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房产是家庭财富的分水岭吗?

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“新春快乐,身体健康,恭喜发财”。各位读者,春节好,红雨在这里给大家拜年了。记得我是从1999年开始用“恭喜发财”给家人和朋友拜年的,在这之前按照我们北方人的习惯春节问候都是说“过年好”。从29岁开始,这个拜年习惯的改变让我意识到,祝愿亲朋好友发财,发大财,应该是一种最美好的祝愿之一。当1998年朱镕基总理推行住房货币化改革之后,房子终于成为了商品,从而完成了中国商品化社会的改造。经过20年的发展,“住房消费”,“房地产”,“按揭贷款”,甚至是“限购”,“限贷”等词汇,已经广泛普及。最重要的一个悄然变化,是住房在部分人群当中成为了一种非标准化的投资品。现在中国人的家庭的资产已经不能用有多少人民币存款来标识了,因为海内外的房产配置已经占了相当一定的财富比例。

 

房产私有化比中国还早的邻居,韩国,有位孙洛龟先生给我们描述了一个《房地产阶级社会》,让我们大开眼界:一个喜欢房产的民族,个人财产神圣不可侵犯的法治下,拥有的房产标识每个人所处的不同阶级,而不再是按职业划分社会阶级。大学教授只有一套房产,小学体育老师在同一城市有相似的3套投资房,后者属于韩国第一住房阶级,前者属于第二住房阶级,按照作者的描述,这两个阶级很难相互流动,在韩国已经基本固化。我们所处的社会,无论是在中国还是在加拿大,会出现以房产论英雄的情况吗?如果出现了,对我们的生活有什么影响呢?带着这些问题,我们一起来分享一下这本书。

 

作者孙洛龟先生曾经为工会和议员办公室工作,从工作经历上看,《房地产阶级社会》的视角和立场是站在无产者一边,他的观点和情绪我们可以忽略不计,只看书中提到的数据。韩国原版书是2008年出版,中文译文是201212月出版。书中数据是10年前的,但很有参考价值。韩国房地产在二战之后经历了4个上涨期,1965-1968年房价涨38.2%1975-1979年涨33.4%1988-199016.3%2002200822.8%。经过4轮上涨,2008年韩国的土地价值是加拿大的5.7倍,即,卖了韩国能买回来6个面积是韩国100倍的加拿大。作者把韩国人按房产分为6个阶级:第一级,每户有2套以上房产的家庭,家庭数量105万户,拥有房产477万套,户均5套,占家庭总户数的6.6%第二级,一户一套房,769万户,占比48.5%;第三级,虽然有房产但因负担太重,出租自有房产同时自己租住更小的房子(这种情况在中国香港非常普遍,年轻人早早开始供楼,但依然与其他人在其他地方合租),67万户,占比4.2%;第四级,有能力一次交1年的租金,95万户,占比6.2%,对于这批人,房价降一半要想买房也困难,房价降66%有可能买房;第五级,按月交租金,随时可能被房东要求搬离,481万户,占比30.3%,无力买房,基本上属于租房人生了;第六级,住地下室或更差的居住环境,68万户,占比4.3%

 

加拿大住房自有率67.8%,韩国只有58.6%,几乎差了10%。从上述数据看,房产集中度在韩国过于集中。韩国房价的上涨是通过4次货币宽松政策上了4个台阶。由于二战之后李承晚政府通过国家保安法确立了土地私有权以及私人财产不容侵犯的宪法制度,房价上涨随货币政策宽松政策如期而至,当货币政策紧缩时,房东也不会抛售房产,因此房价只有上涨,没有下跌,一步步走到了普通工薪阶层难以负担的程度。反观加拿大的房地产,也有类似的表现,房屋自有率几乎接近70%10人里有3个人租房,7个有自己的房子住,货币政策紧缩时,房主不卖房就是了,房价很难大幅下跌。相反,货币紧缩期间,房贷难度加大,由于贷款能力所限,更多人去买低价物业,例如,公寓condo,反而把低端房产的房价推高了,封堵了高端房产下跌的空间。

 

