融资方案:房地产开发的关键

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房地产开发是个大买卖,也是个特烧钱的买卖。开发商要使用股权、贷款等手段,凑够钱,才能够干完活。

随着财富水平的增加、眼界的开阔,越来越多的华人朋友开始关注加拿大的房地产开发。在从事房地产开发和投资的过程中,找到好的项目不容易,如何找到钱来实现项目更是个大问题,也是咱们华人在加拿大的短板。房地产项目的融资是个复杂的系统工程,一般来讲需要考虑到以下方面。

因时制宜——项目处于哪个开发阶段?

地产项目的开发过程大体可以分为前期开发(pre-construction)和施工(construction)两个阶段,这两个大的阶段还可以分成若干个子阶段,各个子阶段的工作特点、增值速度、风险类型、资金消耗量不一样,因此融资数额、融资手段、融资成本都大不一样。

以住宅开发为例,在加拿大,对成片开发的项目,如果预售率低于70%,开发商不能从银行获得施工贷款(construction financing)

因此,在前期开发阶段,融资成本要远远高于施工阶段,融资手段也多种多样,如卖方信贷、股权类地产信托、债权类地产信托等。很多有经验的投资者,通过地产信托等方式参与前期开发阶段的地产融资,常常能获得稳健10%左右的年回报率。

同样道理,开发商可以根据自身情况,选择在合适的阶段退出,并设计相应的融资方案。有所为是能耐,有所不为是智慧。

因地制宜——拟建物业有哪些特点?

- 地段。地段即环境,是地产价值的“基准线”,而且是动态发展的。因此,聪明的投资者,会审视地段的现状和未来发展趋势,采取“在好地段翻修一般物业”的策略;而很多不幸的投资者会把修豪宅当成造机器,犯“在差地段乱修高档物业”的错误。

- 物业类型。比如,很多投资者眼馋nursing home的稳定现金流,想参与开发nursing home。但是在融资时,银行会把负债比例卡得很紧,而且要求开发商支付金额大、时间长的deposit

- 规模。贪大求全是很多华人投资者的通病。殊不知,如果项目容积率偏高,物业不会很快销售出去,风险高,因此在融资时会遇到困难。

因人制宜——开发商的素质如何?

投资者和借款人最喜欢什么样的开发商?

- 有丰富经验的开发商。我有一个朋友,有20多年地产开发和施工经验,contingency费用一般控制在1%以内,个别最高不超过3%,当然是银行的心头好。

- 有较高信用评级的大开发商。这些开发商除了从股东、银行那里融资,还可以祭出终极武器——直接发行债券。

- 有强大融资网络的开发商。这些开发商不一定大,但常常有精明的融资顾问、房贷顾问辅佐,得以左右逢源、四两拨千斤。

- 有信用增级能力的开发商。这些开发商通过优化组合手中的资源,可以提高自己的信用等级,从而提高其融资能力。

投资者和借款人最讨厌什么样的开发商?其实不是没有经验的开发商,而是那种老是觉得自己最聪明、天天想着破坏规则走捷径、一天一个说法的开发商。令人遗憾的是,这样的朋友,我们似乎总能遇到一些。

信用,真的比钱重要。

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(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的投资理财讲座。)

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