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低利率时期,还要提前加速偿还房贷吗?

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发布: 2014-10-26 23:09 | 作者: 王红雨 加拿大房贷专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 96次

  

 

 

加拿大央行维持隔夜利率1%不变已经4年了,房屋贷款低利率已经延续了5年。2010年年初,大银行推出的1年前固定利率1.99%,强烈刺激了地产市场,此后虽有波动,但低于3%的浮动利率和固定利率支撑加拿大地产市场红红火火至今天。5年来的低利率,不仅推高了房价,也让加拿大人的家庭负债累累。戏剧化的是,加国人民对巨额债务不仅没有感到压力,反而越来越勇敢地借贷,主要原因就是利率低。低利率年代,要不要加速偿还房屋贷款,要不要给自己减负?很多家庭,包括我自己,都在考虑这个问题。

 

很多朋友认为,低利率年代,意味着,存款和贷款利率都低,钱存在银行,被别人借走,用于提前消费或投资,相当于存款人在帮借款人实现理想。榜样的力量无穷,大S2009年勇敢地贷款买房,到2014年房价涨了30%;小S一直盼着房价能降,辛辛苦苦储蓄了5年,发现能买的起的房子越来越小。低利率年代,借钱者赚,存款者赔,在地产市场反应得淋漓尽致,同时也合理地解释了,借钱令财富增加,从而抵消负债带来的心理压力。

 

借来的钱迟早要还的,早还还是晚还,是个问题。前面我们说了,很多人不存钱是因为存款利率低于通胀率的情况下,存款是让财富缩水。但提前还款则不同,房屋增值的同时,加速还款是将自己的负债降低,从而大大提高房屋净值,也没有把自己的廉价资金借给其他人使用,而是将存款的身价提高到了贷款利率的水平。除非其他投资的税后净收益高于房屋贷款利率,否则都应该选择提前还贷。其他投资收益包括:利息,分红,资本利得等,这些收益的边际税率由高到低的顺序也是利息,分红和资本利得。以年收入4万至7万的人为例,利息、分红和资本利得的大致边际税率在30%20%15%的水平上。如果不把钱用于加速还款或存入免税账户,而是做投资,收益要按此税阶纳税,如果税后净收益率低于按揭贷款的利率,则得不偿失。很多朋友建议,有工资收入的家庭,在没有还清房贷之前,尽量不要冒险去做如何其他投资,我个人非常赞同。加拿大著名财经节目主持人Kevin O’Leary是这样说的,… paying off your mortgage is one of the most important steps to retiring richer. In other words, forget about the stocks and bonds until you’ve eliminated your mortgage.加拿大《金融邮报》文章What to do with your savings: pay off your mortgage or diversify your investments?一文中举了一个例子,比较了投资与加速还款在实际结果。大家可以搜索阅读。

 

利率高的时候,提前还款,看似节省的利息支出较多,但同时机会成本也较大,反之亦然。因此,是否要加速还款,与利率高低无关。20145月,房贷经纪组织CAAMP的一份消费者调查报告显示,20052009年,房贷利率较高的时候,主动增加月供的消费者15%,大金额一次性主动还款的消费者16%2010年至2014年低利率时期,这两个比例分别为16%14%,即,利率高和利率低的时期,采取提前还款的消费者都是30%左右。

 

提前还款,能够省多少钱,值不值得做?BMO银行为你算了一笔账。以10万元贷款,5年固定利率7%,还款期25年为例,在没有罚款的情况下,每个日历年可以将原月供提高20%,同时可以加速偿还原贷款本金的20%。下表的数据充分展示了提前还款的力量:每个日历年,提前偿还原贷款本金的20%,只需要55各月就全部还清贷款了!

选择

25年还款期

月供增加20%

本金增加20%

月供本金同时增加20%

还款期

300个月

97个月

55个月

49个月

利息总额

$110,048

$39,185

$18,347

$17,300

25年节省的利息

NA

$70,863

$91,701

$92,748

 

把现金都用于提前还款了,日后换房怎么办?除非日后不打算再换房,否则,提前还款引起的最大问题是日后换房时,手上没有足够的现金。另外,如果有比提前还款的收益更大的投资机会,没用现金怎么办?每个家庭的情况都不一样。无论你的房贷在哪家银行,红雨都愿意帮你分析一下该不该提前还款,该选择什么样的方式,有哪些方法可以将提前还款的资金从房子里取出来。1115日(周六)上午11点,红雨将举办关于提前还款的知识讲座,报名请发电邮到报名请发电邮到hongyu.wang,邮件主题“Nov. 15 Prepayment”。我会在电邮里回复您举办讲座的地址。


原文首次刊登地址:www.5in.ca 作者 王红雨   欢迎网站或微信转发,请注明文章出处和作者,以增强文章的可信性,同时也表示对作者起码的尊重。


 

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

 

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