重新看待房地产投资

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前一阵子发表了几篇短文,对房地产投资提出了一些浅见,反馈较多,总结起来,主要有两点:

  1. 对于“2013年上半年回避豪宅,慎重购入投资性房产”的观点,争议较多。
  2. 既然买现房没有以前那么容易挣钱了,那么怎样投资房地产呢?

 

从投资的角度讲,房地产确实是抗通胀能力强的“硬资产”。过去18年来,多伦多房价节节升高。尤其是2009年到2012年上半年,在低利率、经济稳定、移民不断等因素的催化下,出现了房价年均上涨10%左右,豪宅、CONDO暴涨的局面。而2012年下半年,物极则反,量价急转直下,房价同比、环比涨幅回落到零附近,市场观望气氛浓重。值此关头,有必要更深远地思考房地产的规律。

 

房地产价格走的是大周期

房地产本身的属性,决定了其价格不可能象股票那样剧烈波动,而是受经济、就业、人口、利率与房贷政策等宏观因素影响,也是相关利益集团的博弈的结果,必然走的是10-20年的大周期。因此:

1.     一旦房市进入上涨周期,往往会持续10年左右,确定性很强。此时应当杜绝“等待回调”心理,果断跟进。我有一个朋友,从2006年起一直在等待多伦多出现象2008年美国一样的房市大崩溃,结果等到孩子上大学了,一家子还挤在Apartment里面,气得肠子都悔青了。

2.     但是,不能一厢情愿地认为房价只涨不跌。实际上,即便在多伦多,上世纪90年代房市多年处于熊市泥潭,而这段时间绝大多数大陆华人移民都没有经历过。现在多伦多房市在连涨十多年后,处在临界状态,我们难道不应该抱一个审慎的态度吗?当然,考虑到利率仍然偏低、从新兴国家来的移民潮方兴未艾、经济形势相对稳定,此轮调整如果发生,其幅度、深度也不会太厉害(豪宅、高层CONDO除外)。

 

在全价值链、全北美寻找房地产投资机会

其实,房地产的开发大体分为一次开发(原始土地、概念规划)、项目施工(四通一平、地基及地面建筑施工)和现房销售单个阶段,越到后面,资金量越大,增值速度反而越低。买期房、现房,是房地产的生产流程的最后一个环节,也是增值比较低的一环。投资者还可以在全价值链、全北美寻找房地产投资机会:

  1. 土地一次开发,即“囤地”。此类投资很可能获利巨大,但是需要花很长时间和政府沟通,才能在改变土地用途后获利退出。所以,一般投资者如果要做此类投资,最好用5-10年都不用的闲钱,而且通过专业的投资公司进行。
  2. 项目施工阶段,或称“马上开工型”投资。此类投资由于完成了地目变更,时间风险大大降低。如果物业优质,并有足额抵押,年固定回报率可达10%左右。除了房地产公司的地产项目,现在很多炒楼花的个人投资者因为申请不了房贷,也有这方面的融资需求。

 

注意投资回报分析

买自住房的时候,因为有个人偏好的因素在里面,价格范围不妨放宽。但是买投资房的时候,就应该做严格的项目投资回报分析。遗憾的是,很多投资者因为缺乏相关的专业知识,往往单纯按比价法推算房价,没有给自己划一条过硬的底线。

 

Lic #: M13000336, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考地产投资案例分析讲座广告

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