房价赚了,却是负现金流

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去年半数的多伦多 Condos 买家,租金不能cover支出。 2017年交房的业主,应该是喜上眉梢。这些期房,在4-5年前购买,当时 多伦多 DT 尺价 541 CAD, 现在平均尺价 817CAD,涨了 51%. 如果按当初投资 20%计算,投资收益比高达 155%!

但据CIBC 以及Urbanation 统计,在投资房中,不少于44 % 的卖家是负现金流, 也就是租金不能完全cover 贷款月供和mainteance fee的费用。 这些负现金流的买家当中,大概 45% 的买家 有大概 $500 负现金流支出。 有20% 的买家有大概 $500- 1000 的负现金流支出,有 34.5 % 的买家的每月负现金流超过$1000。具体分布见下图。 正现金流的买家当中,78.4% 的是每月有 0-500CAD的正现金流进账。 16.3%的买家每月有 500-1000CAD的正现金流进账。 有 5.3%的买家每月有 超过 1000CAD 的正现金流进账。

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下面再看看 2017年统计的Condos 期房交房的自主买家和投资买家的比例分布。见图二。

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据统计, 2017年期房交房的买家当中, 有48%的买家是投资型买家。在这些投资型买家当中,23%的investors 不需要贷款。也就是在 2017年交房的买家当中,10个买家至少有一个是不需要贷款,能够全额支付! 假设说在多伦多 3%的Condos 买家是海外买家,都全部全额支付,那么至少有 6-7%的本地买家,全额支付。 其中可能的主要原因是 这些投资型买家已经用完了手上能批的贷款额度。只能用现金全额购买。对比 年薪10万的人在加拿大属于收入前 1% 的工作人口比例。这个能全额购买 Condos的投资者比例还是很可观的。

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