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地产周刊 July 11th , 2014

SALLY 房贷专栏:买楼花之前, 你确定房贷无忧了吗?

多伦多的房市一路高歌, 向着前进, 前进的步伐迈进。无论繁华闹市的CONDO 还是新区的新house,购买楼花,由于交房日期比较长, 很多人抱着投资,不急的心态盲目签了买房合同,殊不知一纸银行的预批信有可能是白纸一张,您, 知道吗?

投资楼花目的﹖

等待落成后自住﹑出租或「炒楼花」。从广义上来说,这都是投资行为。但前者和后者在投资模式上是明显不同的。

1. 买来自住:一般是首次置业者,或喜欢住新楼而又不愿意分租者,或为了上班的方便,或享受Condo之生活方式,往往只买一个单位,主要考虑自己要住得舒服。

3. 炒楼花:是纯粹的投资客,强调短线投资行为,讲究的是「短、平、快」和「稳、准、狠」,最好在交吉(final close)之前就卖出赚到盈利。「炒楼花」者往往会投资多个Condo楼花单位。

投资楼花有没有风险?

没有风险,哪来回报? 房地产投资亦然。说实话,买楼花的回报和风险都应该大过买现房。只有卖出实现了盈利,才算是落袋平安。所以,炒楼花者应该有比较好的财力和风险承受能力,这与投资股票或债券的道理类似。

当然,风险是可以控制或规避的:如在好地段买Condo楼花,风险就比较小。某经纪表示,所谓好地段,便是「需大于供」,最好在地铁线附近或繁华地 段,最 好靠近大学和商业区;周边居民的收入比较高;安全;容易出租,最好有正现金流;历史纪录表明保值增值性好;土地资源短缺等等。

买可靠发展商的楼盘。不要忘记找诚信可靠、经验丰富的房地产经纪把关。在10天冷静期内,请一位专长于房地产的律师看合约文件,并尽可能去银行获得贷款预批文件。

但是,由于多伦多的房价在国际大都市中属于平实,富国移民或有钱的移民依然会觉得现在的房价便宜。某经纪认为﹐从宏观和长期来看,Condo的价格 永远不 会到顶,今后投资Condo楼花就能够盈利。当然,短期调整或房价的下落是有可能的。房价下落时不卖就是了。多伦多有的是Condo永远可以租得出去的地 段。只要房租收入能够基本包括住房贷地税管理费等成本,Condo市场就不可能垮掉。

多伦多作为世界着名的大都市和国际金融文化中心,构成了北美最大的Condo市场,因此Condo楼花历来是多伦多房市的重要投资方向。

当前市场上的融资环境和几年前已经有了很大的不同:近年来的按揭新政一紧再紧,融资门槛已经提高了不少;另一方面,随着房屋库存量的增加,银行对公寓市场的兴趣已经淡了,在申请的审核上也比前几年严了许多。

据公寓业内人士透露称,由于筹不到足够的资金,一些投资者不得不忍痛割爱,他们之前缴纳的定金也只能付之东流;另一部分人由则需要通过朋友、家人等渠道融资,或是利用房屋净值抵押贷款,从手上已有的房子中来套现。 安居网文章,转载请说明出处

最难的还是那些自雇人士,虽然买楼花的时候他们中的很多人已经做好了贷款预批,但到了交房的时候却被告知,需要缴纳的首付比例已经从几年前的20%上涨到 35%-50%。由于风险较高,主流银行一般都不愿为自雇人士提供高比例按揭,而要转向次级贷款人借钱的话,他们面临的利率可能高达两位数。e.com

此外,许多当年买楼花的人做的是这样的打算:等到公寓建好后再将其转手卖出,或是把房子租出去,用租金来还贷。但现在他们发现,鉴于联邦政府数次出台的按揭收紧政策,他们已经无法轻松的获得贷款了。 安居网文章,转载请说明出处

多伦多地产就有律师近期就碰到了两个这样的案子,其中一个客户已经办理了临时入住(interim occupancy,是指在过户前入住,此时尚未拿到产权,入住期间需向开发商支付管理费、地税以及余款利息),但是当最终的交割期到来之时,他们发现自 己已经不符合新政后的融资标准了。m

