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加拿大房地产投资回报率怎么算

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发布: 2013-5-10 00:15 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大

“在多伦多投资CONDO(公寓),每年投资回报率7%?!,你一定是算错了。我计算过,即使没有贷款,用现金买断,投资回报率也只有4.5%。”一位热心读者打来电话询问,年投资回报率7%是怎么算的。《2013投资加拿大地产正当时》一文发表之后,很多网友也是在网上质疑投资回报率的计算问题。如果投资地产,年回报率只有4.5%,还需要承担昂贵的交易费用,管理租客,承担空置风险,进行必要的房屋维修,那么投资地产将是一项得不偿失的投资。因此,准确地计算投资回报率,是我们决定是否要投资房地产,以及如何选择投资类物业的最关键问题。

简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。多伦多Bay街上的一处公寓楼,一个卧室加一个阳光房,售价41万,市场租金2200每月,每月管理费514,每月地税174元,买这样一个单元作为投资房,投资收益会是多少呢?如果用现金一次付清,买断这个单元,年收入是2200×12=26400,每年的支出为(514+174x12=8256,第一年的收入为(26400-8256/410,000=4.425%。前面我们已经提到了,打电话来质疑投资回报率的朋友认为,在多伦多即使没有贷款,或贷款全部付清了,投资公寓的回报率也不会超过4.5%。这位朋友的结论是对的:用现金买公寓楼投资,收益率太低,以至于没有必要进行地产投资。贷款投资多伦多公寓,投资回报率能够达到7%以上,我的结论也是对的。笔者在《加拿大投资房贷款政策变了吗?》已经向大家介绍过,2010年以来,投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过,依然是最低首付20%。如果投资人首付20%,即,8.2万,房产交割费用8000元,即,投资总成本9万元;5年固定利率2.99%30年还款期,贷款金额328,000,月供1378,第一年总支出:贷款本息合计16534(其中本金6880,利息9653),地税2090,管理费6168,支出总额24792第一年总收入26400正现金流1608由于是正现金流,因此,可以理解为,房东所支付的贷款利息,地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的,投资人9万元投资的当年收益为,房产权益增加,即,贷款本金部分6880,加上现金收入1608,总收益为8488总投资9万元的情况下,第一年收益率(Return On Investment /ROI8488/90,000=9.4%第二年,月供不变,租金、管理费、地税不涨,总支出还是24792,总收入也不变,但利息为9446,本金是7088第二年的收益率(ROI) 7088+1608/90,000=9.66%。以此类推,5年贷款合同期结束时,共偿还贷款本金36,539,同时,现金收入8040,累计44,579,收回成本近50%。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金,而贷款本金正是房屋净值增加的部分,在申报投资收益时,贷款本金部分不属于费用支出,属于收入,不能抵税。

从上面了例子可以看出,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。20%首付的情况下,在多伦多市中心的公寓投资,按照现在的贷款利率,年投资回报率可以达到8-9%;北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。这样的投资回报率,是值得一试的。

文章开头谈到的那个电话,对方认为应该把投资物业的贷款全部付清之后,再去投资另外的物业,用这种方法实现在退休时名下有几处没有贷款的投资房。笔者认为,这是一个比较安全和稳健的投资方法,但效率较低。很显然,能力允许的情况下,退休时名下有几套没有还完贷款的投资房,其投资回报率比全部付清所有贷款更高。

利率会不会升?管理费会不会涨?房价会不会跌?会不会有很多维修费用发生?找不到租客出现空置怎么办?投资收益这么高,导致个人报税边际税率上升了,实际收益减少了怎么处理?是啊,地产投资哪有那么一帆风顺,像纸上算的那样,轻轻松松,5年投资回报100%,卖房时,至少4-5%的中介费,就会立马儿降低投资回报率。但也没有必要这么悲观,我们前面算的投资回报率,没有考虑任何房价增值的因素,我们也暂且把房产增值作为“奖金”而不是正常收入来考虑。任何形式的投资,都需要认清楚风险,并尽最大可能趋利避害,追求安全稳妥地将投资收益最大化。到期后,如果利率升高,应采取的措施包括重做贷款(re-finance),而不是续约,继续使用30年还款期,保证现金流,毕竟已经偿还了近27%的本金,即使利率升高,依然可以保证现金流。如果发现管理费不断升高,担心房价下跌,可以采用物业折旧的方式,既可以抵消当年所得税,也为将来房价有可能下跌做好拨备,但是,如果房价上升,由于采用了折旧的方式,资本利得的应税部分会比较大。

如果有人曾承诺给你,足不出户,投资xx理财或保险产品,xx年后投资就可以翻翻,每年/月收益可以达到xx%,真的兑现了吗?地产投资有风险,但是可以控制和降低的。投资回报要看投资人的经验和服务团队的能力和水平。最关键的是要合理合法。我曾听一位投资者说,我投资X个物业,将来以1元钱的价格转给我儿子,能省很多税。这种想法和说法是完全错误的。近似于赠予式地转让物业产权,不仅无法节省资本利得税,还会给受让人增加其他的税负和麻烦。认真的,希望从事地产投资的人,应该虚心地了解各个专业领域的知识,不能想当然。地产投资的实际收益率大小,要看投资人是否掌握相应的经验,知识,以及是否有称职的专业团队合作。笔者将在近期举办“投资类房产贷款能力诊断,地产投资相关税务知识讲座”。欢迎通过电子邮件订阅“红雨谈加拿大地产投资”系列文章。wanghongyu888

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

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1 条评论

  1. 2013年5月10日 15:26麽麽蹭蹭

    好文,学习了,也非常赞同作者的观点。

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