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地产周刊贷款知识专栏 SALLY HAN

加拿大房市火热,货币贬值,怎么留住辛苦打拼赚来的财富?买投资房啊!!!

可是北美老移民家家大都是月月光族,没有首付去投资怎么办?REFINANCE 啊!!!

重新贷款的定义

住房对我们多数人来说是一项很大的投资。 而多数人都是按期还款, 这样日积月累, 在房子上已存下了不少的资产。 现在的问题是, 我们能不能有效地利用我们在房产上的资产?

你如果向金融机构借了房屋贷款, 那么你的房子就不完全是你的。因为房屋贷款是抵押贷款, 所以, 你的房子是你和金融公司共同拥有。你所占的份额就是你的资产。 简单地说, 资产(equity)数额是你的房子的市场价格减去所欠贷款数额。随着你按期供款, 你的资产会逐年升高, 贷款额就会逐年下降。 另外, 上升的房地产市场也为你增加了房屋资产。 这样, 房子就变成了你个人总资产的一个重要组成部分。 那么, 你能不能把这个“不动的“资产转换成现金, 而用作他用呢? 回答是可以的。 这种转换就是我们所说的房屋重新贷款(Refinancing)或再贷,

房屋重新贷款与买房贷款的异同之处

说起来也比较简单, 房屋重新贷款同一般新买房贷款差别不大。 它们之间有大致两点不同。 房屋重新贷款需要房屋价值评估, 这个评估一般是由金融公司指定。 第二, 你需要考虑现有房屋贷款的违约罚款额。 这些都是很重要的方面。 你要综合评价, 分析比较各种选择。

出租物业的贷款申请

为了调控当前过热的加拿大房地产市场,从201279日起,对政府支持的住房抵押贷款相关规定进行缩短偿还期限、降低融资上限等调整。根据政府 规定,买房者在购买房产时,如果首付款不到房屋价格的20%,必须向加拿大房贷暨房屋公司(CMHC,GENWORTH)购买由政府担保的房贷保险。其 中,贷款最长期限的规定――30年改为25年,房屋贷款重组(Refinance)抵押贷款的最高额度由房价的85% 减少至80%。五大银行受新政策影响,随即调整按揭贷款政策。

这是加拿大自2008年以来第四次收紧政府支持的住房抵押贷款政策。财长表示,政策调整将对国内约5%的潜在购房者构成影响,他们中的一些人可能会 因此暂时放弃投资房地产或转而购买相对比较便宜的房产。调整将有助于控制房地产市场泡沫,降低国内居高不下的家庭高负债率,缓解低利率政策带来的通胀压 力,也是为了帮助购房者更加谨慎地选择。负面影响包括:现在银行审核贷款申请比较严格,对相关文件的审理也比较审慎,有些以前不需要的文件现在都需要了;

对工资的要求高了,申请人只能购买年薪收入x4.6倍价值的房子;

尽管贷款难批,但是华裔移民购房的热情不减,还是千方百计申请按揭,说明市场的火爆程度在华人移民这里得到延续。最近多伦多房市的持续火爆,抢offer大战,此起彼伏,好不热闹。我们的许多客人,继续购买第二, 第三,第四个投资房。

许多客户困惑目前的贷款审核严格了,但是每天也有很多人获得按揭,我们列出最新投资物业标准,希望可以帮到我们的同胞。

CMHC加拿大按揭和住房公司 是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准:

加拿大住房贷款 标准的问题。结论是:各家银行都参照CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司)的承保标准,审批住房贷款。

特点:

1, 1-4 个单位的出租房

2, 贷款金额与房屋价值比例(LTV多至80%

3, 购买或重贷,并且提供灵活的选择。

单位数量

1-4 个单位,非商业用途

贷款目的

购买房产,转贷款,改进需求(一次和多次放款)

贷款金额与房屋价值比例(LTV

购买房产和重新贷款:80% 适用于1-4个单位

首付款来源

传统方式的资金来源: 申请人的积蓄, RRSP提取,从资产中借出,卖房所得,亲属赠与等等方式均可

摊销还款期(amortization

LTV小于等于80%,最多35

对借款人身份要求

永久居民包括新移民(无加国信用记录);自雇人士(由第三方证明收入来源), 公司法人(必须提供个人的贷款保证100%

需提供的文件

生意注册文件(少于3年经营历史)。CMHC会对行业模式的了解评估自述收入的合理性。

贷款形式和利率

第一或第二贷款(重新贷款)

固定,浮动

信用分数

购买和重新贷款: LTV 60.01%-80% 最低信用分数580

购买和重新贷款LTV<=60%, 不需要信用分数

偿债能力

信用分数在680分以下,GDSTDS分别在35%42%以下;信用分数高于680分,GDS/TDS: 39%/44%以下

资深贷款专家支招:把握B类银行提供的机会,看大钱不要计较小钱。

联邦政府收紧按揭法例,五大银行对已经移民一段时间的工薪阶层影响不大,但是对自雇形式为主的新移民影响比较大,35%的首付现在都很难批下来,华人朋友比 较喜欢买多一套房子作为投资,以前投资房只需要支付20%的首付即可获得银行贷款,现在都十分困难,即使有年收入4-5倍的流动资金证明可以支付按揭利 息,获批的可能性都不大。主要是因为加拿大就业市场不景气,准备买房的新移民很多都是自雇形式,而为了避税,很多自雇人士都申报较低的收入,对于六大银行来讲,申请贷款自然 比较困难。

加拿大的大型银行非常稳健和保守,不会承担任何风险,在未来房市的走势不太明朗的情况下,审批房屋贷款自然异常小心。

B类银行利息已经不高了。选择比努力重要!

在首付不可能太多的情况下,就要靠中小银行过渡了。这类银行通常被称为B类银行,即Equity Lender,这类银行不太重视首付,对年收入的要求也不会太高,它们主要看房屋的价值,通常首付只需支付房价的20%-30%,就能批出贷款。

当然世上没有免费的午餐,这类中小银行贷款的利息通常比大银行要高出0.5-1厘左右,贷款人需要考虑清楚自己的还款承受能力,比较普遍的做法是把B类银行 贷款作为过渡期,不要签长约,在这段时间内多存钱,过12年有足够的能力支付较高的首付.

好消息是, 现在续约时候, 我的不少客户拿到了A级利率,说明小银行也在和大银行抢生意, 也愿意留住信誉好的客户。客户也非常满意。


如果您有房贷方面的问题, 请致电Sally  Han, MBA,CAAMP成员。

就职于加拿大最大的贷款公司:Mortgage Alliance ,她是资深的TOP ELITE CLUB MEMBER, 房产理财顾问, 全职房贷经理.

直拨:647-328-2896

请看链接:

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