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Sally Han 地产周刊专栏20150212

2015年房贷申请前你需要知道的

虽然最近加拿大央行调低了基本利率(PRIME RATE),普通大众不少以为房贷市场没有什么变化,其实大错特错了!

所有的大小银行, 金融公司,信贷机构,从去年年底,今年年初我们业内人士,明显感受到了更严格的审批程序和要求。大体来讲,与去年相比, 同样的客户条件, 同样的银行, 同样的联系团队,递交上去后明显的条件比去年门褴提高了不少。随便举几个例子(每家银行的收紧政策的变化各有不同):

1,放款之前申贷人须缴清所负的其他例如信用卡, 学生贷款, 租车的债务;

2,首付看不到证据就不发批文;

3,非居民项目基本上在首付35%前提下还要看担保人或本人的收入状况;

4,六大银行基本上已经不存在自雇人士房贷项目了,首付比例至少35%, 甚至更多,还要提供更多生意证明文件和财务报表;

5,各个银行之间反欺诈部门(Anti-fraud Department)加强合作,杜绝造假文件。。。

这些林林总总的从政府监管部门执行落实到所有银行审批和风险控制部门。很多人天真以为前几年的容易拿到房贷来联想现在的状况, 实在是不可同日而语了!

A级银行同样被政府金融监管部门审计抽查,千万不要以为小银行的大门向任何人敞开,只是你想不想要的问题了,如果这样认为的话,任何首付资金来源值得怀疑, 雇主信和收入经过核实出现问题的, 就会造成过不了户的危险,买房的定金收不回来的损失。

申请房贷前,必须要了解加拿大房贷的一些特点、贷款的性质和银行审核标准。做到在申请前,自己对于自己的状况有一个清醒而正确的认识,才能少走弯路,不至于掉落在低利率的陷阱里。

一, 首先要了解加拿大贷款的政策特点:

  1. 加拿大房贷的总贷款期和贷款的合约期是分开的,这与中国国内不同。
  2. 总贷款期只是用于计算每月供款,从而决定负债比例的计算,与利率高低的获得与否,没有关系。即拿相同的利率,自己可以决定总贷款期多少年,只要负债比例(TDS)在允许的范围内。
  3. 合约期是合约银行与客户签订的贷款合约年限。合约期到了,客户必须重新签订合约,即重新获得新的当时的利率。原则上讲,合约期越短,利率也越低,因为银行的风险也低。
  4. 每家银行或贷款机构的合约利率不会相同,有高低之分,背后的条款也略有不同。
  5. 大小银行对于借款人来讲不需要在乎,因为风险都在出借人方,借款人没有任何风险。客户要比较的是哪一家银行合约条款更加适合自己的家庭。

二、了解贷款的性质:

由于银行和房贷机构在政府注册放贷业务时,注册的类别不同,导致贷款的性质不同,最终给客户带来的利息以及保障也不同。在政府机构注册的有以下2种。

  1. 正规房贷(Mortgage 真正的房贷,遵循《房贷法》,每6个月复利计息一次,合约到期后不管客户收入如何可以重新获得新合约。原则上可以免费转银行。
  2. 抵押贷款(Collateral Loan:对外,这些银行或贷款机构也一样称其为房贷Mortgage”,但是与上面正规房贷是不同的。遵循《银行法》,可以每个月复利计息,合约到期后可以按照客户收入状况停止贷款。转去其它银行会有律师费发生。

提供抵押贷款(Collateral Loan的机构,有五大银行之中的大银行,如TDCIBC,也有中型银行,如 National Bank, ING等,还有很多保险公司和信用社(Credit Union)等。所以在申请时,要选择信用好的房贷专家,了解清楚,才能不至于今后花费额外的费用,导致一开始所谓的低利率最后远高于当时其它的利 率。

三、各银行的审核标准是不同的

  1. 各个银行的审核标准是不同的,A银行通过客户的申请,B银行可能拒绝该名客户的申请。
  2. 通常利率越低的银行,对于信用和收入的审核也越严格。
  3. 通常小银行的利率要比大银行的利率为低。
  4. 从利率高低来分,贷款机构分为A类银行和B类银行。A类银行只做信用和收入好的客户(A类客户);B类银行只做要么信用有问题,要么收入不达标的 客户(B类客户)。B类银行的利率远高于A类银行。比如A类银行利率在2.10%~3.10%时,B类银行的利率通常在4.00%~7.00%
  5. 另外一个通常被忽视的情况就是,一定要了解客户想选择的低利率房贷机构是否每年总是处于低利率的状态。如果某家机构这次提供的贷款很低,但是 往年统计显示,一年中仅有1个月在低利率促销,那么如果选择这家,今后转银行的可能性就很高,清户费Discharge Fee,外加可能的律师费Legal Fee可能就要上千元,就得不偿失了,特别对于房贷金额不高的客户就更加不划算了。

了解上述3个基本。如果你是属于B类客户的,你就不可能获得A类银行的贷款,任何承诺一定是虚假的,如果相信它,只会让自己浪费时间,最后可能来不及过户而引发其它的经济赔偿。所以应该找寻一个真正懂房贷业务、诚信好、公开透明的房贷经纪来处理案子。确定买房之后,首先要正确评估自己自身的信用和收入状况,给自己一个定位,看看自己是属于A类客户还是B类客户

如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

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