文章 RSS
评论 RSS

理智接受多伦多Condo时代的到来

字体 -

发布: 2014-3-07 22:54 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 1次

加拿大人在考虑住房问题时,无论租还是买,都会提到一个重要的名词“Condo”即,共管公寓。对于绝大多数华人来说,在中国住的也是这种公寓楼,因此并不陌生。住惯了平房的加拿大人,近些年对公寓又爱又恨,有人喜欢价格便宜、居住方便的公寓;有人觉得公寓不能保值;政府和银行认为买公寓的人中,自住的人少,投资的人多,投资者在公寓市场中有投机行为,存在炒卖情况;经济学家认为公寓楼供过于求,价格脱离了成本,有引发地产泡沫的隐患。住Condo,是该租还是该买?现在投资Condo,尤其是Condo楼花,还有利可图吗?带着这些问题,我们来看看关于加拿大CONDO,尤其是多伦多CONDO市场的具体数字,让买或租的决定更加理智。

CONDO作为自住房的家庭,在过去30年里增速迅猛。19812011年间,将Condo作为自住房的家庭从17.1万增长到115.4万,增速高于其他类房产的9倍。如今,12.6%的家庭以Condo作为自住房,1981年时,这个比例只有3.3%。截止2011年总计有161.5万个家庭选择了住Condo,其中租Condo的家庭46.1万。Condo通常为小户型,平均5个房间,而其他类房产平均7.5个房间,比较适合年轻人和老年人。在房主中,35岁以下和65岁以上的人居多,占48%。在加拿大的各大中心城市,CONDO的每尺平均售价低于其他各类物业,也就是说,住CONDO支出最少。按照2011年加拿大统计局的数字,42%CONDO住户,家庭成员只有一个人;28%是没有小孩的夫妇。住CONDO以外其他物业的人中,39%是有小孩的家庭;32%是没有小孩的夫妇。CONDO的价格比独立屋低很多,截止20133月的数据显示,多伦多和温哥华重售市场/二手房市场上,独立屋是CONDO价格1.92.4倍。多伦多和温哥华的CONDO投资者相当活跃,2012年两地的投资者购入的CONDO数量是销量的23%26%,而2007年时这个比例分别只有19%23%

从以上这些数据可以看出,住CONDO的人越来越多,因此买来自住或出租,都是很正常的——人口越来越多,不是每个家庭都适合或有能力住独立屋。1929年,有人预测纽约的地产业发展走到了尽头,因为没有地方再建房子了,但情况恰恰相反,有了钢筋水泥的楼房之后,纽约的地产一直繁荣地发展到今天。土地是稀缺的,但土地上空的那片天却是无限的。CONDO的生命力来自于——在大家喜欢居住的地方,虽然一小块地,可以住进去几百个家庭。如果不是CONDO,而是独立屋,就出现了现在抢offer的情况了,几家同时喜欢上在一个地方住,但只能住一家,于是乎房价就被炒起来了。

不是所有人都能买得起,或愿意买房的,因此就有了地产投资者——买下来房子租给别人住。无论是世界性的还是全国性的,乃至安省本地的媒体,对多伦多的CONDO市场都非常担心。顾虑包括:经济基础没有纽约那么好,人口没有墨西哥城那么多,凭什么在建的CONDO数量超过这两个城市,雄踞北美之冠?投资者,包括投机者太多,资本的逐利性,正在制造可怕的地产泡沫。。。笔者觉得,估计有多少新移民落户多伦多,预计有多少新的劳动力从其他省转到多伦多,以及猜测每年有多少大学生从其他国家或地区来多伦多上学,都没有太大意义,这些因素应该是建筑商去考虑,最终决定该不该建这么多CONDO。到底CONDO在多伦多是供过于求,还是供不应求,市场不会骗我们,如果建多了,房价自然会降下来,建少了,房价和租金都上去了,建的不多不少,市场就平衡了——买卖双方有平等的机会相互选择,房东与房客之间和平地商议租金水平。多伦多对CONDO的消化能力到底什么样呢?笔者20138月亲身经历了同一地点3栋新CONDO同时交付产权的情况,CONDO的项目是Kingwest2,3,4期,总计1141个单元,最终没能完成产权交接的有两户,一位买家已经去世,另一位至今下落不明。我的一位客户告诉我,交钥匙之后,交产权之前,他们非常担心能不能租出去,这么多人同时出租能不能租到好价钱,抱着试试看的心情在kijiji发了条出租启示,2个小时里15个看房预约电话打过来。根据客户的资料,我大致算了一下,买家在2010年预售时的购买价格与最终交房时银行的评估价相比,房价涨幅在20%25%;大多数客户的第一年投资回报率(ROI)在6.2%14.2%,前三年ROI最高达到45%。虽然CONDO的投资者大多是入门级的地产投资者,但在获利面前却表现得非常从容,截止20141月,仅有36个单位在MLS上成交,有21个单位待售。如此丰厚的投资回报和冷静的投资人,以及巨大的消化能力,让我这个亲眼目睹本次多伦多CONDO压力测试的人叹为观止。

选择自住CONDO的人逐渐增多的另一个原因是价格比独立屋便宜。以多伦多市中心(down town),为例,独立屋每尺平均价在1000元左右,而CONDO的价格在500-750之间。由于过去两年对新房预售,尤其是CONDO市场的种种猜测,让很多人对是否应该购买CONDO自住或出租产生了怀疑。事实让很多人明白了,无端地猜测,怀疑,甚至是唱衰,都不会改变一个事实——大家对生活的便利、安全、舒适的追求,以及可负担能力的制约,使住CONDO成为了越来越多的人的选择,尤其是年轻人,老人,学生,单身等等。20141CONDO的预售情况让最乐观的人都跌破了眼镜——比去年同期暴涨69%20131683套,201411154套)。笔者接触到的,CONDO楼花贷款申请人当中,有超过70%是自住或为下一代购买。

CONDO楼花预售量最大的一年是2011年,这些已经售出的CONDO将在今年和明年建成投入市场。2011年多伦多预售的CONDO数量达到历史最高纪录,28000个单元,因此,2014年应该是最集中建成的一年。目前,多伦多市中心的租房空置率低至1.7%,暑期入学期间,一房难求的局面令很多求租者痛苦不堪,相信这些新房的落成能够减轻一些供给不足带来的压力。

很多华人消费者希望自己购买的物业将来能升值,地下室能出租,而CONDO在这两个方面的表现却是差强人意。买房,最重要的功能是住,在其他方面考虑太多会让买房成为一个煎熬的过程。除了正确理解CONDO市场之外,了解这种物业的其他特点也很重要。《多伦多星报》网站上长期有政府关于介绍CONDO消费者权益的大幅广告,大家也可以使用搜素引擎搜索阅读“Ontario’s Condo Guide”上的相关内容。

作者微信

作者微信

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved

TAG:加拿大买房加拿大利率加拿大地产加拿大房贷加拿大楼花

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 |

发表评论