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一次说清Refinance是什么鬼

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我在多套房贷款经验分享讲座里提到了一个理财思路:Purchase ,Hold, REfinance and SEll,即,PHRESE投资法,不必太在意每套投资房是否有正现金流,通过买入+持有+refinance+继续持有+继续refinance + 最终卖出的投资模式,提高资金使用效率,提高回报率。这里面的Refinance一词成了本周多套房部落微信群里问的最多的问题。是啊,如果做不了Refinance,这个理财人生规划不成立了。到底Refinance是个什么鬼?像“按揭”一样,Refinance这个词的中文也来自于中国香港,被称为“加按”。
加按的意思就是此时此刻,用现在的房价和收入,重新做一遍房贷,把已有的房贷用新的房贷替换掉。只是房价涨了,借款人没有收入是没法加按的。如果想持续加按,即,每5-6年加按一次,必须保持良好收入水平。现在到了no income no mortgage的年代,房贷是稀缺资源,只借给财务能力最强的人,各家银行都在收回给新移民、非居民的优惠券,道理很简单,在加拿大要获得稀缺资源,先交税。如果想咨询加按的具体事宜,先告诉我你收入多少,所有人的房子都增值了,这个我知道,但没收入就是无法从房子里拿钱。 以前的文章里提到过,自住房的债务是坏债务,在我眼里,自住房的按揭贷款属于消费信贷,是家庭透支未来收入,提前消费欠下的债,需要用税后收入来偿还。自住房债务越大,申请新贷款的能力越低。自住房贷款,尽量不要做加按,除非家里有其他应急的事情需要从房子里取钱。对于自住房贷款,我的建议是在一个银行一口气付清,不用转银行,不用加按,付清时重新评估,做加按,做成一条信用额度/HELOC即可,这条信用额度也轻易不要用。对于投资房,我的看法完全不同,投资房贷款属于家庭商业贷款,而不是消费贷款,借钱是为了累积个人资产,获取租金收入,以及资本利得,贷款越多自有资金使用效率越高,只要有可能就加按加按一次资金使用效率就提升一次。总结一下,自住房一辈子只加按一次,最后做出一条信用额度备用就行了;投资房只要能通过加按将初始本金收回时就值得做。 关于加按我遇到最头痛的问题是:“加按和HELOC是一回事吗?”拜托,加按是个动词,意思是申请重做贷款HELOC是个名词,Home equity line of credit是以房子做抵押的信用额度,您说能一样吗?当加按时,就是重做贷款,借款人可以选择把新的贷款做成按揭贷款、mortgage,或信用额度(HELOC),或信用额度加按揭贷款的组合。我总在想Refinance HELOC长得很像吗?咋总有人问我同样奇葩的问题呢?如果原来的房贷产品做成了按揭贷款/mortgage,趁着加按的机会可以改为带信用额度/HELOC的房屋贷款产品,或相反操作。总之,以前的贷款没能满足现在的需要,或现在有了新的需求,都有机会通过加按洗心革面从头再来。 加按对于地产投资者来说,是个宝贵的把还款期拉长到30年的机会。如果原房贷只是续约/renew,那么还款期/amortization只能越来越短。还款期决定了月供大小,月供越小,以后申请其他贷款就越容易,因此地产投资者,尤其是多套房投资者需要做的一件事就是经常把还款期拉回30年,为继续投资做好准备。续约/renew指在原银行续签贷款合同加按可以去任何银行做。续约不看收入,只看以往还款记录。有朋友给我打电话张口就问我续约的利率,可惜不是我们银行的贷款,我回答不了。再重复一遍,续约是renew,加按是refinance虽然长得像,也不能弄混啊。 转银行,指switch/transfer,香港同胞称之为“转按”。把原来的按揭贷款/mortgage余额原封不动地转到另一家银行,不增减金额,不改变房贷产品。如果原银行的原贷款是带信用额度的,无法转,只能做加按到其他银行。 加按的费用不高,通常包括评估费和律师费。评估费大约300元。律师的工作大多数情况可以通过产权保险公司来完成。如果不增减借款人名字,没有特殊的法律上的要求,银行通常建议借款人使用产权保险公司来完成重新注册抵押这一过程,费用比聘用律师便宜很多。一笔100万以下的加按,产权保险公司收费470元左右,而律师收费要1000元以上了。 加按时除了看收入,还要评估房价,如果是自住房用MPAC的估价,且贷款比例不超过这个估价的65%可以免除这个程序。投资房,都要做评估的。 无论自住房还是投资房,加按取出的资金如果用于再投资,其利息支出是可以抵税的。再投资,包括作为购买投资房的首付款,投资股票或共同基金等不是只有资本利得回报的投资品。如果用于加速偿还自住房贷款,投资TSFA,囤地,或消费等没有投资收入的用途,这部分资金的利息不能抵税。具体税务规定,建议大家与自己的会计师深入讨论。 约瑟夫.熊比特在他的《经济发展理论》中这样描述信贷:贷款是银行赋予企业家的购买能力。对于地产投资者来说,投资地产就是在进行以套利为目的的商业行为,地产投资者就是企业家,最终目的是资本回报率最大化,手段之一是加速资金周转速度,而加按就是不可或缺的,与银行为交易对手的套利行为,同时也是加速资金转速的商业行为。如果不加按,原来投入的资金难以取回,随着贷款本金的不断下降,杠杆比例越来越低,资金使用效率越来越差。加按就是银行在风险评估之后,决定授予地产投资人更多更强的购买力。套现出来的资金是有成本的,但再投资的收益率高于税后利息成本就会有利。例如,加按取出的资金利率3.3%,个人税率33.3%,税后的实际资金成本是2.2%,再投资的收益率只要高于2.2%就是有利可图的。 在加拿大,从房权中贷款出来是受鼓励的。政府机构,消费者保护局FCAC专门出版了电子手册指导消费者如何从房子里取出资金。 加按,对房价和收入都有要求,银行负责风险评估,以免过度借贷,只批准有足够偿付能力的借款人加按。多套房地产投资者如果希望完成PHRESE投资,即, 买入+持有+refinance+继续持有+继续refinance + 最终卖出的过程,要保持良好信用记录,足够高的收入,以及相当低的坏债务。本文中提到的一些暗语,例如“好债务”“坏债务”请阅读本公众号以往的文章。写完这一篇,我们又多了一个暗语“加按”。


下一篇我们详细介绍PHRESE投资理念和注意事项。

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