2014-07-21 14:39:43
来源:星星生活

星星生活专栏文章20140721

我想买第六个投资房/出租房,还能拿到贷款吗?

我的客户刘女士家的投资房做的那叫令人拍案叫好!

话说她最近打算买第六个出租房,全家的财务状况也不复杂:她老公年薪七万五加元,她自己没有工作,自住的房子市值50多万加元,本身还有40万的房贷在这个自住房上。所以按照他老公的收入计算房贷的偿还能力,额度已经用完了。

令人侧目的是,他家的现有五套出租房,平均每套的现金流收入好的令人乍舌,平均每套投资房已经拥有4-5年时间,这几套房所有的房租收入扣掉房贷,地税等费用,每月还有富余的总计五千加元的现金流收入,一年下来就是6万加元。

这五套投资房位于多伦多以外安省的小镇,房价低,租金高,的确是聪明的投资回报物业。王女士准备的第六套投资房,首付准备了25%,地点吗还想在同一个地方进行投资,由于问过了几家大银行,纷纷被拒了,所以找到我,让我想办法。

经过对他们所有的房产及家庭的财务状况做全面的分析,最后在我们申请的A级银行获得批准,而且是最低的优惠利率。

20104月,加拿大政府出台了三项贷款新法规,其中一项就是将购买出租房的最低首付由原来的5% 提高到20%。低于20%,房贷保险公司不予接受申请。原因很简单,就是限制或减少房地产的投机,力求稳定房屋市场。

那末,在贷款政策紧缩的大环境下,我们还有可能申请到多个投资房产的贷款吗?银行都有各自的出租房贷款规定。相比较自住房贷款,出租房/投资房属于特定贷款,程序略显复杂。这时候就需要专业贷款经纪的经验和知识了。

你知道吗?

这项新法规不包括多单元住房,只要其中一个单元属于自住,仍然可以5% 的最低首付。

最多可以有多少出租房?

有的银行限制5个,有的银行限制总贷款额不得超过1百万。目前最多的是16个。是的,16个。

所有租金都可以算做收入吗?

理想的状况是租金能够支付房屋本身的房贷,地税,保险和其他维修费用。这样在贷款申请中,对申请人的固定收入就不会有额外的要求了。出于风险控制的考虑,银行对租金收入的计算方法有所不同,有的只用租金的50% 80%,以考虑空房率及正常维护费用。也有银行允许租金的100%加入收入总额,或者直接用保税单T1上的盈利和亏损额。

能拿到最好的利率吗?

可以得到最好的利率,只要房屋地点和信用记录符合要求。但有的银行要加收0.20%-0.25%,或者只允许5 年的浮动或固定利率,不允许1-4年的短期利率,等等。

需要哪些文件?

如果房屋已出租超过两年以上,最好能提供T1General。哪怕是报出租亏损也没有关系,至少有出租收入的记录。 如果不足两年,或者现有住房刚刚变为出租房,租房合同也可以。如果还没有租出去,但是有需要租金收入申请贷款,可以通过验房师获得当前的市场租金值。

新移民可以购买投资房吗?

完全可以。如果移民在5年之内,没有收入,已经购买了自住房,仍然可以购买投资房。首付和净资产会有具体的要求。

利率很重要,但绝对不是贷款的唯一因素。真正的贷款专家,通过制定周全的贷款方案,协助客户实现长期的还款及财务目标。服务和专业知识,才是总体衡量房贷从业人员的标准。

CMHC加拿大按揭和住房公司 是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准:

加拿大住房贷款 标准的问题。结论是:各家银行都参照CMHCCanada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司)的承保标准,审批住房贷款。

特点:

1, 1-4 个单位的出租房

2, 贷款金额与房屋价值比例(LTV多至80%

3, 购买或重贷,并且提供灵活的选择。

单位数量

1-4 个单位,非商业用途

贷款目的

购买房产,转贷款,改进需求(一次和多次放款)

