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安省民宅租务法简介

安省拥有大量移民、留学生,因而租屋市场一直火热。出租房屋事宜受到安省民宅租务法(Residential Tenancy Act)约束,安省民宅租务法详细列明了业主和房客都享有的各种权力,同时也明确列明需尊守的义务与责任。这些条例适用于大厦公寓、镇屋、独立屋或者流动 房屋(Mobile House)。需要注意的是,这个法例只适用于房东或者房东的家人与房客不共用厨房和卫生间的情况。那些房客只租住房东的一间房并与房东一家共用厨房或卫 生间的情况,也就是所谓的rooming house不受此法约束,这种情况需按照普通法来研判。
这个法律是由安省房东与租客委员会来负责实施和管理。所有房东与房客之间的纠纷如果双方不能达成解决协议,便必须要通过这个委员会仲裁来解决。它的仲裁结果具有强制性,业主和租客都必须遵守。当然业主或租客也有向法庭上诉的权力。下面简要介绍一下这个法例的要点:

加租率
业 主加租受到住宅租务法管制。安省房屋厅每年八月会公布下一年的最大加租幅度,也称加租指南。业主每12个月允许加租一次,但最大加租幅度会受到加租指南限 制。若业主需要花大笔钱修理房屋,或遇上较高的物业税或杂费升幅,可申请更高的加租幅度,但必须具备有关开支的证明。有关加租指南的详细介绍,本人在另文 阐述。
协议
根据住宅租务法,不论双方是否有口头或书面协议,任何一方都不能擅自推翻协议。租客一旦搬入一个地方居住,他的权力就会受到法律保护。虽然租约可以是书面或者口头约定,但最好还是以书面租约形式明确租务协定,这样比较有保障。
押金
租客搬入新地方时, 大部分业主会要求租客支付首个月和最后一个月的租金,最后一个月的租金可视为押金,而业主持有押金期间,每年须向租客支付利息,而利息就是政府每年公布的 当年的最大加租幅度的数值。其它的押金要求如锁匙或物业损毁押金以及提前预付数月租金或提前给业主任何已注明未来兑现日期的支票都是不允许担。
私隐权
租客有私隐权,业主不能未得到租客的同意下,擅自进入已出租的住宅。根据住宅租务法律,业主进入租客的居所,需要提前24小时书面通知,并只能在早上8点到晚8点之间。当然遇到紧急情况例外。
租约期满
租约期满,如双方未有达成新协议,租客可以自动按月住下去,租约期自动转成接月计算,条款照算。
租约期满,租客保障较大。租客可以无需理由而搬走,但业主要租客搬走需有一定理由,并要给予租客书面通知。业主没有权力以租约到期为原因而停止租约并迫迁租客。明白这一点非常重要。不过,业主可凭以下理由不再续租约而要求租客搬离:
  • 业主收回自用,包括父母或子女居住
  • 租客经常迟交租
  • 租客的住所是由雇主提供,而租客雇佣期满,不过租客也有权提出反对

在上述情况下,按周付租金的租约业主需提前28天通知租客终止租约,而按月付租金的租约业主需提前60天通知租客终止租约。
提早终止租约
租约都有期限,若想提早结束,如果双方取得同意,便没有问题。但如果双方未达成协议,业主想提早解约,或会交由法庭处理。按照住宅租务法,下面的理由,业主可以提早终止租约:
  • 租客故意或疏忽损坏租住单位
  • 滋扰他人包括其他租客或业主
  • 居住人数过多,导致租住单位太拥挤
  • 租客怪异行为影响其他人安全,以及进行非法行为

如有以上这些情况,业主也必须给20天的书面解约通知,如果租客在7天内采取措施补救,解约通知书便告无效。但是如果租客在6个月内再次发生同样情况,业主可以只需给租客14天的迫迁书面通知,便可以解约并要求租客搬离。
如果是欠租者,业主在租金到期后,须等候15天才能给租客书面解约通知,如果租客在收到解约通知14天内补齐租金,解约通知自动无效,否则业主需通过房东租客委员会仲裁才能迫迁租客。这方面的程序较为复杂,我会在另文阐述。
需要注意的是很多租客都有一种错觉,以为业主不可以在冬季内迫迁租客,其实如果业主依足住宅租务法规定的理由及程序,一年内任何时间都可迫迁租客。
租客提早终止租约
如 果是租客提出终止租约,要提前给予业主书面通知,接周计算租约的通知期为28天,按月计算租约的通知期为60天。如果业主不同意租客提早搬走,租客可以把 租用单位转租给另一住户,并要求在租约上更改名字,否则,原本租客仍然要对出租单位及租金事宜负责。如果租客提早搬走但又未能找到另一租客去续租,业主有 权向租客追讨有关损失陪偿。
其它出租屋附例
除民宅租务法外,各市和安省还有其它与出租屋有关的附例房东必须尊守:
  • 多伦多的房屋附例夫定每年9月15日到下一年6月1日期间,业主有责任要为租客提供21摄氏度的室内温度环境。
  • 安 省第120法案容许一屋两伙,该等出租房屋必须是楼高不能超过三层的独立屋、半独立屋、镇屋及连屋,且每户人家要有独立出入的门、厨房、浴室等自给自足设 备,并要符合防火条例。防火条例规定,每个睡房必须装有烟雾报警器;两个分租地方之间的墙壁间格及天花板需采用有耐火30分钟的材料。如果业主因财政问题 在不符合防火规格下出租,最高可被判罚2.5万加元。



房东与租客委员会网站:www.ltb.gov.on.ca

文章转自:http://www.cpwc-official.com/forum.php?mod=viewthread&tid=9886

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