买家是不是转去买Condos了?

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2018年第二季度已经到了尾声。每年的第二季度通常是销售旺季。对比今年第二季度的销售数据,大多伦多地区整体的表现,销售额普遍比去年大幅度减少。平均价格涨落各有不同。这里就多伦多城市Yonge 街沿线的几个区域Condos 价格和销量做个比较。

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从销量上看,上图比较了 北约克 C07, C14,C15区的Condos  销量情况。 可以感觉,C15 区的买家比往年的减少不多。 C07区和C15区的买家比往年同期减少了 1/3, 不到1/2 的数量。而目前同期的独立屋销售数量却比同比减少1/2还多。

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从多伦多市中心的Yonge 街东西两部分来看,C01的传统Yonge 街西边,销量同比也大致减少了1/3. 但在Yonge 街东部的改造区,销量同比影响不大。基本持平。

下面看一下近两年的以上几个区Condos 价格均价。

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从 均价上看,去年420的政策曾经在 2017年的6-7月份影响过北约克区域的Condos的均价。如果那个时间段想在这个区域买Condos,却没有入手的人,在2018年1月-2月还有机会。这个也基本符合笔者在当初给买家在这个区域买房子的判断。当时2018年1 -2月份Yonge/Sheppard的 condos , 在50万上下的户型体现两级分化。40-50万期间的600+ sqft的房子,不论年份,经常是multiple offers。 同样大小的 600+sqft 但在50万以上的房子,买家就明显减少。当时买家普遍对新实施的压力测试和新调整的贷款利率有期望,认为 55万以上的房子可能有下降空间。同时由于贷款额度限制,造成 50万以上的 600+ sqft的房子可选择余地较多。 在和客户多次沟通后,在选择购买时间,购买楼盘和地点上给客户多次建议,最终在购买思路上达成一致意见,让客户买到合适的房子,事后证明,比同类型的房子相比,节省了近10%的房价。

从历史均价上看,到了3月份北约克Yonge街东西两侧和sheppard 地铁线的Condos 价格一直走上。 为避免在对价格涨幅在局部时间的涨跌上失去对整体的判断,从均价的整体上升趋势着手,笔者按这两年的均价做了个简要的线性回归。发现,这三个区域的价格从2016年1月份到现在,基本上升了 150%。而且C14区和C 15区的上升趋势基本一致。 如上图所示,虽然C07区域的涨幅会比C15 区和C14区看起来大一些。但考虑到这个价格是均价,同时C07区的同期销售数量比C14, C15区少, 故此认为C07区Condos 的均价整体涨幅应该和其他两个区一致,会比较符合客观实际。

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那么再看一下DT 的Condos均价涨幅。发现两者基本一致。 从2016年1月份到现在,涨幅基本在150%。 看来多伦多的Condos市场在2017年420后,经过短暂调整,价格幅度基本和今年来的历史涨幅同步。 其中值得注意的是C08区。可以说在同等单位的均价上比C01区会少个1万左右。 但结合买家数量情况。发现C08区域的买家和历史上数据基本持平。 可以说在当前多伦多房地产市场销量普遍减少的情况。C08区的买家却相对比增加。 体现一些买家的注意力已经转移到Yonge 街的湖滨东边。 这个和目前DT Yonge 街东边的尺价略低于Yonge 街西边有关。 当然,目前在Yonge 街东边的湖滨楼盘尺价也不低。 特别Tridel的 Auqaluna。大户型的价格,超过了200万。 相对Yonge 街西边,目前Yonge 街东边的office办公楼还不多。但鉴于其市中心的地理位置,只要office的办公楼在Yonge街东边有增加趋势,那么新带来的工作机会为Yonge街东边的升值增添助力。

比如正在销售的东区湖滨 Sugar Wharf Condos, 是一个包括了居住和商业不同楼盘的项目。同时这个楼盘是按master plan 的方式建造,而且是Yonge 街东边第一个在工业用地基础上改建的居民住宅。 在综合考虑地理位置和房子价格后,还是有更多买家愿意在这个正在开发的C08 社区居住。从历史销量图上看, 虽然这个区域目前的二手房月销售量在200左右,对比C01 区的月销售额还是有相当差距。从目前新盖Condos的项目,可以开发的空地和政府政策规划上看 ,随着新盖Condos数量的增加,未来在这个区域的交易量还会继续上升。从目前来说,这个区域的人口经济收入结构也是华人普遍担心的一个问题。再过5年,yonge街东区 East waterfront 的各种档次的新Condos 楼盘在这个区域会逐渐建成,再过10年,这个社区的人口经济结构也会逐渐发生变化 。从发展前景来说,C08区域还是很可观的。

Janet Team, Ph.D 团队

Cell: 647-639-2733

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