就可以发财的投资。投资者需要深入了解贷款、法律、会计知识,清楚租房市场情况和相关流程和规定。万不可相信的下列几个传说就盲目投资:

l  “我是VIP销售人员,早买,从我手里买,是VIP价,过几天就能赚X万块。”很多VIP的销售人员连价格表和户型图都没有,就开始卖房,也不知道这个VIP从何而来,到底有多少个VIP销售人员。这种传说太不靠谱,吃亏上当的人也最多。

l  “你看,某某买了XX楼盘,昨天排队排了一夜,咱也去排队吧。”看看前几年排队买房的投资者现在的情况吧,由于一窝蜂买同一栋楼,房屋入住时,就会有一批人同时出租或出售这个楼盘的单元,相互竞争的结果是,竞相压价,谁都很难赚钱。

l  “这个房子多好,地下室有厨房,能分租给5个家庭,投资收益是”如果房屋的区划(zoning)是一家庭自住房,那么,这样的房子被改建后,出租给多个家庭,是需要政府相关部门批注的,未经批准的非法分租会带来很多安全和法律问题。

 

投资房按揭贷款的政策问题,有太多传言和信息是不准确的。总结起来,下列谣言决不可信:

l  “大银行政策收紧了,投资类住房的贷款很难获得批准,我们可以帮你申请高利率,中小金融机构的贷款。”2010年以来,投资类房产的贷款政策就没有变过,今年以来,上述谣言非常流行,很显然,是一些别有用心的人故意在混淆视听,希望达到自己的个人目的。

l  “多伦多CONDO是高风险房地产银行故意把价格评低,让你少贷款。”这个传言应该会止于智者。银行不会去评估房价的,而是独立的第三方,评估公司/评估师负债评估房价。这个谣言是子虚乌有。

l  “自雇人士贷款特别难。”自雇人士,负责任地,如实地申报收入,贷款一点儿都不难。弄虚作假,或根本不申报收入的人士,无论是自雇还是其他收入都很难获得贷款批复。

 

再来说说楼花的按揭贷款问题。文章开头的故事是说,投资人在3年前买了一个楼花作为投资,建筑商通知投资人去做验房,并准备产权交接,投资人开始寻找按揭贷款时发生的故事。其实,楼花按揭贷款,应该在购买楼花的合同签订时就开始。例如,最近有一个在华人社区投入了大量广告的楼盘,很多单元的居住面积少于500尺,这类物业很难获得大多数银行的批准,如果找不到银行的批复,那么交割时,不就是个麻烦吗。楼花按揭贷款是一个特殊产品,通常是建筑商与银行之间有一定的协议,购房者在购房后申请贷款,贷款批复有效至房产交割,同时可以长时间地锁定利率。贷款审批标准与买现房一样。例如,楼花买家2009年登陆加拿大,现在,2013年,属于新移民(登陆5年内),在没有收入的情况下可以获得最多65%房价的按揭贷款,如果楼花是在2016年交割,届时,买家已经不是新移民,无法享受新移民政策,但如果买家在2013年买楼花时就已经获得了楼花按揭贷款的批复,并有效至房屋交割,则可以享受新移民政策贷款买房。

 

投资类房产的按揭贷款政策与自住房贷款政策没有太大区别。如何让自己的情况符合贷款标准,需要咨询专业人士。笔者将在近期举办地产投资的讲座,预约房产投资类文章和讲座信息,请发邮件至请发邮件至wanghongyu888

 

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

 

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