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如何加速还清加拿大住房按揭贷款

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发布: 2012-9-15 23:08 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大  

最近,《多伦多星报》的一片文章《早日付清按揭贷款的优缺点》Pros and cons of faster mortgage repayment,引起了读者的广泛讨论。加拿大目前处于低利率时期,同时,家庭负债率也达到了历史最高水平,这种情况下,该不该加速偿还按揭贷款;加速还款有哪些手段;提前还款比例太大或贷款到期之前付清按揭贷款如何避免罚款;以及日后换房或有其他现金需求,如何从已经偿付的或付清的房权中变现呢?另外,加拿大商业银行监管当局OSFI已经明确向商业银行发出指示,20121031日之后,以房屋作为抵押的信用额度,最高比例将限制为房价的65%,在加速还款后,如何把已付款项变现成了问题。加拿大人房屋自有率已经接近70%,很多家庭都面临着上述问题,加速还是不加速,怎么还款最合理呢? 

看了网上朋友的评论,笔者同意网友的意见:有能力的情况下,加速偿还自住房按揭贷款,能够起到节省利息支出,改善家庭负债的效果;对于投资类房产,则情况相反,最大限度地延长还款期限(amortization,无需进行任何形式的加速还款。有位网友举例说,自己的朋友加速把投资房的按揭贷款还清了,之后发现,租金净收入比原来高,因此所得税比没还清贷款时多,于是将投资房又做了再贷款(Refinance,把取出的现金加速偿还了自住房按揭贷款,并在报税时以出租房的利息支出来抵减租金收入,而税局认为投资房的按揭贷款利息支出不可以抵税,虽然借款人入秉法院,但最终结果是税局获胜。从上面的例子来看,如果偿付能力很强,可以先投资RRSPTFSA等避税或延税的理财产品,然后再选择加速偿还自住房按揭贷款。出租房的按揭贷款无需加速偿还。 

加速还款的办法有:l 选择加速的两周或每周付(accelerated biweekly or weekly),这两种付款方式下,月供中都有一部分款项直接用于偿还本金,虽然每期金额不大,但日积月累下来,对加速还款是有帮助的。另外,付款频率越快,利息支出越少。没有能力一次过大比例提前还款的消费者,可以选择加快还款频率,以及选择“加速两周/每周付” 的月供方式。l 利用银行允许的提前还款额度,加速还款。例如,BMO(满地可银行)允许封闭式(closed)按揭贷款借款人通过每年提高月供款20%,或每日历年加速偿还原定贷款本金的20%来进行加速还款,即,提前还款便利为20%+20%。还款金额直接用于清偿本金,是最快最有效的提前还款的方式。如果是开放式(Open)的贷款,可以随时还清按揭贷款,没有比例限制。需要注意的是,封闭式贷款提前还款额度各个银行有不同的规定,即使是同一个银行,不同的产品,也有可能不一样。例如,BMO5年和10年低利率(Low-rate)封闭式按揭贷款的提前还款额度只要10%+10%l 贷款合同到期时,一次性还清,或较大比例清偿。按照上面所述的例子,借款人在贷款合同5年到期时,还清按揭贷款,也可清偿任何比例的贷款本金而没有限制。 

