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加拿大房屋类型与人口结构

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2016年加拿大人口普查结果陆续在2017年公布。住房与人口情况报告是201753日公布的。让我们一起来看看加拿大的各类住房情况,以及不同年龄和地域的人都有哪些居住偏好。我的公众号开篇文章里承诺过,不写哗众取宠的文章,每篇文章都能够提供可以沉淀的信息,便于读者保存备查。我们很多从众的想法和做法,都来源于对基础信息的模糊认识,希望我的努力为读者提供客观公正,但不一定时髦的信息,以期为读者做出自己的独立判断提供参考。

 

加拿大98%的人住在私有产权的房屋里,只有2%住在公共产权的住所。私人产权的房屋包括独立屋,半独立屋,排屋,公寓等房产。公共产权住所包括医院,护理院,疗养院,庇护所,收容所,群租屋,老年人公寓等非私有产权的住所。由此可见,没有特殊情况,加拿大的绝大多数人或租或拥有私有产权住房,只有极特殊群体居住在非私有产权的住所。要求政府平抑房价,让人人都买的起房子的呼吁恐怕是空想,在私有产权房产占了绝大多数的国家里,打压一部分人的合法资产价格来取悦另一部分人,并不是政府该做的事。

 

在私有产权的房产中,独立屋约750万套,占比53.6%(上一次2011年人口普查独立屋占比55%),虽然这一比例在过去30年中一直在下降,但独立屋这种房产类型始终还是占比最大的一类房产。独立屋,被认为是加拿大中产阶级的“标配”,也可以说是加拿大梦的一部分。但随着城市化,购买力,远距离交通,以及老龄化,加拿大最近30年住独立屋的人口比例在逐年下降。截至2016年人口普查,1410万人口住在独立屋,占人口比例的40%。安省独立屋占比54.3%BC省独立屋占比44.1%。都会城市中独立屋占比45.4%,非都会地区独立屋占比72.7%。很明显,要住独立屋,就要远离都市,因为都市的独立屋价格越来越难以负担。

 

五层以下公寓占全部私有产权房产的比例为18%,五层以上高层公寓占比9.9%,叠层/双层公寓占比5.6%,其他排屋、双拼等其他类别房产的比例为12.9%

 

多伦多共有私有产权房产213.6万套,独立屋占比39.6%五层以上楼房占比29.4%,低于五层的楼房占比10%,叠层/双层公寓4.2%,排屋、半独立等其他类型房产占比16.8%温哥华共有私有产权房产96.1万套,独立屋占比29.4%,五层以上楼房占比16.7%,低于五层的楼房占比25.2%,叠层/双层公寓16.3%,排屋、半独立等其他类型房产占比12.5%。可见,大都市中的独立屋比例较低,大都市中的独立屋不再是中产的标配,而是一种奢侈品。

 

截至2016年,有42.57万加拿大人,约占人口的1.2%,居住在护理院和老年屋等公共产权的住所。想住进政府提供资助的房屋,看来难度相当大,要年纪够老和身体够差才行。

 

我们再来看看加拿大的人口结构,并以此推断出房地产市场的一些基本走势。

 

2016年人口普查的一个重要结果是:加拿大已经开始出现老龄化,但在G7国家中依然是人口红利最大的国家。加拿大人口出生率高峰在19461965年,二战结束后的20年,即,婴儿潮时期。截至2016年,加拿大最早的一批婴儿潮时期的老婴儿开始步入65+的老龄队伍,因此,本次人口普查的最大特点是:加拿大历史上第一次出现14岁以下年轻人的数量(580万),占比16.6%,低于65岁以上老年人人数(590万),占比16.9%,的情况。按照这个速度,2031年加拿大65岁以上老年人的比例将高达23%1565岁劳动力年龄层的比例为66.5%,在G7国家中比例最高,依然在享有人口红利demographic dividendG7国家中,日本的劳动力人口比例最低,只有62.1%,主要原因是低人口出生率和低移民数量,因此日本的房地产市场也长期低迷。因为劳动力人口1565岁人口中,5564岁的人人口占比高达21%,因此未来10年加拿大的老年化会加速,如果联邦政府不加速吸收新移民,未来十年加拿大的老龄化将接近日本的水平,丧失人口红利。安省由于新移民的加入,老龄化的步伐慢于全国平均水平,14岁以下年轻人的比例是16.4%,老年人比例16.7%1565岁劳动力们的比例为66.8%

