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SALLY房贷专栏20150128

Offer 里房贷的潜在风险

2015年的元旦过后, 我们的客户天天都在抢房子!

如果用浴血奋战形容我们的同胞抢房子, 不为过吧。 而且为了抢到心仪的房子,很多人放弃了在合同上的贷款条件, 很多客人不懂,以为,银行批准房贷后, 是按照购买价格放款,其实起决定因素的是由专业评估师评估的评估价为准。

大多数情况下, 评估公司的评估报告与买价是一致的。但随着这几年抢offer大战越演越厉, 偶尔还是有这种麻烦出现, 那就是如果房屋买价和低于评估公司的评估报告, 其中的差价, 不管2万还是八万, 这个差距要由买房人补出来!

让我们来看看专业评估的定义:首先,对物业的价值进行更深层次的判断,包括物体本身和功能性上特征,并且细致的比较周围30天内或两个月物业的出售情况,目前市场行情对此物业的影响,从而得出的结论。

银行批准了按揭贷款,但却不放款,那银行的批复还有什么意义呢?很多买房者因为拿到了银行的批准之后,才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易,并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢?评估结果和收入证明的验证才是关键。

加拿大的按揭贷款流程分为三步:审批,验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书,认真阅读银行批复文件,及时提供银行所要求的文件,绝大多数贷款 是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括:从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复,正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况,如,信 用记录张冠李戴,或 调不出信用记录,则需要更长时间。

所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序,并满足了银行的所有条件,才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面:

1. 房价:不是购买价格,是银行通过独立第三方评估出来的房价

2. 收入:通过验证收入证明来确定借款人偿债能力

3. 首付款:款项来源合法,资金足够完成买房交易

4. 加拿大政府对特殊群体的优惠政策:新移民或非居民身份(适用于新移民项目)

只有贷款文件送到房产交接律师的手中,银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中,银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料,有可能会不断地索要相关资料,直到满意为止。

银行正式发出了批准信,并不表示万事大吉。有可能最终拒绝放款,或改变贷款金额,问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现, 成交价严 重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建, 例如rooming house或曾种植大麻等情况,银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时,如果所述的收入不 实,或最终无法验证所述收入,银行也会改变贷款金额,甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再 去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民,手续非 常简便,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-10天即可全部完成。

2015年加拿大楼市第一位的关键词,当属Offer”。所谓抢Offer,就是 众多买家争抢一套房源,向房屋卖家出具书面竞价函,最后价高者得。毫无疑问,通常建立在浮躁和非理性基础上的抢Offer行为必然带来高溢价和供需扭曲的 结果,它不可能是一种好的消费行为和投资策略。

加拿大蒙特利尔银行(BMO)最近公布的一份报告显示,在多伦多有44%的买家都加入 了竞价战,这是全加拿大抢房比率最高的一个城市。《多伦多星报》的一篇相关报道特别描述道:在多伦多,目前的局面甚至让一些在房市中打拼多年的经纪人都感 到相当惊讶,在购房者的身上,他们看到了一种被绝望所激起的购买欲。

楼市还在火爆的几个原因:

其一,移民政策乐观,有钱新移民到了今年一看政策没有大调整,按揭利率是历史最低水平,便按捺不住纷纷入市形成报复性上涨。而由于价格和气候等因素,市场供给暂时短缺,所以造成严重的供不应求,进一步刺激了需求并抑制了供给。

其二,加币贬值严重,一年内对人民币贬值据说最高达14%,那些手里持有人民币和美元的投资者以一种捡便宜货的心态加入抢Offer大军,大大增强了多方实力,使空方溃不成军。

其三,央行利率下调, 最近央行基准利率下调, 又一剂强心剂注入市场,

其四,很多持币者认为这个势头还会维持,再不抢以后会更高,赶紧落房为安,指示地产经纪无论以怎样的代价都要抢到手,这叫做趋势自我强化。

在抢Offer大军中,华人特别是中国内地华人投资者扮演着中坚力量的角色。虽然有关具体数据多伦多地产局并未披露,但根据一些经纪传出的消息,某些高档共管公寓项目50%以上是华人买走的。一些顶级社区500~1000万的豪宅甚至七八成都被华人投资者收入麾下。

这直接导致的一个后果就是市场开工率下降。在开工量缩水最为明显的安大略省,多伦多可谓是重点市场中的重点,这里20149月的新屋建设量减少了14300个,为加拿大众多城市中跌得最惨的一个,这也是多伦多近5个月来建设量最少的一个月。在蒙特利尔,开建量也锐减7800个。

此前据加拿大统计局公布的数据,全国兴建高密度共管公寓的势头开始进入了大幅度消退期,尤其以多伦多的公寓市场最为明显。消退程度排第二的温哥华都远远地 与多伦多拉开了距离。该份报告统计了今年8月份全国对兴建新共管公寓意愿,结果显示自从上一次共管公寓兴建数量创下历史纪录后,全国准建新盘的数量剧减 30%,其中以安大略省和卑诗省最为明显。

加拿大五大银行之一的丰业银行最近也发布报告称,短期内持续的房贷低利率对楼市交易、 房屋兴建以及房价,都带来上升风险(upside risk);然而,周期性因素与结构因素显示加国房市在中期内下跌风险(downside risk)高于上升风险。另外,从未来中期角度来看,人口发展趋势对刺激加国住房需求的前景也不被看好,比起上一波的房地产繁荣,25岁至34岁的首购族 可能不再对激励房市贡献良多,而逐渐老化的人口也会减少成家置产与换屋率。

SALLY 支招儿:

让评估师按时进行评估工作, 并且把所有的门都打开, 最好预约评估之前要清理干净房屋, 给评估师留下较好的印象也很重要。大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料,以及信用记录就做出贷款决策,如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的 内容,银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种程序,认为银行批准了贷款就一定会借到钱,这种想法经常让借款人猝不及防,甚至最终无法完成买房交 易,以至于损失买房保证金

专业的评估意见对银行判断房价有决定性的作用。评估价与成交价不一致的情况时有发生,一旦遇到这种情况,借款人需要有银行和地产经纪密切配 合,找到原因和解决办法。可以帮助地产经纪比较最近成交的物业价格。支持和判断房价的文件包括:多重上市列表(MLS,购房合同,地税估 价单,以往的房价评估报告,以及最近的装修开销发票等。

如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

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