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Sally Han地产周刊专栏5/16/2014

工薪族收入房贷的审核标准

周末SALLY接到一个电话, 手机里传来一个爽快的男士声音。他自报姓名后,明白的告诉我, 从首都渥太华换工作来多伦多想买75万加元的房子, 首付可以拿出25万。没有其他任何的债务。同时也告诉我他是软件工程师,年薪9万, 太太不工作在家带小孩。在选购房子之前, 他想先搞清楚自己可以贷多少款。

绝大部分的申请人并不知道放贷机构专家的想法、如何审核、标准到底在哪里以及利率与信用的关系。这里我们简单介绍一些放贷机构的政策标准和如何审核你的申请,让你有一个大概的了解。

首先,对申请个人及家庭收入的财务状况,银行要做个全面的了解和评估。体现在全面性上。 同时,最近30天的工资单和雇主信,就非常重要, 体现了现在进行时的时效性。

比如申请书、信用报告、工作证明、工资单支付副联等。所以这些文字和数字以及凭证就变得格外的重要。任何在这些文件内的错误就将直接导致申请 的被拒或延迟。放贷机构审核的原则是看一下5个方面:

  1. 能力:看借款人还款的能力。这是放贷机构考虑的重点。
  2. 资金投入:就是首期的投入来看借款人愿意投入多少在房子上。首期占的比例越大,放贷机构放贷的风险也就越低。
  3. 个人特点:从受雇历史、在每家公司工作时间的长短来看借款人工作的稳定状态和收入的稳定性。
  4. 抵押性:你所购买的房屋具体情况(地点、周围环境、大小、结构、格局、价格等)来看这个房屋一旦需要售出,是否可以立刻而容易的售出。这可以保证房贷资金的安全回收性能。
  5. 信用:从个人的信用历史看,可以看出你是否具备及时还款的习惯。

从以上5点,你就可以从中发现,放贷机构着重在三个方面的审核:

  1. 稳定的收入(保证维持每月的房贷供款)
  2. 首付占房贷总额的百分比
  3. 信用分数和历史

相同的职位和收入,如果信用分数不同,你的贷款利率和首期要求可能有很大差别。比如一样的职位和收入以及购买一样价值的房子,你的信用分数是800 分,而你的同事是650分。那么,你就很容易的获得3%的五年固定利率和95%房贷;而你的同事可能只能获得3.10%的五年固定利率和 80%75%的房贷。(这仅仅是举例说明信用分数和利率以及首期要求的关系。)

201279日起加拿大新的房贷政策开始生效,贷款的摊还期限从30年降低至25年,将毛借贷还款比率(GDS)设定为最高不超过35%/39%,总借贷还款 比率(TDS)设定为最高不超过42%/44%。许多家庭在购房之前都需要了解按照新政策,自己最多能贷到多少款,如果购房时利率上升对贷款额度有多大的影响?

我们知道,房屋贷款需要经过贷款机构进行审批,这一程序称为”Underwriting”。贷款审批的第一步是根据借款人如信用记录的好坏,首付款的多 ,申请人工作及收入状况以及所购房屋的情况作出贷与不贷的决定。一般贷款被拒绝的原因包括:信用问题、工作不稳定或欠债过多。如果金融机构同意贷款了, 贷款审批就进入第二步,银行根据借款人的借款能力决定贷款额度大小。

贷款机构决定决定贷款额度主要根据两个比率:GDSTDSGDS的英文全称是Gross Debt Service Ratio, 毛借贷还款比率TDS全称是Total Debt Service Ratio,总借贷还款比率

毛借贷还款比率(GDSR)用来计算你的税前总收入中用来支付基本住房开支的比率。基本住房开支包括房屋贷款的本金、贷款利息、地税、供暖费用和物业管 理费等。其算法是:GDSR=(房贷本金及利息偿还+地税+供暖费+50%物业管理费)/税前总收入。公式内的数额可用年也可用月来计算,你的GDS 应超过35%。如果用了超过总收入35%来支付住房开支,在支付其它费用时可能会面临困难。

总借贷还款比率(TDSR)用来计算你的 税前总收入中用来支付住房及其它消费贷款的比率。消费贷款包括信用卡、汽车贷款学生贷款、个人消费贷款等债务,其算法是:TDS=(房贷本金及利息偿还+ 地税+供暖费+50%物业管理费+其它供款)/税前总收入。你的TDS值不应超过42%。对于大多数借款人,TDSR等于42%就相当于还款额已超过其扣 除收入税、CPPEI后拿到工资的一半以上。

我们来看看家庭收入为8万的李先生一家能贷到多少款。假设所购房屋的地税每年 $4,000, 取暖费为每年$1,200,用GDS=35%作为标准计算,即:35 %=( 房贷月供款x 12 + 4,000+1,200)/80, 000, 房屋贷款的月供款是$1900。按照目前贷款5年标准利率是4.99%, 贷款摊还期为25, 按月还本付息,固定利率的计算方法,李先生能借到约$397,000
如果李先生还有其它贷款比如说汽车贷款每年还款额为$6,000,则需要按TDS=42%来计算房屋贷款月供 款。用TDS=42%作为标准计算,即:42 %=( 房贷月供款x 12 + 4,000+1,2006,000)/80,000, 房屋贷款的月供款是$1,866。同样目前央行贷款bench mark 4.99%,贷款摊还期为25,按月还本付息,李先生能借到约$390,000。可见, 考虑其它负债的影响, TDS计算,贷款额会降低

这只是给大家一个简单的例子。在实际房贷申请过程中, 考虑到25年, 30年, 35 年摊销期浮动利率的选择,计算标准又个不一样。基于每家银行和信托金融公司都有自己的政策规定,加之央行的政策不断的调整变化,我们MORTGAGE ALLIANCE 总公司每周几次公布最新利率变动,所以,计算的复杂性和实效性, 灵活性是我们的工作的特点。

CMHC加拿大按揭和住房公司 是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准:

加拿大住房贷款 标准的问题。结论是:各家银行都参照CMHCCanada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司)的承保标准,审批住房贷款。

对于有固定收入人士的工薪阶层,CMHC制定了相应的政策,最新的具体要求如下表:

2014,五月

单位数量

1-4个单位(不包括商业用途)

贷款目的

购买房产,重新贷款,改进需求(一次和多次放款)

可携带性(例如换房时可以将原来的贷款原数转走)

贷款金额与房屋价值比例(LTV

购买和重新贷款:

最多80%,适用1-4单位

首付款来源

传统方式的来源:

申请人储蓄, RRSP提取,允许借出的资产,可支配的土地,卖房所得,礼物馈赠等等

摊销还款期(amortization

LTV大于等于80%最多40

对借款人身份要求

永久居民包括新移民(无加国信用记录);自雇申请人要求提供第三方收入认证。公司借款必须提供100%的个人资产担保100%的个人

资产担保

负债比率

信用分数: <680:GDS/TDS: 35%/42%,

>=680: GDS/TDS:3 9%/44%

负债灵活性基于对申请人整体资产的评估。

房贷类别

第一和第二贷款

利率类别

固定,标准浮动,变上限,可 调的

信用管理历史要求

购买和重新贷款:LTV60.01%-80%,最低分数580

LTV小于等于60% 没有最低信用分数要求

查询个人的信用报告和分数, 请上网站:

www.equifax.ca ,or www.transunion.ca

如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

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