为什么House越来越贵 Condo越来越小?

字体 -

2010年起,多伦多及周边地区的房市突然出现了两大结构型变化:

  1. Single family home Condo的价格分化突然加剧。2010年前,Single family homeCondo的价格曲线基本平行,也就是增长速度相近。2010年起,Single family home的价格增长幅度突然加速,两条价格曲线成了“喇叭口”形状。
  2. Condo的户型突然变小。2010年前,新建Condo/ Apartment的平均面积多年来一直稳定在925平方英尺左右。2010年起,Condo/ Apartment的平均面积突然变小,“一步到位”到785英尺左右。

那么,是什么因素造成了这样的急剧变化呢?笔者认为,制度因素起了最大的作用:

移民政策:推升置业需求

每年移民数量稳定在总人口的1%25-30万)左右,这是加拿大的基本国策。大家不难感受到:2009年以来,大多地区新移民的综合素质和经济实力比以前有明显提高。原因很简单:

  1. 2008年全球经济危机之前,全世界各地,特别是中东地区和新兴市场国家,增加了不少有阅历、有财力的富人;经济危机之后,随着全世界政治经济形势动荡加剧,这些富人加紧向加拿大这些“避险天堂”移民、转移资产。
  2. 钱再多,也不能乱花,另外还要考虑小孩上学的问题。相对于温哥华,大多地区由于房价、就业和创业机会、高等教育资源等方面的优势,吸引了越来越多的高资产移民。

这样,在新移民总量相对稳定(大多地区每年在10万人左右)的同时,移民的“质量”在稳步提升,推升了购房置业的需求,尤其是中、高档的置业需求。

土地供应:供应瓶颈加剧

由于Green Belt等环保、规划政策,大多地区的土地供应一直偏紧,迫使容积率不断提高,以至于原来很多只做single family home的开发商不得不加入CondoApartment的开发。一组数据可以深刻地说明这个变化趋势:2004年,大多地区新建住宅中,high-rise只占1/32014年,这个数字超过了1/2。换言之,single family home的稀缺性增加,是个确凿的事实。

GST/ HST两税合并:市场分化的催化剂

很多华人朋友可能没有注意到的是:2010年自由党政府实施的GST/ HST两税合并,是造成2010年市场两极分化突然加剧的罪魁祸首。两税合并之前,新房购买者只需要缴纳5%GST;两税合并后,需要缴纳13%HST——这等于是把购买力缩水了8%!而买Condo的主流消费者,恰恰是预算弹性小的“刚需”一族。这样,面对消费者“突然缩水”的腰包,加上通货膨胀的因素,房地产开发商只好把Condo的平均面积从925平方英尺降低到785平方英尺;另一方面,经济实力强的购房者们,更加对逼仄的Condo不屑一顾,揣着大把钞票直奔House去也,把本已供应紧张的House市场弄得是火上烹油!

融资政策:“预售70%门槛”强化供需平衡

市场两极分化加剧,平均房价攀升。在这种情况下,会不会出现“泡沫破灭”的情况呢?拜80年代末的房地产危机所赐,现在加拿大实行的是“预售(或预租)完成70%才能拿到施工贷款”的金融政策。这意味着开发商在动工修房子之前,必须把房子基本上都卖完了。这个政策,很有效地保证了供需平衡,抑制了投机行为,打击了“小开发商玩儿大项目”的危险行为。大家经常看到有些Condo楼一直起不来(比如Warden-Finch周围的几栋),恰恰是因为“预售70%门槛”在发挥作用、预防“烂尾楼”。一组数据可以说明房市仍然处于供需平衡:大多地区的新房建/售数量差一直在10年平均线以内;加拿大居民房贷违约率一直在千分之三以下;大多地区Condo/ Apartment的空置率在1.7% / 1.2%的低位。

总之,在全球化以及“新常态”大环境下,多伦多已经是全世界的多伦多。由于各种制度性因素的作用,大多地区房地产市场的供、需两头都在发生明显的结构变化:CondoApartment要满足刚性居住需求,市场份额会越来越高;Single Family Home供应越来越少,价格会越来越俏。在“预售70%才能拿到施工贷款”的硬约束下,看似市场分化在加剧,其实供需双方仍然保持着动态平衡。恐怕真正失衡的,是那些一直期待着“房地产泡沫破裂”的朋友们的心……

Lic #:M13000527, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373)

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮[email protected],或光临近期举办的理财讲座http://info.51.ca/my/view-349079-229195.html)

分享博文至:

    目前没有评论

发表评论