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Sally HAN 地产周刊专栏20150506

私人贷款从何而来?

SALLY51.CA博客里, “萍聚中的缘分对房贷专栏的介绍已经比较全面了, 对于私贷这块却没有提及。我们的客户也常常有这方面的需求向我们寻求帮助。宏观的从供需双方的市场运作来看,还是有给大家做个简要介绍的必要。

加拿大号称G8中金融监管最严格的国家,A级银行不需要房产抵押只提供房产证明的 “自担保”私贷,利率较低,条件也较优越,但审批过程漫长(4个月左右),如果是小生意创业急需,或资金周转困难,则往往缓不应急,这时可以求助于一些商业信贷公司,这些公司的“自担保”信贷手续更简便,审批程序更快(最快的5个工作日就能完成),但利率要高得多,且还款条件也相对苛刻一些。

不少加拿大人,尤其本地人并不是直接去找银行或商业信贷公司,而是找一个投资顾问,由这名投资顾问帮助寻找条件最合适、也最容易获得批准的贷款来源。这种投资顾问有些系在商业银行或理财公司工作,也有些是自由职业者,收费方式则分两种,一种是免费咨询,但帮忙贷款要收一定比例手续费,另一种则直接收顾问费,而少收或免收贷款手续费。如果是私人创业应急,找投资顾问会便捷得多。

一; A级银行可以做到房价的85% 4.85%的利率常年都有, 不需要买保险, 适用于现金自雇, 报税低的客户。

二;目前次ALENDER推出的EQUITY LINE 相等于第二贷款, 适用于不方便全部做重新贷款的客人(比如说第一贷款额度大, 又是固定利率, 一旦拿出银行罚款是天文数字). 这种从房子里拿出净值的方式,是按照房子市值的80%, 减去目前持有的房贷数额,银行批出一个5万至25万的LOC 利率从5.99%-7.99% 以一年期为限, 第二年到期时可以续,相等于信用卡的使用, 只算利息, 不算本金。 具体额外的费用方面, 银行要收一个一次性的费用$2000块, 还有通过过户律师做个法律程序上的第二房贷注册,也要有几百块的费用,所以客户要打出三千块的额外费用的心理准备。由于这个产品从整体看与其他私贷比, 还是价廉物美, 我们做生意应急的客人还是起到了雪中送炭的作用。

三;另外我们操作的普遍的私贷,也是以房产做抵押为前提, 评估公司的评估价为准绳, 所以风险控制方面还是很安全的。

一般私贷的住宅和商业地产的第一和第二抵押私人。所有申请,无论信用好坏都可以考虑。利率和费用将取决于物业位置和属性类型,借款人的实力,已经贷款数额。我们可以提供资金的范围,以抵押比例和地理位置为考量。

85%按揭比例与以此为标准递减LTVLOAN TO VALUE,即借款额度占房屋市价的比例)在GTA外还是位于GTA以内。

风险与利率共存, 对于出借方来讲,放款的风险越大,利率就越高。

通常私人贷款的类型选项:

3.99-8.99%,第一贷款适用于无收入证明,按揭成数65%的利率

第二抵押贷款,按揭成数80-85,利率从9.5-14.99%甚至更高)

所以可以这样做,是因为加拿大拥有完善的个人资信体系,这个体系独立于具体的银行和金融机构,但各银行、金融机构却能方便地调阅到,申请人还款信用如何,有没有按时支付各种账单,甚至有没有在公交系统逃票,都会影响个人资信,资信如果不佳,所能得到的贷款额度就会很低,还款条件也会很苛刻,甚至可能申请失败。值得一提的是,除了政府背景的个人创业支持信贷,大多数私人自担保小额贷款并不限制申请者的用途,你是用于创业、补充流动资金还是个人生活改善都可以。

寻求私人贷款者上升成趋势

在加拿大的借贷市场上,所有具备发放贷款能力的近百家大小金融机构分为A类和次A类。A类以五大银行为首,信用良好并及符合其他条件。它们贷款门槛相对较 高,提供的按揭率则以央行利率为基准,前些时候曾出台过2.99%超低率。次A,也就是常说的B类贷款机构(如信托公司)的门槛较低,不需要申请人提供政府的税单,贷款额度 更有可能高至房价的85%

由于联邦政府已限制五大银行提供超过房价80%的按揭贷款,所以许多在联邦收紧按揭条例之前购买楼花,或以低额首付购买房屋的人士被银行拒之门外之后,不得不求助于B类贷款机构,甚至是私人按揭贷款。其实, 在实际操作中, 出借方也是非常谨慎,大多数情况下也要求做评估报告以求稳妥。

我们Mortgage Alliance 总公司就有私贷部门, 许多有实力的财团有大把的资金寻求投资。我们也欢迎有实力的放贷人加入我们LENDER的行列,在双方控制风险的前提下,服务好我们的客户

由此可见,在合理控制风险的前提下,在北美完善的金融监管控制下,私贷完全可以是雪里送炭,及时雨,而并不是普通大众眼里的洪水猛兽。而且我们华人的文化背景,理财习惯,一般不去借没有把握还的钱, 这,您不会不认同吧?!

直拨:647-328-2896 如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的房产理财顾问, 全职房贷经理.

请看链接:

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Sally Han 房贷专栏 : 房贷四部曲之第三部:您有重新整合房贷( refinance)的计划吗?

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