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Sally Han 房贷：想买第六个投资房或出租房，还能拿到贷款吗？

分类: 房产 (全局), 房贷资讯

2014-07-21 14:39:43

来源：星星生活

作者：Sally Han

星星生活专栏文章20140721

我想买第六个投资房/出租房，还能拿到贷款吗？

我的客户刘女士家的投资房做的那叫令人拍案叫好！

话说她最近打算买第六个出租房，全家的财务状况也不复杂：她老公年薪七万五加元，她自己没有工作，自住的房子市值50多万加元，本身还有40万的房贷在这个自住房上。所以按照他老公的收入计算房贷的偿还能力，额度已经用完了。

令人侧目的是，他家的现有五套出租房，平均每套的现金流收入好的令人乍舌，平均每套投资房已经拥有4-5年时间，这几套房所有的房租收入扣掉房贷，地税等费用，每月还有富余的总计五千加元的现金流收入，一年下来就是6万加元。

这五套投资房位于多伦多以外安省的小镇，房价低，租金高，的确是聪明的投资回报物业。王女士准备的第六套投资房，首付准备了25%，地点吗还想在同一个地方进行投资，由于问过了几家大银行，纷纷被拒了，所以找到我，让我想办法。

经过对他们所有的房产及家庭的财务状况做全面的分析，最后在我们申请的A级银行获得批准，而且是最低的优惠利率。

2010年4月，加拿大政府出台了三项贷款新法规，其中一项就是将购买出租房的最低首付由原来的5% 提高到20%。低于20%，房贷保险公司不予接受申请。原因很简单，就是限制或减少房地产的投机，力求稳定房屋市场。

那末，在贷款政策紧缩的大环境下，我们还有可能申请到多个投资房产的贷款吗？银行都有各自的出租房贷款规定。相比较自住房贷款，出租房/投资房属于特定贷款，程序略显复杂。这时候就需要专业贷款经纪的经验和知识了。

你知道吗？

这项新法规不包括多单元住房，只要其中一个单元属于自住，仍然可以5% 的最低首付。

最多可以有多少出租房？

有的银行限制5个，有的银行限制总贷款额不得超过1百万。目前最多的是16个。是的，16个。

所有租金都可以算做收入吗？

理想的状况是租金能够支付房屋本身的房贷，地税，保险和其他维修费用。这样在贷款申请中，对申请人的固定收入就不会有额外的要求了。出于风险控制的考虑，银行对租金收入的计算方法有所不同，有的只用租金的50% 或80%，以考虑空房率及正常维护费用。也有银行允许租金的100%加入收入总额，或者直接用保税单T1上的盈利和亏损额。

能拿到最好的利率吗？

可以得到最好的利率，只要房屋地点和信用记录符合要求。但有的银行要加收0.20%-0.25%，或者只允许5 年的浮动或固定利率，不允许1-4年的短期利率，等等。

需要哪些文件？

如果房屋已出租超过两年以上，最好能提供T1General。哪怕是报出租亏损也没有关系，至少有出租收入的记录。如果不足两年，或者现有住房刚刚变为出租房，租房合同也可以。如果还没有租出去，但是有需要租金收入申请贷款，可以通过验房师获得当前的市场租金值。

新移民可以购买投资房吗？

完全可以。如果移民在5年之内，没有收入，已经购买了自住房，仍然可以购买投资房。首付和净资产会有具体的要求。

利率很重要，但绝对不是贷款的唯一因素。真正的贷款专家，通过制定周全的贷款方案，协助客户实现长期的还款及财务目标。服务和专业知识，才是总体衡量房贷从业人员的标准。

CMHC–加拿大按揭和住房公司，是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准：

加拿大住房贷款标准的问题。结论是：各家银行都参照CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司）的承保标准，审批住房贷款。

特点：

1， 1-4 个单位的出租房

2，贷款金额与房屋价值比例（LTV）多至80%

3，购买或重贷，并且提供灵活的选择。

单位数量	1-4 个单位，非商业用途
贷款目的	购买房产，转贷款，改进需求（一次和多次放款）
贷款金额与房屋价值比例（LTV）	购买房产和重新贷款：80%，适用于1-4个单位
首付款来源	传统方式的资金来源：申请人的积蓄， RRSP提取，从资产中借出，卖房所得，亲属赠与等等方式均可

摊销还款期（amortization）	LTV小于等于80%，最多40年
对借款人身份要求	永久居民包括新移民（无加国信用记录）；自雇人士（由第三方证明收入来源），公司法人（必须提供个人的贷款保证100%）
需提供的文件		生意注册文件（少于3年经营历史）。CMHC会对行业模式的了解评估自述收入的合理性。
贷款形式和利率	第一或第二贷款（重新贷款）固定，浮动
信用分数	购买和重新贷款： LTV 60.01%-80%，最低信用分数580 购买和重新贷款LTV<=60%, 不需要信用分数
偿债能力	信用分数在680分以下，GDS和TDS分别在35%和42%以下；信用分数高于680分，GDS/TDS: 39%/44%以下。

资深贷款专家支招：把B类银行作为过渡

联邦政府收紧按揭法例，对已经移民一段时间的工薪阶层影响不大，但是对自雇形式为主的新移民影响比较大，35%的首付现在都很难批下来，华人朋友比较喜欢买多一套房子作为投资，以前投资房只需要支付20%的首付即可获得银行贷款，现在都十分困难，即使有年收入4-5倍的流动资金证明可以支付按揭利息，获批的可能性都不大。主要是因为加拿大就业市场不景气，准备买房的新移民很多都是自雇形式，而为了避税，很多自雇人士都申报较低的收入，申请贷款自然比较困难。

加拿大的大型银行非常稳健和保守，不会承担任何风险，在未来房市的走势不太明朗的情况下，审批房屋贷款自然异常小心。

另外，超过100万元的房子，保险公司已经不再接受按揭保险，令买房者贷款更加困难。

B类银行利息较高

在首付不可能太多的情况下，就要靠中小银行过渡了。这类银行通常被称为B类银行，即Equity Lender，这类银行不太重视首付，对年收入的要求也不会太高，它们主要看房屋的价值，通常首付只需支付房价的25%-30%，就可能批出贷款。

当然世上没有免费的午餐，这类中小银行贷款的利息通常比大银行要高出1厘左右，贷款人需要考虑清楚自己的还款承受能力，比较普遍的做法是把B类银行贷款作为过渡期，不要签长约，在这段时间内多存钱，过1、2年有足够的能力支付较高的首付，再把按揭转到大银行去

如果你有多个投资物业（租房）
•所有租赁的所有租赁物业副本
•如果租约过期或现在的每月租金，那么我们就需要一份新的租约更新的确认书或租客仍租用的单位;
•要求所有租赁物业的物业税单或MPAC评估副本
•所有租赁物业的最新按揭声明的副本;请确认的帐号，名称，抵押物业的地址，抵押贷款余额及按揭付款的文件
•最近的2年税收T1的个人纳税申报表（所有页面，包括房地产租金的声明）