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房债是魔鬼还是天使

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————《房债》读后感

 

《房债》(作者 []阿蒂夫·迈恩(Atif Mian)阿米尔·苏非(Amir Sufi))是一本专门介绍房债,总结美国次贷危机教训的经济类通俗读物。我曾看过几本关于次贷危机的书,这本是最好的。自去年4.20以来由于一些调控房价收紧贷款的相关政策的实施,多伦多的房地产市场开始转冷,不同地区不同房型的价格出现不同程度的下跌,“房债”、“按揭”曾被趋之若鹜的天使,一下变成了魔鬼。让我们一起跟随这本书的足迹,看看在美国,房债给人们造成了怎样的损失,对哪些人来说房债是魔鬼。

 

内容摘要:2007年至2009年,全美大衰退夺走了800万个工作岗位,400万个家庭面临房产所有权被止赎。2000年至2007年,美国的家庭债务翻了一翻,达到14万亿元,家庭债务收入比从1.4攀升到2.1(人们看到加拿大的债务收入比达到1.7时就说已经赶上了美国房灾是的水平,实在是说早了)。20世纪20年代,分期付款融资的兴起改变了人们购买大额消费品的方式。以贷款方式购买商品更为人所接受。举债购买新产品时,储蓄会减少,自主支出出现大幅持续下降。1977年的西班牙,1987年的挪威,1991年的芬兰和瑞典,以及1992年的日本,“五大”银行危机,都是由于资产价格崩溃,导致银行大规模损失,经济陷入急剧衰退,恢复非常缓慢。这5次经济衰退,都伴随着房价大幅上涨和国家外债过多。银行业危机引起的经济衰退比普通经济衰退要严重得多。经济扩张期的信贷增加(幅度)与此后的经济衰退程度之间存在紧密的相关性。金融危机的经济代价可能有所差异,主要取决于危机之前的信用扩张阶段的债务杠杆。银行只是中介,储户才是房屋贷款的放款人。一般拥有较多金融资产且基本上没有住房抵押贷款的储户,房价下跌时,其净资产价值不会有太大损失。这是因为储户通过存款、债券及其他金融资产,最终享受经济体中房屋的优先索偿权。尽管房价可能下跌很多,优先索赔权也可能遭受损失,但他们比借款人遭受的损失低得多。损失完全集中在债务人身上将不可避免地与财富不平等联系在一起,因为低净值家庭承担了大部分损失。房价崩溃之前,储户占有房屋价值的80%,而房产所有者占房屋价值的20%;房价崩溃之后,房产所有者的房屋所有权被完全排除,而储户100%占有房屋价值。

 

评论:房债的供给方,是把钱存在银行的人,需求方是房贷债务人。大多数时间里,房价是上涨的,当房价上涨时,房债供给方的收益是固定的,不能从上涨的房价中分红,而债务人却可以从既定的的债务和上涨的房价之间套利。这就是房债对低净值家庭的最大诱惑,这些家庭梦想着通过房债的杠杆,在财富上追赶高净值家庭。房价大跌,特别是在历史性地大跌的时候,作者从供给和需求两端同时看房债的本质是个千载难的机会,不是推理,而是用实证的方式向世人展示了房价下跌对债务人财富的影响。银行,虽然是个中介,但却是保证存款人债务优先权的绝对屏障,从美国次贷危机的救助情况来看,伯南克吸取了1929年的教训,毫不犹豫地保护银行,保护存款人,最终让过度借贷者遭受了严重损失。因为银行功能没有被破坏,保全了银行,美国才可能从史无前例的地产崩盘中用不到十年就恢复了元气。而日本在地产泡沫破裂和银行集体倒闭的情况下度过了失去的二十年。

 

内容摘要:穷人的债务就是富人的财产。当我们从贫穷的房产所有者成为富裕的房产所有者时,债务就会减少而金融资产就会增加。最穷的房产所有者也是杠杆最高的,同时他们大多几乎没有金融资产,房地产风险对他们的影响也是最大的。当高杠杆、房价下跌和缺乏金融资产这几点合在一起,对于社会中最弱势的家庭来说是灾难性的。穷人原本贫困,当债务把房价的所有下跌直接集中到他们的净值上,穷人失去了一切。房债的基本特征:房价下跌的巨大损失强加给那些本来就身无分文的家庭身上。2011年,美国有1100万套房屋,占所有住房抵押贷款房屋的23%,变成了负资产。被止赎拍卖的房产每增加1%,房价下跌1.9%。房屋市场泡沫破裂后,经济资源需要重新分配。过去太多的租房客成了购房者,太多的购房者住进了他们负担不起的房屋,同时也建造了太多房屋。市场崩溃时,受困于负债的经济体再也不能以有效的方式来再配置资产。因此,债务导致了资产的抛售,加剧了净值损失。资产抛售的本质:是对借款人来说价值很多的资产转移到放贷人身上的过程,但这笔资产是放贷人不愿持有的。放贷人不想要这类资产,而借款人又负担不起。放贷人被迫降低价格出售此类资产。当资产价格降低导致更多借款人违约时,就会进一步导致更多违约。与保险正好相反,债务是集中风险的工具,不是分散风险的工具。债务是把风险集中在社会上风险承担能力最低的人群上的工具,放大了财富分配的不平等,通过止赎压低房价,毁掉负债购房者的净值,停止了这些家庭的消费。债务最终可以将损失集中到那些净值最少的家庭身上。

