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加拿大政府收紧房屋贷款保险政策

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发布: 2011-1-18 00:37 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

2011117日,加拿大政府财政部长宣布,将修改现行的住房按揭贷款承保标准。此举的目的是为了提高按揭贷款违约保险审批标准,从而减少消费者的过度借贷行为,维护和稳定房地产市场。本次政策修改涉及以下三方面: 

l 需要承保按揭贷款违约保险的按揭贷款,最长还款期由原来的35年缩短为30年。l 对于需要承保按揭贷款违约保险的按揭贷款,以现有房产重做按揭贷款(Refinance)时,按揭贷款最高金额与房屋市场价的比例由原来90%,降为85%l 按揭贷款违约保险不再承保房屋净值额度的申请。前两项政策的生效时间为2011318日,第三项政策418日生效。 

上述政策,只针对需要购买按揭贷款违约保险的申请人。即,首付低于20%,或有商业银行决定,需要购买按揭贷款违约保险的申请人。 

为更好地理解政府调整按揭贷款承保标准,先让我们来回顾一下2010418日政策调整的内容:l 贷款期短于5年期的固定利率按揭贷款以及所有浮动利率按揭贷款,均需要使用央行公布的按揭贷款基准利率和实际利率中较高值计算。贷款期长于5年的固定利率按揭贷款申请,按照实际利率衡量偿债能力。l 再贷款(re-finance)最高比例由原来的LVT95%,下调为90%l  1-4单元非自住类出租物业,按揭贷款首付款比例需高于20% 

再重复一遍:加拿大政府对按揭贷款政策的调整,仅限于对首付不足20%,或银行认为需要承保按揭贷款保险的贷款申请人。记得去年216日,政府宣布调整贷款承保政策时,大小中文报纸和网站皆惊呼“加拿大按揭贷款政策收紧”,其实不然,准确地讲,应该是“加拿大按揭贷款保险政策收紧”。不需要购买按揭贷款违约保险的借款人并不受影响。 

决定按揭贷款金额多少的因素有三个:家庭收入,还款年限,以及审批时所使用的利率。收入越高,还款年限越长,贷款审批时使用的利率越低,可以获得的按揭贷款金额就越大。前次调整政策,政府提高了申请时的利率标准,此次调整缩短了还款年限,旨在让首付不足的借款人降低借贷金额。 

再贷款承保金额再次下降5%,说明政府不希望借款人利用房价自然上涨(家庭收入不一定上涨)来增加家庭债务。 

至于本次调整的最后一项,其实很少发生此类业务。大多数银行在审批房屋净值额度时,会将净值额度和按揭贷款的总额同时考虑,总计不超过房价的80%。如果借款人首付不足20%,即,需要购买按揭贷款违约保险时,银行不会批复房屋净值额度,所以,政府是否承保房屋净值额度,对此类业务的影响微乎其微。 

本次政府调整按揭贷款承保标准,意在降低消费者家庭债务,避免在低利率期间消费者过度借贷。从另一方面看,政府并不急于通过提高利率来提高按揭贷款标准。各金融机构是否参照上述标准审批无需投保按揭贷款保险的贷款申请,由商业银行自行决定。 

个人观点仅供参考。 

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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文章来源:www.5in.ca我住加拿大 

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