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加拿大地产投资如何趋利避害

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发布: 2014-3-21 21:22 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 0次

投资,就是钱生钱,地产投资就是用自己的钱加银行的钱,放到房子里,让房子生钱,离钱更近,离事儿更远,最终走向投资致富。中国的移民都有体会,在加拿大想实现钱生钱的目标真的很难。赌博,是钱生钱最简单的办法,不需要知识,全凭运气,但是输钱的几率很大。除此之外的其他方法,都要有些相关的知识和经验。加拿大地产投资并不复杂,把握好一些原则,掌握基本常识,实现钱生钱的梦想并不遥远。

先来看一下加拿大本地人是怎么看待地产投资的。加拿大《金融邮报》一篇文章的题目是Getting rid of risky property play will improve retirement观点是:没有现金流,并且投资款所产生的费用不能抵税,是最糟糕的地产投资。故事讲的是加拿大的一对将近退休的老夫妇,把自住房重做贷款refinance)后取出现金与人合伙投资了美国的一片空地,自住房的贷款利息不能抵税,投资的空地没有现金流,升值遥遥无期,临近退休,这对夫妇陷入了两难。《金融邮报》的另一篇的文章是Real estate is a good fit for this young couple earning six-figure income加拿大六位数年收入的年轻家庭适合投资房地产,六位数的收入,意味着所得税税率近50%。如果投资房地产,买卖差价,即,资本利得的50%需要缴税,所以资本利得的税阶不会超过资本利得收入的25%。如果不是投资房地产,例如储蓄,利息收入100%与当年其他收入一起上税。一正一反两个例子,告诉我们,在加拿大,最差的投资是什么,什么人适合地产投资。加拿大的地产投资并不复杂,处理好四个关键问题非常重要:找到适合投资的物业”“贷款比例越大越好”“有足够的时间中长线持有”“合理安排税务计划

地产投资,就是要选择合适的物业,充分使用银行的贷款杠杆,通过合理的税务规划使投资人的收益最大化。选择什么样的物业进行投资,是至关重要的。无法产生现金流的物业,不适合做地产投资。笔者在实际工作中劝阻了很多计划拿自住房做再贷款(refinance),套现后去美国买地或在加拿大买空地等待升值的做法。美加两国,地广人稀,住宅或工业开发用地限制颇多,有些地永远都不可以开发,你等得起吗?最要命的是,不产生现金流的物业,银行是不会贷款的,所以投资人需要另想办法,例如,加大自住房按揭,从中取现,在没有收入的情况下,徒增个人债务。在物业的选择上,华人社区有四个很危险的观点:(1)选择学区房——刻意推高了局部地区房价,实际的现金流很差,挤压了未来升值空间;(2)只要是楼花,都能升值——这种说法是不准确的,楼花能否升值取决于多方面因素。(3)认为某时、某地是抄底机会的说法,没有任何根据,只能说明这样的从业者,没有相关地产投资的经验和基本常识。(4)豪宅翻建——邻居住的都是80万的房子,你翻建后怎么卖200万呢?选择什么样的投资房,与选择什么样的地产经纪有直接关系,从业4年以上,自己至少有2套投资房的地产经纪,相对比较靠谱。地产投资者在选择地产经纪的时候请记住巴菲特说的一句话:When promised quick profits, respond with a quick ‘no.’

投资是钱生钱的游戏,地产投资的特点之一就是可以抵押房产,用自己的投资资金+银行的贷款来购置投资物业。首先,地产投资者自己要有闲钱进行投资,其次,要有借款能力,说服银行借钱给你做地产投资。如果手里没有一定的资金,就不要参与了,例如,有人被怂恿炒买楼花,一旦首付或贷款不到位,楼花又无法及时转让出去,就会有违约的风险。笔者在2013年的文章《加拿大房地产投资回报率怎么算》中介绍了如何计算ROI的方法,结论是——首付越少,贷款比例越大,ROI越高。如果全部用自己现金来投资地产,有可能得不偿失。可以用银行的贷款来完成投资,是地产投资与其他各类投资最大的不同。在地产投资中,贷款金额远比贷款利率重要,例如,A银行借款65%,利率2.7%B银行借款70%,利率2.8%,经计算,发现B银行因贷款比例高,ROI更高,因此应该选择B银行的贷款。按揭贷款选择哪个银行是ROI决定的。

投资与投机和赌博的区别在于,持有投资产品超过一年。时间,对每个人都是公平的,在海滩上晒太阳时,时间是消费品;在公司加班时,时间是资本品(靠时间赚钱),作为资本品的时间越长,作为消费品的时间就越少。人的一生中,时间在消费和资本品之间的分配是相互排挤的。做任何投资的时候,我们都会考虑资金与时间需要投入多少。对于快退休的老人家,你给他的建议是投资一个30年期的房地产项目,显然不合适。文章开头里提到的两篇文章可以充分地说明,时间,以及时机,对于从事地产投资的重要性。年轻时,只要有了一定资本,就要考虑地产投资,让人生中时间作为消费品的比例最大化。

税务制度,是一个国家财富再分配的手段,其严肃性不亚于法律,影响着这个国家投资者的投资取向。以文章开头讲述的高薪年轻家庭的例子来看,由于税阶高,这个家庭在选择投资产品时要特别注意,因为资本利得收益征税比例最低,所以应该选择地产投资。

地产投资并不复杂,但需要长时间的关注,积累很多零零散散的知识和经验,从善如流,选对帮你做地产投资的专业人士,远离那些把投机行为当成投资的朋友或地产经纪,设立明确的目标,了解规避风险的手段,把地产投资最为一项业余爱好或副业,从专业人员身上学习知识和经验,培养自己的判断力,地产投资的学习和实践过程就水到渠成了。笔者创建了一个地产投资论坛的微信聊天室,大家可以扫描二维码加入,说出你的顾虑和疑问,分享其他人的投资心得。

恰逢报税季节,红雨专门为地产投资爱好者请来了Edward Deng先生,加拿大特许会计师(CA),在百忙之中为投资者讲解房屋买卖过程中的税务注意事项,正确申报新房HST的方法,以及出租房税务规划等问题。红雨也会为大家介绍如何提高贷款比例,实现ROI最大化的问题。BMO银行的理财专家会为大家解析地产投资与其他投资的区别。讲座时间是2014329日下午2:004:00,地点: 2301 Brimley Road Toronto ON M1S5B8BMO集友商场分行),因场地只能容纳20人,请提前以电邮方式预约请提前以电邮方式预约hongyu.wang事由请注明“Mar.29 Seminar”谢谢合作。

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议

作者:王红雨加拿大房屋贷款专家电话416-880-5089

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