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发布: 2013-3-06 09:55 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 0次

加拿大《环球邮报》在去年年底,对2013房屋贷款政策、利率以及选择,进行了预测,题目是Five mortgage market predictions for 2013。在这里,笔者将对这些预言做出点评和补充。

、提供各银行利率比较的网站将大行其道。文章认为,由于信息的开放和互联网的影响,各个银行折扣利率的透明度越来越高,寻找低利率的需求会促使提供利率比较服务的网站发展壮大,按揭贷款行业的利润会由此降低。笔者用“Mortgage rate comparison Canada”在Google引擎中进行了搜索,共有769万条搜索结果,包括6Google赞助商广告。点开这6条广告发现,全部是贷款公司的网站,列出的折扣利率,全部没有注明是哪一家银行或金融机构。第一页搜索结果中的10个网站中,提供贷款机构名称和利率的网站占6家,但浏览后发现,没有一家网站能够提供全部银行的准确的折扣利率。RBCBMOHSBC银行的利率全部是挂牌利率,而不是折扣利率。原因是,提供利率比较的网站大多是贷款经纪人或公司办的,与贷款中介没有业务关系的银行不会向经纪公司提供折扣利率。笔者个人认为,通过网络来了解准确的,各家银行的折扣利率是很难的。消费者依然要自己与贷款银行直接接触讨论利率问题。另外,笔者注意到,近两年来,消费者对于利率的敏感度逐渐降低,原因是各家银行的利率水平相差无几。消费者打3个电话咨询3个不同的银行,有可能结果是一样的。例如,贷款到期后,很多消费者先在网上简单查查当前的折扣利率的大致水平,再看看原贷款银行提供的续约利率,最后再打电话或当面向其他金融机构咨询,绝大多数人最终会留在原银行续约,由于利率差别较大而转银行的情况,越来越少。原因很简单,银行间竞争促使利率更有利于消费者。利率比较网站能够起到的作用只是参考而已。

、浮动利率会有所改善。是的,2012年大家都忘了浮动利率了。2011年上半年和2010年下半年,浮动利率非常优惠,当时有近七成的消费者选择浮动利率,2011年上半年有一至两个月的时间里出现了P-0.9%的利率。美国国债评级被评级机构降低之后,全球的资金流动性立刻抽紧,加拿大央行原本箭在弦上的加息变得遥遥无期时,各大银行纷纷收回了比较好的浮动利率。取而代之的是由BMO满地可银行在2012年初掀起的5年固定利率2.99%的银行固定利率价格战。较低的固定利率吸引了消费者的注意,时至今日,固定利率依然是消费者的首选。笔者同意《环球邮报》的预期,2013年浮动利率会有所改善,但回到P-0.9%可能性几乎没有。笔者个人意见,如果浮动利率出现P-0.6%或更好,可以考虑选择,否则,还是应该选择固定利率产品。

、按揭贷款政策,将导致更多人租房。2012年贷款政策的变化令很多消费者对买房置业踌躇不前,租房的人与日俱增,空置率降至超低水平,多伦多市中心房屋空置率长时间保持在1.2%,出现了一房难求的局面,租金水平明显上涨。2013年会有所改善,还是情况更糟糕呢?2012年的贷款政策变化主要针对的两个人群:首付不足20%的首次置业者和收入不足的自雇人士。对于已经准备好了的消费者,首付20%以上,依然可以支持最多6倍年收入的按揭贷款,依然可以分30年偿还按揭贷款;5年内登陆的新移民,依然可以享受30年还款期,以及35%首付的情况下,无需验证收入的优惠政策。。2013年,消费者在分清楚了哪些是媒体对贷款政策的误解,哪些是网络传言的口水,哪些是政策的实质性变化之后,会做成更理智和成熟的选择。长期租房的消费者,在2013年租房合约到期时,如果发现买房比租房更容易负担时,将不会再续约。只要利率保持在目前水平,房租不断上涨,贷款政策不再继续收紧,相信会有更多的消费者选择买房,而不是继续租房。

、房贷从业人员面临挑战。贷款政策收紧,势必会导致业务量下滑,竞争会越来越激烈,行业利润降低会导致从业人员收入减少。优胜劣汰,会使这个行业人员的数量有所减少。这一条预言对消费者几乎没有什么影响。

、非主流金融机构的次类贷款将粉墨登场。《环球邮报》的这个看法与最近中文免费报纸上一些贷款经纪的论调相同——银行的贷款不好借了,我们帮你从非主流金融机构借高成本的贷款吧。无论是买自住房还是投资房,选择2013年购房的消费者,绝大多数是因为目前的利率低才会选择这个时间购房,如果是借贷成本高,何必着急买房呢?除非是刚性需求,否则没有必要选择高成本的贷款。对于投资者来说,主流银行的贷款政策最近两年基本没有变化。自从2010年,购买投资类房产的贷款政策改为20%首付之后,最近两年的贷款政策,对于购买投资房的消费者来说基本没有影响:依然是最低首付款20%30年还款期,家庭偿债能力的计算方法也与两年前没有差别。对于自雇人士来说,也没有必要选择高成本贷款,如果以往没有如实申报收入,从现在开始如实申报收入,一样可以得到主流银行的贷款。以多伦多为例,过去五年房价的平均涨幅为5.74%2013年房价会更平稳,多等待一年,也要比从B类金融机构借高成本贷款更合理。

除了对上述《环球邮报》观点的点评之外,笔者对2013加拿大房屋贷款的政策和利率走势有如下看法:20127月加拿大政府调整房屋贷款保险政策以来,收到的最大成效是公众对政策的误解,导致了浓厚的观望气氛,房价上涨放缓。例如,很多人认为现在加拿大按揭贷款最长的还款年限是25年,其实不然,加拿大六大主流商业银行的最长还款期依然是30年,只有需要购买贷款违约保险的借款人最长还款年限改为25年了。新移民按揭贷款政策与两年前相比只是首付款比例要求提高到了35%,最长还款期依然是30年。随着时间的推移,误会消除之后,需求推动的购买行为还会一如既往,被压抑了的需求会在2013年释放出来。由于保险政策收紧导致的需求减少,将使市场的购买行为更加理性,房价更加平稳。鉴于上述情况,2013年是换大房和进行房产投资的好时机,原因是,利率低,贷款政策与两年前相比没有太多实质性变化,不符合借款条件和观望的人降低了房产空置率,租房市场非常有利于投资者。从实际情况来看,2012年下半年至今,购买投资房的人数在逐月增多,精明的和有经验的投资者,已经嗅到了难得的商机。贷款利率选择方面,依然建议消费者选择不长于5年期的固定利率。

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

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