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楼花交收前的房贷准备工作清单

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2017年安省4.20政策是政府干预房地产市场的行政行为,让正在换房过程中的消费者深受其害,损失惨重。最后一波尚未逃出苦海的买家,是在新政之前购买了楼花,尤其是“房花”尚未交房的买家。这些买家不仅自己成了政策的牺牲品,而且对房地产市场形成了一定压力。房花,不仅是买家头上的达摩克斯之剑/The Sword of Damocles,而且是整个房地产市场上的一片阴云。目前最突出的矛盾是:要卖的的房子市场价低,无法按买房花时的市场价卖掉现有住房;房花建成时的市场估价比当年买价还低;贷款政策收紧造成贷款金额降低的“三低”局面——卖价低、估价低、贷款金额低。去年以来,房花交收困难,令很多买家夜不成寐,骨鲠在喉,我观察了近一年,可以负责任地说,房花买家除了运气差了一些,没想到政府会下此黑手之外,抱有不现实的幻想,不听专业意见,不认真准备,是交房困难的最大原因。人祸比天灾严重得多。

 

先说说楼花和房花的区别。楼花,通常是指预售的公寓CONDO;房花,通常指独立屋,半独立屋和镇屋的预售房。在4.20前后,房花和楼花的命运做了一个180的转弯。房花,在4.20之后成了烫手的山芋,基本转让不掉。楼花,在4.20之后,由于二手房价格远远高于楼花的当初买价,转让市场非常活跃。房花因房价很高,买家通常会打算卖掉现有住房,换到新房里,但4.20政策之后自己的房子卖不到理想的价格,因此给房花交房带来了压力。强制卖家如果在市场上被迫出售现有住房,对整个二手房地产市场都会带来房价下行的压力。作为地产行业相关的专业人士,我不希望看到现在的房主有损失,市场价被拉低。购买房花,改善居住条件的人没有错,错在建筑商太贪婪,错在政府行政干预市场。我在网上看到很多希望房价狂跌的帖子,幸灾乐祸,骂买在市场高点上的人是炒房客,气人有笑人无的心态暴露了无房者的情绪,另一些帮助房花买家解决财务困难的发言被咬文,甚至被咬人,可以看出华人社区有房产阶级和无房产阶级的对立与冲突。过去一年里,我作为专业人士,全力救助房花买家,维护现有房主既得利益,不仅做了大量房贷政策的解释宣传工作,而且该出手时就出手奋战在第一线救灾。不幸的是,我发现极少数房花买家可以说是“贪嗔痴慢疑”五毒蒙心,根本无法救治。作为专业人士我不具备说教者的资格,更不是心理医生,能做到的就是在现实中解决现实问题。早在1995年,我读过一本改变了我一生命运的书《金融之回响》,作者刘金宝在描述金融工作者职责时有这么一句“金融是现实中的现实。。。容不得半点白日梦。”我再负责任地重复一遍:房花买家申请不到房贷,80%的问题出现在买家身上,怨不得政府和银行;大道甚夷而民好径,投机取巧的侥幸心理决不能有,白日梦做多了,就分不清理想与现实了;贪嗔痴慢疑,全部都放下才有可能逃出来,否则没救儿。因为CONDO公寓楼花更容易转让,本文只讨论房花的房贷解决方案。

 

房花买家的第一个救赎工具是“楼花按揭贷款/builder capped rate mortgage”这是一种针对房屋预售交易的特殊按揭贷款,因为有楼花/房花买卖合同的存在,所以不是预批/pre-approval。预批是指借款人没有签署任何买卖合同时,银行对借款人贷款能力的单方面承诺。楼花按揭贷款一旦批复,申请人在贷款用途,收入,房价方面没有变化的情况下,银行的贷款承诺2年内都有效,即,2年后交房时不用再调阅信用记录。可以锁定新移民的状态。可以为2年后交房时设定利率上限/cap rate。这种贷款,只能到银行申请,通过贷款经纪无法办理,因为只有大银行才有此项服务,大银行不接受贷款经纪代理此项业务。办理楼花按揭贷款时常出现的问题有:1.不知道银行有此项服务,例如新移民买楼花的时候还是新移民,交房的时候已经不新了,错过了利用移民政策的机会;2.遇人不淑,银行里了解此项服务的人很少,借款人找了业务不精的人批错了产品,批复180天之后就作废了;3.不尊重银行的批复,在批准之后改动买价(Upgrade),改变借款用途,例如,按照自住目的批准之后,在拿到钥匙之后就出租了,改变收入方式,例如,换雇主,或受雇变自雇了,这些行为都从基础上使贷款批复无效,银行不会迁就申请人这几方面的任性,如果有上述重大改动,银行立刻作废以前的批准