 

上次人口普查2011年时,14岁以下年轻人的比例占16.7%65岁以上老年人的比例只有14.8%,五年后老年人比例反超年轻人比例,给政府传递了一个重要的人口结构变化的信号。随着大多数婴儿潮时期出生的人口将进入65+岁,加拿大的老年化问题正式拿到了桌面上。如果政府加速移民,增加移民数量,人口红利依然可以维持,如果移民政策向反的方向发展,加拿大将丧失人口红利,房地产等领域将陷入萧条。

 

人口普查报告花絮:加拿大是个长寿国家,尤其女性。65岁到84岁之间,男女比例为89人比100人。85岁至99岁之间,男女比例为54人比100人。提醒男性同胞购买足够的人寿保险,让你所爱的人不至于因活的太长而把钱花没了。

 

让我们把以上碎片信息做一个拼图:截至2016年人口普查,加拿大人口3520万人,私有产权房屋1410万套,一套房子平均居住2.5人。房产类型中,53.6%是独立屋,9.9%是五层以上楼房,1.3%是可移动房屋,半独立屋5%,排屋6.3%,叠层/双层公寓5.6%,五层以下公寓18%。由此看出,加拿大人对房屋的需求顶点是独立屋,住在独立屋的居民老年之后是否愿意,什么时候愿意搬出来并换成更小一点的房子是一个很大的问号,但趋势可以确定,二手独立屋的供应随人口老龄化会有所增加,能否改变目前僧多粥少的局面还是要看移民政策。如果团聚类移民比例增加,会加速加拿大的老龄化,独立屋的供给会大于需求;如果增加年轻技术移民和经验类移民数量,会缓解老龄化,并使独立屋的供求达到平衡,房价稳定,甚至推升至更高水平。住房的一个文明标准是5岁以上异性儿童有自己单独的卧室。四口之家,在孩子成长过程中家长能够算出来家庭什么时候需要至少3个卧室。如果第一套房子买的晚,没有足够的时间累积房权,换房是非常难的。假设21岁,大学毕业有收入的情况下就在父母的资助下买了第一个自住的公寓,27岁结婚时需要换成两个卧室的第二个房产,中间有6年的时间积累房权,如果育有两个儿女,34岁左右需要有3个卧室的房产,中间有7年时间累积房权,换房相对容易很多。一直有人写信给政府,还有示威游行的,谴责“别人”炒房导致自己买不起房,但就是不说自己没有“早买”。用于自住的房子,只有一个买入时机——“早买”,所有的不痛快,抱怨,愤恨,内疚,都来自于买晚了,和政府一毛钱关系都没有。巴菲特说,要找到足够长的雪坡,否则没法滚动财富的雪球。很多新移民来到加拿大的时候就34+岁了,还在观望买房时机,这类犹豫不决的人以后只能是加入抗议示威的队伍。

 

2011年到2016年,加拿大人口增长5% 在大都会中,多伦多的人口增长最快,增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后,一直是加拿大第一大城市,而且人口增速在加快。如果想在多伦多占有一席之地,游行示威是不起作用的,想来的人太多,不努力的人恐怕要被迫离开。

 

感谢各位读者一直关注“王红雨在加拿大”公众号,内容枯燥了点儿,但对大家看清楚加拿大房地产的大背景有一定帮助。今年6月份,在尼亚加拉会举办一个为期两天,内容全面的财商论坛。敬请期待。个别房贷问题,请加我个人微信 henry-bmo

 

 

 

 

 

 

 

 

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