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投资加拿大楼花需要房贷护航

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发布: 2013-5-26 14:00 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大

多伦多,对于地产投资者来说,从来都不缺少话题。接踵而至的各类新开楼盘让人目不暇接。很多投资者唯恐抢不到VIP价,早早签字画押,锁定交易。虽然购买公寓(CONDO)楼花有10天冷静期,却很少有人带着合同去律师行咨询法律意见,去银行申请贷款的人就更少了。几年后楼花交房的时候,情况是不是和购买时一样,真正收获了投资的硕果呢?最终结果如何,只有投资者自己最清楚,有多少人实现了当初的投资梦想,不得而知。

笔者注意到,进入2013年以来,新楼交房数量大增,投资者面临的各种交收困难,已经冲减了购买时的兴奋,甚至很多人后悔当初的冲动和无知,视手中的物业为烫手山芋,恨不得马上脱手。这些不愉快,多半来自一些预料之外的事情:购买的投资房要先交PST/HST然后再申请退还,原来没有预计到这笔费用;贷款政策变化,借款难;本来打算交收前转手,结果发现其他人也是这么想的,所以很难实现;周边楼盘同时上市,租、售皆难。楼花投资,其实很多风险和麻烦是可以规避的。例如,签订合同后,请律师审阅,通常律师会告知投资人关于PST/HST费用的事,有时会帮助将一些交割费用做一个上限控制;在银行申请按揭贷款,确保自己有能力在交房时拿到贷款,无法转让的情况下,也能顺利交割。

笔者在以往的文章中多次介绍楼花按揭贷款,大家可以用GOOGLE搜索“加拿大楼花+红雨”来查找以往的资料。2011年购买了K楼花的客户,看了文章之后立刻来申请贷款,他的单位会在今年夏天交房,来申请贷款时,这位投资者是登陆5年内的新移民,享受新移民贷款政策,今天,登陆已经超过了5年,由于贷款是在新移民期内批准的,所以今天依然享受新移民政策。另外,他的贷款,最长还款年限是35年,现在已经申请不到35年还款期的贷款了。对于投资者来说,最重要的事情之一还有利率,他早已锁定了我们提供的楼花优惠贷款利率。房子已经交钥匙,房产已经出租,还没有过户产权,他已经办理好了交收前的所有准备,只等律师通知正式交收的日期,就可以完成过户了。于此相比,很多投资人显得非常匆促,出租,贷款,交割,需要在极短的时间内完成,甚至需要临时从中国飞过来处理产权交收事宜。这种慌不择路的情况下,很难实现当初投资时的目的。

关于楼花按揭贷款,虽然已经说了很多,还是有很多人不清楚,为什么买了楼花之后要立刻申请贷款。举个例子,笔者接到一个垂询电话,说自己两年前买了一个CONDO做投资,居住面积400多尺,房价46万多,现在才意识到,这个价位的投资房,HST/PST无法全额退还,所以还要追加投资;居住面积太小,至今没有找到批复按揭贷款的银行。更令人难以置信的是,这个投资者说他的地产经纪从未没有向他披露过这些风险,甚至帮他搞来了一张贷款批复的文件,他按照上面的电话打过去,居然是空号,批复上也没有写明是哪家银行,根本无从查找。如果当初,在10天冷静期内知道这些困难,他100%是不会买的,可现在,悔之晚矣。全额现金购买物业进行投资,收益率会大打折扣,另外,如果是在房产交手前几天才发现问题,恐怕连筹集资金的时间都没有。这样的投资,不会有成就感,反而会觉得自己上当受骗了。买楼花,贷款先行,没有贷款做保障,楼花投资的风险会大增。

笔者观察多伦多楼花市场多年,有些事情觉得不吐不快。当有新的楼盘发售时,很多地产中介非常兴奋地向投资者推荐楼盘,但很少见到这些经纪人在客户签约后,介绍或带着客户去银行和律师行,为自己的客人锁定利率,限定交接费用。要知道,居住面积低于500尺以下的单元,银行通常认为风险较大,一定情况下,会要求客户符合贷款违约保险公司的贷款审批标准。有些酒店与公寓楼混合的建筑物,银行不会按照居民按揭贷款的审批程序和利率审核贷款。如果你买的楼盘,无法正常取得贷款,怎么可能顺利实现投资目标。关键问题是,投资者,你在买楼花的时候有没有一个投资回报率的目标呢?每年ROI(投资回报率return on investment)比例是7%,还是10%?无论地产经纪是不是VIP,楼盘地点多好,无论单元的楼层,朝向,格局多么好,如果没有锁定利率,不知道首付款要付多少,怎么可能计算出投资回报率呢?没有投资回报率,怎么知道是不是一个好的投资呢?很多人地产投资的理念被一些肤浅和浮躁的气氛笼罩着,投资者靠运气取得地产投资成功的人居多。有机会大家可以向律师们了解一下,每年有多少楼花无法按时顺利交割。

说到这里,还是有些人不以为然,总是认为,在楼花交割之前,可以把楼花高价转让出去,既可以免掉交接时的费用,以及贷款的麻烦,有可以赚一笔现金。这个问题不需要我提醒了,大家用GOOGLE搜索一下《多伦多星报》的一篇文章Some Toronto condo sales face CRA scrutiny就什么都清楚了,税务局正在查谁,查什么。另外,在楼花转让时,必须经过建筑商同意,建筑商同意转让的一个重要条件是:受让人必去能够证明自己的购买能力,如果无法证明有100%的现金用于购房房,则必须出具银行的贷款贷款批复文件。可见,贷款问题,始终贯穿楼花投资的全过程,处理不好,满盘皆输。

总结一下,决定买楼花时,签订楼花合同之后,10天冷静期到期之前,一定要问清楚下面的问题:

1. 有没有Tarion的新房保险/保修。一些老楼翻盖成新CONDO的项目,没有Tarion保险,一旦建筑质量出问题,怎么办?

2. 居住面积低于500尺的单元,有没有银行可以不投保贷款违约保险,就可以批准贷款。

3. 贷款批复和利率能够锁定多长时间,利率是多少。

4. 贷款与房价的比例最大能够多少,即,最低首付款比例是多少。

5. 楼盘有没有酒店组合部分。

6. PST/HST能退回多少,无法退回部分,是追加的投资成本。

7. 预期租金是多少,建筑商有没有回租协议。有了前6项的答复,现在可以推算出交房时的投资回报率了,ROI到底是多少,与二手房,或其他楼盘相比,有没有投资价值。

地产投资,不能人云亦云,切勿浮躁盲动,找到一个专业的服务团队不是一件容易的事。免费搭车看房、VIP折扣等等噱头,对于投资者来说都是浮云。拨云见日的能力需要经验和知识。笔者将在近期邀请专业人士为大家介绍楼花投资的知识。欢迎订阅红雨谈地产投资系列文章,电邮地址电邮地址wanghongyu888最新一期,红雨谈地产投资,《安省39个城市过去10年房价涨幅排行榜》已经发出,请订阅的朋友查收。

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

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