 

房花买家的第二个救赎工具是加按全部现有房产。我们前面说的“三低”问题,造成的结果就是凑不够钱交房。钱从哪来呢?首先考虑已有房产。检查已有的房产的贷款余额,如果有哪一处的房产贷款余额低于年收入的5倍,这套房子就有加按的可能性。如果可能,要把所有房产的贷款金额通过加按做到年收入的5倍,将房产里的财富套现,作为房花交房的首付。这种做法,必须在专业人士的指导下操作,以免操作错误导致房花贷款反而出现更大困难

 

房花买家的第三个救赎工具是卖掉现有房产。目前的借款能力是家庭年收入的5倍,用房花的价格减掉已经交了的定金,减去5倍年收入,结果就是首付的资金缺口。因为通过加按,只能最多借出现有房产的80%,再减掉原有贷款余额才是能够从房产中取出的现金。通过加按无法弥补资金缺口的情况下,只剩一条路可走了:卖房。

 

上述三个救赎方法既简单又明确吧,BUT,我从2010年开始受理楼花按揭贷款以来,就从这一项业务中就看全了“贪嗔痴慢疑”。

  • 贪:有人既无首付也没收入,敢同时买两套房花,发财的春秋大梦做的太好,让人不忍心唤醒。批好的贷款,告诉申请人,因为是新移民的申请,银行只接受自住的目的,申请人拿到钥匙之后第二天就出租了,到交房时建筑商的律师和借款人的律师核对后发现买房目的不一致,房产无法交割。这些图小利坏大事的人,俯仰皆是,不胜枚举。

  • 嗔:买价如果低于交房时的评估价,迁怒地产经纪,迁怒政府政策,迁怒银行。

  • 痴:有人觉得做加按要交贷款违约罚款,还不如把房子卖了。好像卖了房子不用交贷款违约罚款一样。房花贷款申请时,银行看的是偿债能力,通过加按可以延长现有房贷的还款期/amortization period,降低债务的月供,提高房花的借款能力,但偏偏有人在再三被建议之下错过延长还款期的机会。有很多人就是活在自己的世界里,痴迷于自己的想法,无法自拔。

  • 慢:轻慢银行的批复条件。楼花交房之前,擅自升级装修且修改合同价,导致银行贷款批复作废。交房前换雇主;受雇改自雇;贷款目的自住改成出租,或出租改成自住。。。导致批复作废。

  • 疑:我在201711月撰文提醒买了房花,楼花的朋友,贷款政策要变,201811号起,贷款金额从年收入6倍降到5倍,如果20171231日之前提出正式申请,可以批到6倍年收入,且批复24个月有效。当时很多人打电话咨询,但真正动手申请的,也就1/10。一方面是侥幸心理:觉得能转让出去;觉得怕被我忽悠了;觉得政策能好转。。。各种觉得,怀疑。时也,命也,错过的时机,时间,就再也找不回来。当然,近几年贷款行业大量新人涌入,借款人也不知道该相信谁,见到光头就叫师傅,吃过很多亏,所以干脆谁的话也不信了。

 

     对地产这个行业不熟悉的人,可能面临很多坑,但是私贷是个火坑。一旦借了私贷,每半年一续约,借款人想爬出来身上也烧着了。房花和楼花买家借私贷“救急”,最后发现是举着火把过国药库越救越急,沼泽里挣扎越陷越深。预售房,最大的特点是签署合同后有N年的时间准备交收,最后被迫使用“私贷”,只有一个原因,所有的救赎方式都时间不够了。当下有两个不切实际的幻想,房花买家必须打消:1.有人接盘,能把房花转让出去,目前银行的评估价与买价的差距,让任何人都不敢在银行评估之前接手,银行能去做房产评估的时候离交接时间很近了,“时间不够了”的绞索就已经勒紧了。2.贷款政策会松动,利率会降低,对于这一点,我可以有把握地大声呵呵一下。

 

 

《大空头》里有句著名的台词:人们不愿意去想那些不愉快的事,所以低估了这些事情发生的可能性。很多房花买家把头埋在沙子里,等待交接日的到来,幻想着自己什么都不用做就会有白衣骑士从天而降。如果这是个好办法,我也一起祈祷和祝福他们。

 

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