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房贷放款以评估价为准,而不是买价
2014-07-08 14:12:22
来源:星星生活

大家知道什么是rooming house 吗?就是分租房,多伦多 官方标准就是,有三个以上的不相干的人住在同一屋檐下,共用洗手间和厨房。这种房子无论大小银行,都是是不会批准房贷的。

很多人以为,银行批准房贷后, 是按照购买价格放款,其实起决定因素的是由专业评估师评估的评估价为准。

让我们来看看专业评估的定义:首先,对物业的价值进行更深层次的判断,包括物体本身和功能性上特征,并且细致的比较周围物业的出售情况,目前市场行情对此物业的影响,从而得出的结论。

让评估师按时进行评估工作, 并且把所有的门都打开, 最好预约评估之前要清理干净房屋, 给评估师留下较好的印象也很重要。大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料,以及信用记录就做出贷款决策,如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的 内容,银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种程序,认为银行批准了贷款就一定会借到钱,这种想法经常让借款人猝不及防,甚至最终无法完成买房交 易,以至于损失买房保证金。

银行批准了按揭贷款,但却不放款,那银行的批复还有什么意义呢?很多买房者因为拿到了银行的批准之后,才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易,并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢?评估结果和收入证明的验证才是关键。

加拿大的按揭贷款流程分为三步:审批,验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书,认真阅读银行批复文件,及时提供银行所要求的文件,绝大多数贷款 是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括:从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复,正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况,如,信 用记录张冠李戴,或 调不出信用记录,则需要更长时间。

所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序,并满足了银行的所有条件,才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面:

1. 房价:不是购买价格,是银行通过独立第三方评估出来的房价

2. 收入:通过验证收入证明来确定借款人偿债能力

3. 首付款:款项来源合法,资金足够完成买房交易

4. 加拿大政府对特殊群体的优惠政策:新移民或非居民身份(适用于新移民项目)

只有贷款文件送到房产交接律师的手中,银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中,银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料,有可能会不断地索要相关资料,直到满意为止。

银行正式发出了批准信,并不表示万事大吉。有可能最终拒绝放款,或改变贷款金额,问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现, 成交价严 重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建, 例如rooming house或曾种植大麻等情况,银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时,如果所述的收入不 实,或最终无法验证所述收入,银行也会改变贷款金额,甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再 去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民,手续非 常简便,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-10天即可全部完成。

SALLY 支招儿:

专业的评估意见对银行判断房价有决定性的作用。评估价与成交价不一致的情况时有发生,一旦遇到这种情况,借款人需要有银行和地产经纪密切配 合,找到原因和解决办法。可以帮助地产经纪比较最近成交的物业价格。支持和判断房价的文件包括:多重上市列表(MLS),购房合同,地税估 价单,以往的房价评估报告,以及最近的装修开销发票等。

总而言之,每家的财务状况各不相同,还是要具体情况具体分析。随着越来越多的银行和贷款机构提供眼花缭乱的贷款产品,很难确定哪些贷款是最适合你。 好消息 是,你真的有选择。我们应该愿意每一步与您合作,从谈论长期的财务目标和如何实现这些目标,最终找到最适合您的需求的房贷以及投资的兼顾需求。这样你就不 必东找西问。这可以节省您的时间和压力,最重要的是,我们的服务通常是免费的( OAC ) 。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问, 全职房贷经理

电话:647-328-2896

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