房地产投资的几个重要税务概念

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随着房贷调控政策的出台,以及移民政策收紧对地产投资的副作用,很多朋友在考虑出售投资房。在收获地产投资的利润时,不要忘了CRA(加拿大税务局)在密切关注着我们的钱包。作为依法纳税的好公民,我们应当注意以下几个重要的税务概念。

资本增值Capital Gain

房地产投资的利润一般属于资本增值,资本增值不同于一般收入的好处是:资本增值只按照50%计入当年收入,然后计算所得税。在计算资本增值时,需要注意的是:

  1. 资本增值并不是简单地等于“卖价减买价”,还要考虑到各种资产成本的调整项,比如一些装修支出、交易成本等。

提请注意:装修投资性房产时,切勿图省事、省小钱而忘记向装修师傅要发票,不然到时候要多交不少资本增值所得税。

  1. 有的房地产经营活动所得利润只能算一般生意收入,必须100%全额计入当年收入缴纳所得税。

假定出售Deemed Disposition

很多时候,没有发生实际的房地产买卖行为,也会被认为是出售了房地产,要按资本增值计税。这些情况包括:

  1. 赠与。要根据赠与人的身份、赠与对象的性质等因素决定是否适用deemed disposition
  2. 遗产。房产作为遗产时,和赠与房产时的情况类似。但是,另外有两点需要注意:(1)遗产的还需要走遗产验证程序,并按遗产价值缴纳遗产验证费;(2)遗产的资本增值税需要以现金缴纳,因此,一栋房子传给了孩子,如果没有配套的理财工具(如保险),反而会给子女带来麻烦。
  3. 房主身份的改变。比如外国人在加拿大买了房子后,又移民到加拿大。或者反过来,移民到加拿大买房后,又回流到中国。

提请注意:近年来,随着此类案例的增加,加拿大政府完善了相关的法规,并加大了执法力度。因此,那些“身在加国心在华”的朋友们,应当提前做好税务策划。

  1. 改变房地产的用途,比如过户、出租等。
  2. 需要特别注意的是,如果房地产有出租,但是又想作为自己的主住房以便以后享受资本增值所得税的豁免(见下),应当在报税时注意出租房费用的分摊比例。

主住房Primary Residential Property

很多朋友都知道:出售主住房时,豁免资本增值所得税。需要提醒大家的是,主住房不能随意指定,而是有比较严格的适用条件,包括:

  1. 主住房应当确实是本人、或配偶、或子女在居住的房产。
  2. 一个家庭,全球范围内只能有一套主住房。

提请注意:如果在中国等其它国家有房产,在加拿大购买物业时,要兼顾海外资产和收入的税务申报的问题,以避免顾此失彼、因小失大。

  1. 当年报税时已经作为主住房处理。

总之,强烈建议大家充分利用加拿大成熟的法律体系,和专业理财顾问多多沟通,依法纳税、聪明纳税,不要心存侥幸,更不要聪明反被聪明误。

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected]或光临近期举办的理财讲座http://info.51.ca/my/view-311761-229195.html )

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