提前还款时,有两个问题必须考虑:还多了,银行要罚款;还多了,日后需要现金怎么办。 

很多人,包括一些在银行工作的人,都搞不清按揭贷款的罚款问题。这也难怪,时至今日,加拿大并没有一个统一的罚款计算方法。每个银行都有自己的计算方式,每个人的贷款产品也不同,所以,消费者更加难以搞清楚,如果提前还清贷款,罚款会是多少。开放式(open)的按揭贷款,随时可以还清贷款并解除抵押,没有罚款。封闭式(closed)的按揭贷款,在到期之前,如果还清贷款并解除抵押,会有罚款。在两种情况下,即使借款人的贷款是封闭式贷款,没到期的情况下,还清也没有罚款:可携带(portable)贷款和让渡按揭(mortgage assumption)贷款。前者是指,借款人换房,原来的贷款没有到期,新按揭继续在原贷款银行贷款,原贷款有条件地转入新贷款;后者是指卖房时买家愿意承接卖家的按揭贷款,从而避免卖家按揭贷款的违约罚款。浮动利率(variable rate)封闭式按揭贷款的罚款金额为3个月利息。固定利率(fixed rate)封闭式按揭贷款的罚款有两种办法,罚款执行结果较高的金额,一种是按照三个月利息计算,另一种是利差法(IRD Interest rate differential)计算。很多人不了解什么是IRD。简单地说就是当初利率与违约时利率的差,乘以余额,再乘以所剩的时间。当初的利率,是指借款时的挂牌利率,如果借款人的实际利率与挂牌利率之间有折扣,则要把折扣加回。JulieDavid准备在1215日付清他们的5年期(60个月)固定利率定期贷款。这笔贷款于同年515日放款,在1215日,贷款余额为$99,008,剩余贷款期为53个月。A)现贷款利率6.3%; B)现4年期固定利率贷款挂牌利率:6.5%; C)现有贷款的利率折扣:1.00% ; D)需还清的金额:$99,008 E)贷款期剩余53个月。IRD利差法计算罚金的公式为:[A- ( B - C )]xDxE=0.008 X99,008 X 53 / 12 = $ 3498.28。这个例子中,如果按照3各月利息法计算,罚金为6.3% x99,008 / 4 = $ 1559.37。银行最终执行罚款时,罚金为3498.28元。看着太复杂了是吗?如果涉及罚款问题,建议大家去原贷款银行咨询。有可能你的银行与上述算法不一致。再强调一遍,由于商业银行法没有明确规定罚款的计算方法,每家银行都有权自主决定罚款的计算方法,上述算法仅代表部分银行的罚款计算方法。 

加速还款的钱能否取出来,是很多房主最关心的问题。据统计,加拿大人有20%的家庭,一辈子会换5次房子。手头的现金全部用于加速还款了,日后换房,买车时需要用现金的时候怎么办?一旦家庭有急用怎么办?很多人在加速还款时会有很大的顾忌。如果提前还款的现金还能取出来,那么既可以节省利息支出,也可以解决资金的流动性问题了。以房屋净值作为抵押,并随着贷款本金偿付而不断增加的信用额度,可以解决这个问题。BMO的产品Homeowner ReadiLine®就是这样一种产品,借款人加速还款时,偿还的本金会自动转成随时可以取用的信用额度。其他商业银行也有类似的产品供消费者选择。眼下消费者面临着一个新问题,今年1031日之后,所有的商业银行将遵循监管当局OSFI的指引,将此类产品最高使用的信用额度降为房屋市值的65%,以此来调控日益增长的家庭债务。如何执行监管当局的新规定,每家银行都有自己的政策,消费者可以咨询自己的贷款银行。如果没有信用额度,提前还款的资金是否还可以取出呢?允许将提前还款的资金,不通过信用额度方式再次取出的银行非常少。BMO银行允许借款人从一个“房屋贷款现金账户”(mortgage cash accountMCA)中取出。今后,在执行了信用额度最高65%房价的情况下,BMO按揭贷款的MCA的这个优势将非常明显。 

阅读了本篇文章的读者请保管好上述信息,近期将会有一个关于如何加速还款,节省利息开支的有奖问答活动,上述内容将有助于你选择正确答案。另外,笔者将在1020日举办加速还款,降低家庭负债,合理安排房产相关税务的公益讲座,有奖问答的抽奖活动将在讲座当天进行。本篇文章刊登在《地产周刊》,《星星生活》《加国地产》报纸上,以及www.5in.ca(我住加拿大),和www.chinesesenior.ca(安省老年人协会)网站。 有奖问答题目,讲座具体地点的通知,也将在上述媒体公布,敬请留意。 

 

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。 

作者:王红雨 加拿大房贷专家电话:416-880-5089 

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