再拿大首尔与大多伦多做个比较。首先,大首尔的租金比大多伦多高,2007年,11年前,首尔的3室公寓月租金就是3510美元,多伦多至今没有这么高。有些好事者算世界大城市的泡沫排名,把多伦多排在了第一,泡沫指数是房价比上租金,我看原因不是多伦多房价高,而是租金太低了。其次,大首尔地区地价是全国地价的31.6%,而面积只是全国面积的5%;大首尔地区的房产市值是全国的40%;大首尔地区公寓市场市值是全国公寓总市值的76%。大多伦多虽然没有类似数据,但人口向超大城市圈集中的趋势和格局应该是一样的。 第三,两座大都市的房屋自有率都低于本国平均数,大首尔居民房屋自有率52%,大多伦多房屋自有率52.8%,说明大都市的租客较多,对于房地产投资者来说,大都市适合投资。第四,大首尔地区居民家庭财富的83%由房产组成,而多伦多只有59.3%;第五,大首尔生活的人,家庭收入的27.4%来自房租收入,大多伦没有这个数据。房地产市场,长期看趋势,中期看土地供给,短期看货币政策。对于超大都市来说,人口不断聚集,就是趋势。只要有货币,有信贷,周期就避免不了。但是,周期改变不了趋势。

 

除了一些数据之外,作者对一些非量化的房地产阶级社会现象也做了一些描述,例如,房产价格与罢工的关系;有没有房子对高考的影响;房产多少对健康以及寿命的影响,等等。最后得出一个这样的问答:“人命在天?人命在房地产。”由于韩国房产商品化比中国早50年(1948-1998),房地产发展衍生的一些社会现象,这对中国人以及海外华人在所生活国家是否要做地产投资也有借鉴作用。20001月至20065月,韩国人房地产投资回报率71%,同期的股票收益率28%住房,作为一种资产被持有的价值,日益凸显,而房子的金融属性会因为被广泛认可而被强化,即,房产的储值、充当一般等价物的交换作用、流通性,以及作为抵押物的特性,会越来越被认可,甚至被放大。住房与教育、社会地位、生活条件,健康,乃至寿命有不可分割的关系,因此房产不是一般的投资品,还兼具社会地位的标签色彩,以及难以割舍的感情色彩。

 

作者针对日益严重的房产财富两极分化情况给政府提出了若干建议,其中包括将多套房房主的房产没收充公,分配给无房者;建议银行降低贷款标准,发放按揭贷款给财务能力弱的家庭。韩国之所以成为亚洲四小龙,就是因为法律保护私有财产神圣不可侵犯,鼓励了竞争,改善了生产效率,这种开历史倒车的建议是开玩笑。借款给财务能力弱的家庭,是导致美国次贷危机的最根本原因,作者的建议完全不可取。韩国自1997年金融风暴之后接受了国际货币基金组织的救援,按照救援协议,韩国政府必须退出“国家指导主义”的经济模式,例如,此前政府规定大企业为了维护社会稳定不可以成批解雇员工,直到19982月成批解雇员工才合法,韩国从此进入真正的自由经济时期。新自由主义,解放了韩国人的思想,个体自主性和自由选择性得到了最大的释放,从而加速了商品和资本的快速循环。住房,也是被竞相持有的商品之一。崇尚个体消费和个体欲望的消费理论逐渐消解了工作理论。人的身体部件在韩国也成了消费品,一言不合就去修个鼻子整个眼睛。工程师和整形手术护士的社会地位,在生产性社会向消费性社会转变之后发生了逆转。很多人看不惯这个变化,包括本书作者。不幸的是,今天当我们谈起韩国时,跳入脑海的第一反应是“世界第一整容大国”,而不再是“三星”或“LG”。

 

时代的变迁,给我们带来机遇和挑战的同时,也有无奈和不服。以后真的要以房产论英雄吗?谁知道呢。作为家庭为主体的经济单元,无论社会的价值观如何变化,提高财商,努力增加自己的家庭财富是必须的。因社会价值观的变迁而沦为弱势群体,并被社会阶层固化,是非常可怕的。 与韩国拥有多套房的人口比例6.6%相比,大多金马蹄地区拥有多套房产的人数占总人口的比例为12万人比714万人=1.67%,把房子作为资产进行投资的人数比例还不到2%。工薪族,投资房产的意识还不强,加拿大也尚未出现房地产阶级。以前的公众号文章里介绍了PHRESE投资法:买入/Purchase, 持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按,最终卖出/Sell的方式,就是针对工薪族进行房地产投资提出的策略。房产,尤其是投资性房产对于家庭财务的重要性,不可轻视。

 

谢谢关注公众号“王红雨在加拿大”,具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货,更多分享,还在路上。

 

 

 

 

 

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