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加拿大首次置业如何起步 (下) 王红雨

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对于首次在加拿大买房的人士来说,很多问题需要了解,不同领域的专业人士也从不同的侧面给了很多有益的专业意见。涉及房屋按揭贷款方面意见和建议,内容最全的是加拿大消费者个人金融咨询处(Financial Consumer Agency of Canada)搜集和整理的一本57页的手册,名字是《Buying Your First Home, Three Steps to Successful Mortgage Shopping》。如果买一部手机,读了57页说明书之后才知道怎么用,那我肯定不买这款手机了。贷款买房,需要几个关键问题就不会有大的问题呢?红雨帮你总结如下:

首付款。最低5%,即可贷款买房,30万的房子,首付最低1.5万即可。首付20%以上,没有违约保险的要求,可以节省违约保险费的开支。首次置业首付款可以从退休账户RRSP中预支2.5万,并在15年内如数还回RRSP账户,预支的这笔款项在RRSP账户中存款时间要超过90天。首付款可以从信用额度中支取,可以是父母赠与。新移民,非居民,无法验证在加拿大的收入,首付至少35%。

贷款的合同期最长10年,还款期最长30年。即,与银行的借款合同有效期最长10年,但银行允许借款人分30年摊还全部本息。例如,借款人与银行签订了5年期的借款合同,贷款30万,银行允许借款人30年还清贷款,因此每月的月供是按照360个月还清本息来计算的,而不是60个月。

利率分固定利率和浮动利率两种。固定利率,在贷款合同期限内X%利率不变。浮动利率,随银行的优惠利率P变化,例如,P-0.6%的5年期浮动利率,意味着贷款合同期5年里,-0.6%不变,利率随银行的P变化而变化。

合同没到期,还清贷款没有罚款的贷款是开放式(open)贷款;合同没到期,还清贷款有罚款的贷款是封闭式(closed)贷款。每个银行计算罚款的方法都不太一样,但固定利率和浮动利率贷款罚款方法的大致原则是一样的:即,固定利率贷款的罚款计算方法是利差法和3个月利息法算出的罚款取高值;浮动利率任何时候还清只罚三个月利息,

还款频率包括,每周,每两周,每半月,每月,以及加速每周,加速每两周等。“加速”通常指的是,同样频率下,每次还款多一些。例如,每两周与加速每两周相比,供款额不同,频率一样,即,每两周供款金额是(月供X12/26),每年付26次,加速每两周付款的供款金额是(月供X12/24),每年付26次。从节省利息的角度看,“加速”还款起到的效果最好。

下面说说大家最关心的借款能力问题。5年固定利率4.74%的环境下,如果借款人没有任何大的个人负债(汽车贷款,学生贷款),首付超过20%,则最大的借款能力是家庭年收入的5.5倍。影响借款能力的最大杀手是个人债务,汽车或学生贷款,每100元的月供债务,降低2.5万的借款能力,信用卡的每100元消费有3%计入个人债务。例如,6万年收入,汽车贷款每月月供300,信用卡消费余额2000,借款能力是6X5.5 – 2.5X3.6=33-9=24万。如果首付低于20%,贷款违约保险公司要使用25年还款期计算借款能力,最大贷款额是年收入的4倍。

新移民或非居民,由于无法提供本地收入,因此享受特殊政策,达到首付35%和其他一些条件,也可以获得住房贷款。

房屋按揭是一种抵押贷款,抵押的形式分两种,一种是常规抵押,另一种是组合抵押。两种抵押方式各有利弊,大多数银行会给客户选择,根据客户的需要确定抵押注册方式。TD道明银行,不给客户选择,只要把房屋抵押给TD银行,就只能是组合抵押。

由于贷款合同期与还清贷款所需要的年限不一致,贷款合同到期后存在着一个续约或转银行的问题。在原银行继续做贷款,称之为续约,不需要看收入和信用记录,续签一个合同就行了。换银行需要新银行审批。如果是转银行(switch/transfer) 原银行必须是常规抵押。因此,TD银行的贷款是没法switch/transfer 的。

以房产净值做抵押的信用额度,称之为HELC Home Equity Line of Credit,是一种可以循环使用的金融产品,审批程序和标准与按揭贷款相同。按照目前监管当局的要求,额度的上限是房价的65%。

信用记录的好坏,决定银行是否借款。通过调阅信用记录报告,银行可以了解借款人以往借债还钱的记录,以及管理债务的能力。分数高于650分即可。

首次置业政府的优惠政策,除了前面说的,根据HBP计划可以从RRSP中支付首付款之外,还有HBTC计划,个人报税时填写369栏最多退税750元;可以参加安省的首付款储蓄计划OHOSP,利息收入享受一定税务优惠;安省土地转让税减免最多2000元;多伦多市首次置业土地转让税减免,最高3725元。

由于文章篇幅有限,建议大家在看房之前在银行申请一下预批,确保在借款能力内买房。有民意调查报告显示,73%的消费者计划在看房之前申请贷款,而实际来银行申请贷款预批的人却只有13%。这只能说明,看房让人很兴奋,申请贷款让人很紧张。其实,做好贷款预批在看房,更加轻松愉快。欢迎来参加BMO 银行居民的首次置业免费讲座,时间7月26日下午4:30至6:30,地点,BMO 分行 2900 Warden Ave Toronto ON M1W2S8. 订座请发电邮至订座请发电邮至hongyu.wang

 
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