文章 RSS
评论 RSS

迪拜废墟与加拿大地产

字体 -

正在全世界人民翘首期盼经济复苏之际,本次金融危机的余震发生了。迪拜世界,这个被投资者视为迪拜国企的金融公司突然宣布延迟偿还债务。这一消息令全球的资本市场为之一振——在全球公认“不差钱”的国家里,一个公认的“国企”金融公司出现了支付困难,难道说危机还要继续,还是地产泡沫,尤其是商业地产泡沫要进一步破灭? 阿联酋是全球主要石油生产国,但其中之一的迪拜的石油资源将于2010年枯竭。在这样的背景下,迪拜转向以房地产业和旅游业为主的经济发展道路。过去4年多以来,迪拜政府以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标,计划把迪拜打造成世界级观光和金融中心,推进了3000亿美元规模的建设项目。但迪拜人口只有120万左右,而且外来人口就占了85%,本地人对房地产的需求规模相当小,大量依赖外国人购买。2007年全球金融海啸发生后,一些游资大量撤离,使迪拜成了全世界最大的烂尾楼工地。在当地经商的一些华人形容现在的迪拜,就像当年的海南,跑马圈地之后,击鼓传(楼)花结束之时,回归到了农业省的本来面貌。 迪拜地产的火爆主要体现在炒楼花这个暴利炒作的环节。有趣的是,迪拜楼花的炒法与加拿大几乎一模一样——楼还在打地基,交10%,过三五个月再交10%。买下一层楼的物业,总价是1000万元,但首期只要付100万元,三个月后房价升了10%,这时投资者转手卖掉,就能赚100万元,投资回报率是100%。沙漠中的这个击鼓传(楼)花的游戏结束了,但加拿大这边的好戏却刚刚开始。最近,网上关于提前10天排队抢购2X楼花的辩论,在投资者和地产经纪中间依然是热门话题。对于加拿大新移民来说,很多人根本不知道Jarvis是多伦多妓女和同性恋出没,政府给露宿者发放救济的地方。所以新移民切勿盲从,地产从业者也要提醒不知情者注意,否则迪拜温州华人炒房团的昨天,就会变成加拿大新移民地产投资者的明天。 加拿大保守党的一位作者最近出版了一部批判移民政策的书。其主要观点是,加拿大现行政策下引入的新移民对加拿大经济的贡献有限,而且降低了原住居民的生活水平。他以自己的家庭为例说明,他的儿子凭一份体面的工作已经在温哥华买不起房子了。新移民,包括在天上飞来飞去的移民,很多人在刚刚落地的时候就被灌输了买房和炒房的思想。但是,靠外来人口支撑的房地产繁荣是最危险的地产泡沫。且不说今天的迪拜,我们回头看看巴拿马。当年,美军为了控制巴拿马运河,将美国南方军司令部设在了巴拿马。80年代中期,由于日益高涨的反美浪潮,以及卡特政府的温和政策导向,美军终于全部撤离了巴拿马。如今,美国军官的豪华别墅,以及普通士兵的兵营依然如废墟般的伫立在那里,没有人购买,更没有人去维护。如果我们发现自己身边的地产泡沫是外来人口吹起来的,一定要警惕哦。 

凤凰卫视在专题片“迪拜世界 欠债还钱”节目中的一位嘉宾提到了商业地产的泡沫问题。自迪拜事件发生后,华尔街反应非常强烈。这位嘉宾认为,华尔街的大佬们最担心的是美国,以及全球的商业地产泡沫问题,有可能因为迪拜事件而受到关注,并引发连锁反应。美国消费者可以亲眼看到的是美国住房价格的直线滑落,而商业地产的惨淡光景并不是普通消费者可以察觉到的。以商业按揭资产为抵押的债券,由于断供的出现,最终促成了莱曼兄弟公司的倒闭,这在业内是有目共睹的。因此,商业按揭资产债券的滞销,使很多商业按揭贷款的资金来源出现了枯竭,这种恶性循环有可能会将复苏中的经济拖回衰退的泥沼。华尔街担心的是商业地产坏账问题受到关注,但偏偏这个时候迪拜事发。提醒加拿大的商业地产投资者,贷款的难度将越来越大,下offer的时候要多留几天签waiver的时间。 最后我们再来看一下“迪拜世界”。这个在对外融资时极力暗示自己有政府背景的公司,在偿债的时候却与政府脱得一干二净。这让我们想起了当年的“广信”事件。广东省在90年代中期大发展时缺乏资金支持,在地方政府的运作下,广东信托投资公司(广信)应运而生了。广信并没有资金,但却以地方政府融资平台的身份出现,并极力暗示自己的政府背景。很多香港的金融机构,信以为真,凭着“广信”的担保,给广东的很多地方企业发放了贷款。东南亚金融危机爆发后,坏账如泉水般喷涌。正当这些香港金融机构找“广信”救苦救难时,却没想到,“广信”宣布倒闭了。当时的香港银行界很不服气,大呼上当,并组团北上找当时任广东省常务副省长的王岐山理论。结果可想而知,政府是政府,广信是广信。迪拜世界就是10年前广信事件的重演。提醒加拿大的投资者,无论理财师如何向你强调某债券发行人的政府背景,我们都需要认真研究企业的财务报表,“国企”也是企业,尤其是出问题的时候,国企不“国”的事情太多了。相关阅读:《加拿大住房贷款手册》

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

8 条评论

  1. 2009年12月3日 08:12okok

    迪拜造世界第一高楼时候,我就觉得不对,一个中东地方,想搞世外奇迹? 加拿大没搞奇迹,搞的是你的上下班,房价要跌?那开车2个小时上班就可以了

  2. 2009年12月3日 10:55在水一方

    很中肯的提醒。谢了

  3. 2009年12月5日 01:19公民

    貌似有理,实则乃弯理。作者在偷换概念。请问迪拜的外来人与加拿大之外来人是一回事吗?想必此文的作者也是外来人(相对于加拿大本地人而言),请问你为何而来?是因为投机而来,还是因为长久生活下去而来?再请问迪拜的外来人是为何而去,是为长久生活下去而去吗?

  4. 2009年12月5日 07:57红雨

    温哥华每年房地产市场最红火的时候是中国的十一长假期。很多飞来飞去的移民选择这个长假期间过来做房产投资。这些职业的投资人在发现地产出现泡沫或其他不利因素的时候会马上撤资,变卖房产,使当地的房地产市场雪上加霜,甚至使之陷入万劫不复之地。这些人与迪拜的外来人相比,没有任何区别。他们是逐利而来,根本不会常住。我们这些常住的人应该算本地人吧。 香港的外来人也很多,但本地的需求更大。因此,香港在经历了亚洲金融风暴之后,地产依旧能够恢复元气。但巴拿马和迪拜恐怕永无翻身之日,原因是本地自然增长的需求太少了。

  5. 2009年12月6日 20:15公民

    请问温哥华房的地产市场就能代表加拿大了吗?有点以偏概全了吧。请问这些职业的投资人占百分之几?他们能左右整个市场?

  6. 2009年12月6日 21:37红雨

    没必要这么断章取义吧。

  7. 2009年12月6日 21:44公民

    何谓断章取义?我是根据你的回帖而回的帖。请问哪部分是断章取义?

  8. 2012年4月22日 18:01Sid T

    Some of the points make sense, especially when it comes to transient population. Very good!

发表评论