 

评论:因为穷人太想快速致富,用杠杆撬动大金额资产,从中套利,早日实现美国梦,当房价上涨时,这种说法不断被现实强化,原来不相信这个神话的人也信了,在动物精神的驱动下穷人们成群结队地涌向房地产,在房债诱惑面前失去了抵抗力。本本分分多做几年房客攒够足够的金融资产之后再买房的踏实做法被视为落伍,一旦贷款买房赚快钱的想法被穷人付诸实施,情况就不一样的,当遭遇房价下跌时,穷人们输掉了仅有的衬衫,进而变得更穷了。

 

 

内容摘要:面对同等幅度房价下降,负债越多的家庭相应减少支出的力度也越大,支出的这种反应被称为房屋财富的边际消费倾向。高杠杆家庭,房屋财富的边际消费倾向更高。经济衰退是由家庭支出降低引起的,因为你的消费就是另一个人的收入。储户通过持有金融资产,享有对抵押房屋的优先求偿权。富人在房价下跌时受到保护,不仅因为他们富有,而且因为他们对房屋拥有优先所有权。违约导致止赎,止赎导致拍卖和资产下跌,下跌导致更多违约,自我加强,导致房价螺旋下降。杠杆化损失导致的需求减少所产生的最大灾难性冲击效应就是失业的大规模增加。在杠杆化损失导致的经济危机中,人们的自然反应是道德判断和愤怒。纷纷说不负责任的购房者借款太多,他们是自作自受。但是危机期间这样的道德说教无法达到任何效果。一旦杠杆化损失出现,支出的快速下降及令人痛苦的失业增加几乎不可避免。由于止赎和损失集中在那些经济净值最少的负债家庭身上,债务就进一步放大了资产价格下降。因为负债家庭对净值下降冲击极端敏感,当资产净值开始下降时,他们将大幅减少支出。房地产市场崩溃通过摧毁贫困负债购房者的净值拉大了财富不平等。

 

评论:消费受到财富效应的影响,在房价上涨时,大家消费意愿高涨,茶楼酒肆人满为患;当房价下跌时,大家都捂紧钱包,抑制消费,进而导致失业出现,这是典型的消费和地产经济周期。与存货和投资周期相比,消费和地产经济周期时间更长。好在伯南克及时撒钱,刺激了消费,从而带动房地产迅速走出了低谷,当然,这也得益于对历史教训的汲取:经济危机时,要保银行,同时给消费者发钱。

 

内容摘要:除非认为自己将来会拥有更多财富,否则人们为什么愿意承担更多的债务呢?借贷高峰引发房价上涨,而不是房价上涨引发了借贷高峰。资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张。资产价格泡沫取决于信贷增长。资产价格应该等于这些资产预期收益的总和。只有在购买人是“乐观者”或购买人相信在未来资产价格涨到更高时有“更大的傻瓜”来接受资产的时候,泡沫才有可能存在。债务在提升乐观者未来购买能力的同时,也增大了出现更大傻瓜的概率。资产证券化,降低了银行对借款人的审查和监督的动机,直接鼓励了不负责任的放贷。通货膨胀可以通过购买力转回给债务人来减少其债务。价格和工资上涨使得借款人可以更容易地利用上涨的工资来偿还固定的债务负担。价格上升也使支付给债权人的利息价值减少。政府所得,是向收入而不是向财产征税。

 

评论:这个世界上的所有买涨不买跌的经济行为,都是搏傻,看谁更傻,看谁是最后的傻子,房地产是这样,股市更是如此。聪明的投资,都是在低点时买入,高点时卖出,这才能套利,这才是正常的思维。当我们发现有大量新投资者涌入其原来不熟悉的领域时,就要小心了,越是后来的,越傻,原来的投资者可以考虑把手里的资产卖给后来的傻子了。对于房地产,我想说的是,如果负担不了,千万不要扛着债务来搏傻,政府不会对盲目借贷的人有任何救助,美国政府不会救,中国不会救,加拿大政府也不会救。作为从业人员,我一直无法接受怂恿财务能力弱的人买房的行为,有些人还公开举办讲座教穷人如何买了房之后把地下室分租,甚至是房主自己住地下室,美其名誉“以租养房”。

 

房债本无错,愚人自扰之。房债,对于低资产净值家庭就是魔鬼,而对于拥有高资产净值并善于管理房债的家庭来说就是天使。安省的金马蹄地区,有714万人口,其中12万人拥有1套以上住房,即,1.7%的人不仅能够管理好一套自己的房子和房债,还能管理好更多房子和房债。这12万人不是出租地下室的房东,他们经验值得学习和借鉴。我身边有一些朋友和客户,在房债管理方面颇有心得,我正在整理和归纳这方面的素材,并计划组织一个“多套房投资群”便于大家借鉴和交流经验,管好用好房债这把双刃剑。

 

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