2020年 2 月多伦多房地产市场小结

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疫情对原先起步的房地产市场浇了一盆冷水。 以下是某网站对当前多伦多房市的讨论。从对年初到3月份的地产市场经历来看, 顺便对以下的讨论做一个分析:

原评论结论:

买家有这么多的不方便之处,如果还是高价来买,那真是的不切实际的,没有巨大的便宜可捡的话,建议还是等一等再买

原列举原因如下:

1. 卖家们暂时还没接受到大砍(10万以上),小砍几万有可能

2.华人大部分都找分门,买了后立刻出租,今天问了经纪现在基本上99%租不出,所以原本打算有租客分担供款的人打算买自住房也不见得轻松

3.纯粹投资客,本预算买了之后整间屋子拆分上下层出租来cover大部分或全部贷款的人现在买入的话,等于买了需要丢空几个月,也就是差不多一万来块钱肯定没了,疫情不知道多久才平息所以也许等更久才能租出

4.下了offer之后,如果政府忽然说现在不能让银行去评估因为全城封锁所有人必须在家,那你也休想拿到贷款,于是交接日期到了,没贷款成功,按合同上操作是没收订金甚至要赔偿后来卖出比你现在买的价格少了多少万

5.如果是自住房,需要搬家公司搬东西过去,现在家具店也不开,搬家公司不一定接单,那拿到新房子后是怎么操作才能搬进去

6. 万一买家自己忽然确诊了,病重或者死了,这合同怎么办,哪怕没死,确诊的消息被公司知道了也会很长时间不让你上班,到时候赔订金赔差价都赔死

对以上结论-暂缓现在的买房规划是有一定的道理的。

对于市场有经验的买家,可以两方面考虑。

1. 对于自住房的买家,之前2020年1-3月的市场, 120万以下的房子,抢offer 的比比皆是,笔者碰到的,少的3-4 个offer,多的11个offers。更有朋友圈贴出40+的offers。 但不是所有的房子都抢offers。 如果对自己的贷款很有把握,那么现在的疫情期间,市场上房子会相对增多,买家的看房选择性会增加。 之前的抢offer的行情会因为看房人的减少而相对冷却。买家的议价权利会相对增加。

2. 对投资的买家, 如果考虑以上的原因2,3 - 租客的需求。 这点来说,现在市场也不是99% 租不出去,因地点而有所不同。 上周还有人问出租的事情,价位在1000之内。 之前可能很好出租的地方, 现在空置率会增加。但对有些地方的出租,影响不大。 那么投资的买家本身考虑更多的是房子的未来升值潜力,房子的现金流。得看投资买家的经济实力觉决定是不是现在入手。 每个市场都有可以捡漏的时候。 得去寻找。 但对于资金相对比较紧张的投资买家,这个市场可以值得等待。 毕竟几个月的分租空置也是一个衡量的因素。

3. 现在小砍几万和10几万。这个感觉因房价而定。 比如150万以上的房子。 现在贷款还是有难度。 120万以下的房子,砍个10万,估计没什么市场。但在2月份-3月份的市场,有卖家家主动两次降价总计超过8万的。这种房子是原先叫价高了还是卖家急卖,就得因房子而定。

4. 以上原因第四点 - 因为银行的原因而没法按期交付的。 笔者正好有一个房子是3月底交付。正是在疫情封锁期间,没有任何银行的交接问题,房子的贷款在2月底就已经审批通过,三月底交接的买家还在律师手上提早签字了。但笔者也正好有房子是在3月中下旬购买期间,碰到银行人员回家工作情况。不知道是因为没有appraisal,还是贷款材料需要补充,还是银行繁忙放慢处理速度,总之是受到了影响(这个估计银行贷款经办人员有亲历的经验)。 这个购买的贷款条件就没有办法通过。 但这个不考虑有些买家没有经过银行核实就匆忙取消贷款条件,造成到期交接没法按时拿到贷款情况。 所以在疫情期间购房,建议要找银行务必确认贷款情况 。只要贷款银行会审批。在疫情期间,买方还是有优势,可以让卖方同意情况多放几天贷款条件。通常卖方也会同意。 这个在前三个月是不容易办到的。当然对于目前listing的房子, 市场上一直有买家(非华裔)希望低于原价20%的价位无条件买房。说明这个市场上,持有现金买房的人还是不少。

5. 如果自住房,搬家公司的问题,这个应该不是大问题。 笔者的朋友买房,三月底交接。但要等到5月1日才考虑搬入。期间还可以安排人做部分装修。都正常进行。

6. 疫情期间,如果买家病重。这个是个大麻烦。 这点买家得慎重。通常病重有个过程。 会给买家一些时间询问相关律师,寻求解决方案。

鉴于现有的最新数据,现在看一下2020年 2月份的独立屋库存情况。 以下地区是GTA为中心,兼顾部分周边地区的独立屋库存。其中平均库存是1.67个月销售量。 可以看出有1/3的地区,月库存量不够销售一个月。 侧面可以反映为什么有超过1/3 的地区,一直有抢offer 的情况发生。

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其中最好销售的三个地区: e09(均价85.4万), W10(均价82.4万), W07(均价156万).

销售最慢的三个地区, C12(均价350万, 6.6 个月), King city(均价139万, 5.2 个月) 以及C06(均价 149.7万, 3.4 个月).

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3月份的数据很快会出来。 应该和2月份的数据有一些变化。 届时跟踪相关数据会发现疫情对房地产的具体影响。


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