曾有开发商去年他开发的四个项目总计800个单元完工交房,最终有3户业主没能完成交易。此外还有15名投资者正在同开发商协商,希望在过户前能够通过转让市场(assignment market)把房子转出去。 安居网文章,转载请说明出处

但是,转让市场的行情也比几年前要冷了不少。去年政府推出的按揭新政,目的之一就是为了冷却多伦多、温哥华过热的公寓市场,而这确实也起到了应有的效果。com

严厉的按揭政策还在其它方面起到了作用,比如说几年前买家们购入楼花的价位是30万元,现在公寓的市场价已经涨到了35万,但贷款时,银行只会按最初约定的30万的价格帮你做按揭。 om

除了上面所提到的这些外,过户前的一大笔额外费用也让不少买家措手不及。律师费、搬家费、管理费、HST等等,近年来开发费用也是接连上涨,这些都是买家在购买楼花之初没有预料到的。 安居网文章,转载请说明出处

.com在公寓施工期间,楼花的购买者们也正在不断积累资金,在这三到五年间,他们的财务状况变得更为稳定。另一方面,如果买 公寓是用来投资的,那么买家手上肯定还有其它的房产,他们可以从自住的房子中取出一部分净值来应付首付,因此不会出现大量房源重返开发商的情况。 安居网文章,转载请说明出处

楼花项目的性质非常重要,如果是商业物业,或商业与民用混合的物业,在按揭贷款方面需要格外关注,尤其是酒店与民用物业混合的建筑。加拿大很多商业银行会 把上述类型的物业视为商业物业,所以借款人申请不到民用物业的住房按揭贷款。商业物业贷款通常贷款金额与房价的比例较低,很难借到房价的80%。另外,商 业贷款的利率通常高于居民按揭贷款,所以对投资回报有很大的影响。众所周知,如果购置二手商业物业,在签订买卖合同的时候,会预留较长的时间(10天至 90天)去确定贷款是否落实。因此,购买上述物业的楼花,一定要早做准备。卖家通常会认为买家有足够的经验和知识才签订买卖合同,其实很多买家非常盲目, 在没有咨询过律师、会计师和贷款专家的情况下就盲目签订合同。

部分投资者寄希望于在楼花交割之前转手,免去交割费用和贷款的麻烦,可如果很多人都这么想,转让给谁呢?房屋产权交割之前,理论上讲,业权属于建筑商,因 此无法在重售市场(MLS)上挂牌销售。私下买卖的成功率非常低,据有经验的从业人员讲,在新房交割前能成功转让的比例在25%以下。不做交收准备工作, 有可能造成措手不及或亏本低价转让的局面。尤其是单价较高的物业,情况更是严重。上述578平方尺的单元,虽然是在56年前买下的,每尺单价1055 元,在今天的市场上依然偏高,曲高和寡,更难找到买家。

我们提醒楼花投资者关注以下风险:
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宏观经济风险。如果你预计日后可以获得投资收益是假设未来的经济情况与现在基本一样,如果经济衰退或地产市场不景气,你能否承担这样的风险。
2.
法律风险:联邦法或本地法规有可能会发生变化;税收政策也不一定一成不变。
3.
罢工会拖延交工期。
4.
工程质量风险等。

笔者提醒楼花投资者注意以下问题:
1.
家庭负债能力。购买楼花的投资者一定要量力而行,收入不稳定,非专业技术工作的投资者需要格外谨慎,如果在新房交收前失业,要有一定的应急安排。

2.广泛咨询。很多投资者签订合同之前之后都没有咨询法律、税务和贷款专家的专业意见,只听地产经纪的推荐是不够的。

3.在冷静期内确定贷款。如果没有按揭贷款支持,地产投资就会失去杠杆效益,投资收益大大折扣。另外,楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年,即,锁定投资成本。新移民可以锁定新移民状态。

4.选择民用与商业混合物业需要谨慎。

5.认真阅读买房合同。《读懂新房买卖合同》。

如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

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