贷款金额与房屋价值比例(LTV

购买房产和重新贷款:80% 适用于1-4个单位

首付款来源

传统方式的资金来源: 申请人的积蓄, RRSP提取,从资产中借出,卖房所得,亲属赠与等等方式均可

摊销还款期(amortization

LTV小于等于80%,最多40

对借款人身份要求

永久居民包括新移民(无加国信用记录);自雇人士(由第三方证明收入来源), 公司法人(必须提供个人的贷款保证100%

需提供的文件

生意注册文件(少于3年经营历史)。CMHC对行业模式的了解评估自述收入的合理性。

贷款形式和利率

第一或第二贷款(重新贷款)

固定,浮动

信用分数

购买和重新贷款: LTV 60.01%-80% 最低信用分数580

购买和重新贷款LTV<=60%, 不需要信用分数

偿债能力

信用分数在680分以下,GDSTDS分别在35%42%以下;信用分数高于680分,GDS/TDS: 39%/44%以下

资深贷款专家支招:把B类银行作为过渡

联邦政府收紧按揭法例,对已经移民一段时间的工薪阶层影响不大,但是对自雇形式为主的新移民影响比较大,35%的首付现在都很难批下来,华人朋友比 较喜欢买多一套房子作为投资,以前投资房只需要支付20%的首付即可获得银行贷款,现在都十分困难,即使有年收入4-5倍的流动资金证明可以支付按揭利 息,获批的可能性都不大。主要是因为加拿大就业市场不景气,准备买房的新移民很多都是自雇形式,而为了避税,很多自雇人士都申报较低的收入,申请贷款自然 比较困难。

加拿大的大型银行非常稳健和保守,不会承担任何风险,在未来房市的走势不太明朗的情况下,审批房屋贷款自然异常小心。

另外,超过100万元的房子,保险公司已经不再接受按揭保险,令买房者贷款更加困难。

B类银行利息较高

在首付不可能太多的情况下,就要靠中小银行过渡了。这类银行通常被称为B类银行,即Equity Lender,这类银行不太重视首付,对年收入的要求也不会太高,它们主要看房屋的价值,通常首付只需支付房价的25%-30%,就可能批出贷款。

当然世上没有免费的午餐,这类中小银行贷款的利息通常比大银行要高出1厘左右,贷款人需要考虑清楚自己的还款承受能力,比较普遍的做法是把B类银行 贷款作为过渡期,不要签长约,在这段时间内多存钱,过12年有足够的能力支付较高的首付,再把按揭转到大银行去

如果你有多个投资物业(租房)
所有租赁的所有租赁物业副本
如果租约过期或现在的每月租金,那么我们就需要一份新的租约更新的确认书或租客仍租用的单位;
要求所有租赁物业的物业税单或MPAC评估副本
所有租赁物业的最新按揭声明的副本;请确认的帐号,名称,抵押物业的地址,抵押贷款余额及按揭付款的文件
最近的2年税收T1的个人纳税申报表(所有页面,包括房地产租金的声明)

首付的确认:
首付款将由需要有90天投资/银行对帐单(共同基金,RESP,免税储蓄账户,股票等)的记录历史;


***
请注意,银行对账单需要有你的姓名及户口号码的一致性。***
如果首付是从一个礼物通过家庭成员未来礼品信是必需的

Builder的存款证明,存款支票副本,伴随着银行对帐单,确认检查已经明确从合规性的客户的银行账户或证据,以确认建筑商已经有了存款
如果首付是从现有的房屋销售而来,请提供整套的购买和销售协议以及目前的抵押贷款声明,以确认余额。

购买房产的文件:
购买和销售(要约)以及所有附表AB CD等及任何修改和弃权的全部协议副本
复制的MLS上市(如适用)

其他信息:
律师的信息
•2
副本有效的加拿大照片的身份证以确认身份(驾照,加拿大护照,永久居留证等, OHIP卡无效使用)


如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

请看链接:

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